楼市风向180℃大逆转？2条新规下，2021年起，房价或超乎你想象

2019年可以说是中国房地产行业的一次转折点，在此之前，大部分都还认为房价还会继续大涨。就在2019年初楼市还走出了“小阳春”行情，当时笔者身边很多人都说房价上涨的行情再一次启动了，那个时间段不少人投资客和刚需都着急忙慌地买了房子。炒房客是为了抄底挣钱，刚需是担心房价上涨后就买不起了。但是后来的事情大家也都知道了，央行开始严查违规资金流入楼市、收紧资金监管政策，直接导致了大部分房企资金链紧张，“小阳春”也很快被浇灭。风光无限的地产界“黑马”福晟地产就折戟在2019年，就是因为融资监管严格以后，资金链出现了问题。

为什么出现这种情况，开发商好好卖房子就不能解决资金链问题吗？对于这个问题，经济学家李迅雷曾说过：目前的人口流动并不能完全支撑房价上涨。由于现在房价太高，真正需要房子的买不起房子，买得起房子的人又不缺房子。在现如今国家调控政策对房价走势不利的情况下，有钱人投资房产的热情不高了。所以，在2019年央行对房地产行业的金融政策收紧之后，不但房企出现了资金链紧张问题，投资房产的人也很快在减少。

2020楼市风向180℃大逆转

如果是2019年楼市风向转变不明显的话，那么2020年的楼市风向可谓是180℃大逆转。从年初开始恒大就推出了“线上7.5折卖房”的活动，随即不少房企也开启了线上打折卖房的活动。到了今年9月份，房企们更是开启了降价促销潮，房企们纷纷出台了各种各样的折扣优惠促销活动。而在最近，哈尔滨市更是出台政策，鼓励房企降价促销，让利于购房者。现在的楼市环境相对于以前房企死撑不降价和“限跌令”相比，可不就是180℃大逆转吗？

其实现在市场中等待买房子的刚需有很多，房子是生活中的必需品。俗话说“有房才有家”，房子在传统思想里不仅仅是居住的地方，更是家的象征。现如今在城市工作生活，结婚、孩子教育和福利待遇等等都和房子挂钩，所以很多人并不是不买房，只是现在房价太高买不起而已。所以，市场中对房子的需求量还非常大，只要开发商愿意降价卖房，就可以吸引到购房者。就比如今年的“金九银十”降价促销潮，在9月和10月房企单月销量都同比2019年增长了不少，相比今年上半年更是相比好了太多。

在现如今的房价走势下，刚需也没必要再担心明年或者未来几年房价会突然大涨。在2条新规下，2021年起，房价或超乎你想象：1、央行和住建部出台的“三条红线”；2、银监会下发的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。在这两个新规下，房地产行业会朝着健康稳定的方向发展。

第一是房企发展和扩张需要大量的融资，房企们在楼市不景气时能够坚持不降价，也是全靠融资“输血”。而“三条红线”就是监管房企负债率，限制房企融资的新规。“三条红线”的三条规定是：1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2：净负债率大于 100%；3：现金短债比小于 1 倍。这三条规定现在完全都符合的房企非常少，比如在全国排名前30的头部房企中，仅仅只有华润置地、中海地产和招商蛇口等5家国企或者国企背景的房企符合“三条红线”新规。而“三条红线”3个规定都不符合的房企就有9个，可以看出，房企们的负债压力有多么大。

对房企影响最大的就是不符合“三条红线”未来融资会受到限制。比如有一条不符合，房企每年有息负债增速不能超过10%；2条不符合，房企每年有息负债增速不能超过5%；3条都不符合，房企的有息负债就不能增加；最后就算是3条都符合，房企每年的有息负债增速也不能超过15%。所以，未来“三条红线”就会如“紧箍咒”一般禁锢着房企和房地产行业的融资和发展速度。

现如今房企们负债率都非常高，降负债压力非常大，所以未来几年房企都会努力去负债，那么房企只能够降价促销换销量。所以明年起，房价走势很有可能超乎你的想象。

第二是房价的上涨需要资金的支撑，如果没有大量的资金支撑，房价也不可能不断地上涨。但是由于这些年房价的不断上涨，大量资金流入楼市，居民负债率已经非常高了。根据央行统计，截止到2020年上半年，根据住户部门统计，居民负债率接近59%。而今年银监会发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》中规定：加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

可以看出，银监会要严查违规资金流入楼市，是从客户的资金上面开始限制。这样一来，居民对房产的购买力就会大大降低，购房者也会减少，同时也打击了利用杠杆资金炒作房产的现象。降低楼市杠杆，也是调控政策的一种，而且效果非常明显。

可以看出，这两个新规一个是限制房企的资金，一个是限制购房者的资金，这两个新规双管齐下，对未来几年的楼市发展和房价走势影响非常大。今年“金九银十”房企开启的降价促销的活动，可以预见，在2021年房企也会大概率继续这样的促销活动。所以，2021年房价将会超乎想象也就不让人不意外了。