摘要：还有大幅增长的行政开支、融资成本……（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
11月22日，房产圈两件大事。
第一，恒大地产引入了广深的国企。至此，1257亿元战投转为普通股，另外43亿元战投通过现金支付回购。
恒大地产启动借壳深深房A未果，引发的回购压力问题，等于很好解决了。
第二件事，张良辞任弘阳地产集团的非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务，此前他是弘阳地产的执行总裁。
该辞呈11月22日起生效。
恒大的事圆满落幕，此前杠杆地产也写了文章，今天说说弘阳，因为这家房企过去几年，确实是一匹黑马。
黑马的故事，飞奔的数据，总是很让人关注。
1、纵有“豪华天团”，千亿目标也只能延后
按照弘阳集团官网《弘阳通讯》的披露，截至10月，该集团实现累计合约销售金额645亿元；累计销售面积为452.20万平米；平均销售价格为每平米14264元。
客观说，杠杆地产认为，这个销售成绩很不错。
2019全年，弘阳的合约销售额也只有651.5亿元，也就是说今年前10个月，基本达到了去年全年销售额。而且还是在今年前几个月受黑天鹅事件影响的大背景下。
另外值得一说的是，2019年弘阳的平均销售价格为13283元/平米，今年均价又提升了。
按照这个节奏，完成2020年750亿元的销售目标问题不大，毕竟仅仅10月单月就实现了77.02亿元的销售额。
只是，3年前，2017年弘阳集团董事长曾焕沙提出的“2020战略”，即2020年完成千亿目标，如今显然实现不了。
延后也是不得已。
2015年时，弘阳销售100亿元都还不到，到了2019年实现600多亿元的销售额。2019年销售额同比增加37.6%。如果看营收，2019年151.70亿元，同比增加约64.19%，这增长力，确实是很高。
但人算不如天算，黑天鹅叠加强力监管杠杆率的三道红线，弘阳曾经的2020千亿目标也就必然回归理性。
房地产就是这样，不知道会发生什么。
放到今天，更能理解此次离职的张良曾言：
“整个地产行业，留给我们超越的时间不多了，我觉得再过3-5年，大局就基本定了。所以这个3-5年你再赶不过去，再等个5年、8年，基本上就进入存量和资产管理的时代了，那时候你再去超就很难。”
弘阳此前并不讳言“高周转”，这不仅仅是弯道超车的问题，更是长期的生存问题。
如果在特定的时间内，你没有利用好周期，错过了甚至就是永远错过了。
为了千亿目标，这几年弘阳老板曾焕沙确实霸气，有气魄、有冲劲。正如7月时我写文章统计过，从旭辉、万达、龙湖、泰禾等起码挖了7、8个明星职业经理人。
从张良到前旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强，在中海、龙湖都成功经历的袁春，万达元老沈嘉颖……
豪华团队的来，以及此次张良的走，江湖就是这样来来往往，唯有老板的战略目标是重要的。
如今，老板的宏伟计划，大概只能留给2021年去实现了。
2、营收大增，净利负增长；毛利率、净利率再走低
此前我写文章注意到，2019年，弘阳营收151.70亿元，较上年增加约64.19%。增速不可谓不高。同时，实现归母净利润约14.68亿元，较上年同期增加约3.92%——增速则是低了很多。
其实看弘阳这几年，无论营收多少，从2015年的50多亿元，到2019年的超150亿元，毛利好像长期不怎么变，都只有20-30多亿元。
这几年，也仅有2019年毛利超过了30亿元，达到38.13亿元。如下图。
如果看归母净利润，这个现象更是如此。
无论看这几年的年报，还是半年报，大致规律从来不变。今天杠杆地产用最新的2020半年报数据做个对比吧。
如上图，2020上半年的归母净利润只有6.77亿元，2019年同期好歹还有7.43亿元。
也就是说，弘阳在2020上半年录得96.24亿元营收，比2019上半年的39.08亿元，大增146.29%的背景下，归母净利润不仅没有增长，反倒下滑了8.83%……
千言万语，我觉得不如用一个省略号。
我们来看弘阳的毛利率和净利率，也是如此。从年度趋势上说，2017年至今，弘阳的毛利率、净利率持续下滑。
2017年，毛利率超过40%，2018年下降到31%出头，2019年更是只有25%略多。
弘阳年报解释说：
该下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。
净利率滑坡幅度也是惊人，2017年19.47%，2018年只有14.32%，2019年仅10.78%。
其实2016年时，弘阳的毛利率29%出头，净利率也只有10.61%。上市以来的2年，杠杆地产发现，弘阳2019年，其实是回到了上市前的水平。
很多房企上市前后都有类似数据特征。
我们再来看最新半年报数据，特别是2020上半年的净利率，简直是断崖式下滑。2019同期还有18.54%，如今只剩下9.30%。
3、大幅增长的行政开支、融资成本……
根据半年报披露，2020年上半年，弘阳行政开支约为人民币5.43亿元，较去年同期的3.61亿元，增加50.3%。
弘阳解释说：
此增长主要由于本集团的业务扩充所导致。
从数据上说，2020上半年，弘阳实现合约销售金额约315.7亿元，较去年同期的人
民币302.5亿元增长4.4%。
2020上半年销售受影响挺大的，但行政开支的增幅没办法，很高。
不仅如此，2020上半年，弘阳融资成本约为4.25亿元，较去年同期约1.84亿元，增加131.3%。弘阳称：
融资成本的变动主要由于报告期间内本集团土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。
不过，半年报披露，弘阳地储备总建筑面积约为18,374,029平米（弘阳应占土地储备建筑面积约为9,677,837平米），较2019年末的16,931,996平米增加8.5%。
该组数据说明：
第一，融资支出增速和这一数字比起来，确实不低。
第二，意味着弘阳的高增长，确实建立在合作开发之上，权益占比一半多一点。
这几年跑步前进的滨江、融信中国、中骏都有类似情况。为做大看上去的规模，大量采取这一方式。
另外值得注意的是，截至2020年6月末，弘阳已竣工物业856,744平米，持作投资
的可租用面积734,520平米，开发中物业16,782,765平米。
如果要更好发展，未来获得更高的销售额，土地储备的持续增加，是不得不面对的问题。但问题是，地好拿吗？
融资、负债容易吗？利率，以及杠杆率要求，又该用什么财技去面对？
截至6月末，弘阳拥有现金及银行结余约182.83亿元。如下图，计息银行及其他借贷、优先票据，一年内须还118.40亿元。
弘阳总负债从2019年末的773.51亿元，增长至2020年6月末的815.39亿元，其中总借贷（包括计息银行及其他借贷及优先票据）约为321.3亿元。
另外，杠杆地产注意到，2020年6月末，弘阳经营活动产生的现金流量净额-34.31亿元。过去几年，这一数字多数时候都为负。
高速狂奔过后，弘阳未来到底该如何选择？
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