中粮合景江州锦云楼盘购房合同现霸王条款：公共收益必须归开发商

“商品房所在物业建筑体内部公共部分广告收益权由开发商享有；在本项目最后一期竣工交付之前，开发商有权在项目内部发布广告以及进行广告宣传活动；商品房所在楼栋的屋顶使用权无偿交由开发商或物业服务公司统一管理和使用......“

11月17日，二三里资讯刊发《7900平方米的绿化不见了，重庆中粮合景江州锦云楼盘被业主投诉问题扎堆》的报道后，又有业主李女士（化名）爆料，这个楼盘的开发商在购房合同中，也暗藏有“机关”，隐藏了不少霸王条款。

购房合同补充协议有“机关”，事后发现多条“霸王条款”

2019年8月，李女士以建筑面积近14000元/平方米的价格，购买了两江新区水土组团楼盘中粮合景江州锦云的房屋一套，并与开发商重庆悦凯房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》。

2020年5月，开发商再次要求李女士签订一份《合同补充协议》。

公开资料显示，重庆悦凯房地产开发有限公司背后的股东，实为中粮集团有限公司及合景泰富集团。

“当时因为合同内容比较多，认为是标准的格式合同，也就没有认真去看。”李女士称，10月底开发商通知交房时，发现这个楼盘存在墙壁发霉、车库漏水、屋顶破烂、楼板开裂等各种问题，甚至连小区红线内一个约7900平方米的绿廊以及其他乒乓球场、羽毛球场、跑道等娱乐设施都不见了，业主们才知这个开发商及楼盘太不靠谱。

李女士表示“也正是这个时候，业主才发现开发商的合同补充协议有多条霸王条款。《合同补充协议》第4款写有：全体乙方同意该商品房所在物业建筑体内部公共部分（包括但不限于厅堂、电梯轿厢等）广告收益权由甲方享有。第8款写有：全体乙方同意将商品房所在楼栋的屋顶使用权无偿交由甲方或物业服务公司统一管理和使用。”

另外，李女士还发现《合同补充协议》中约定，在本项目最后一期竣工交付之前，开发商有权在项目内部发布广告以及进行广告宣传活动。

“这些条款都是对开放商有利，对业主不利，有些条款还明显违法。”李女士感叹，没想到中粮合景江州锦云开发商竟然明目张胆与业主签这样的《合同补充协议》。

李女士表示，很多业主对于霸王条款还不知情。

2020年11月23日，二三里资讯联系到开发商重庆悦凯房地产开发有限公司，关于业主说的霸王条款问题，工作人员称”我们这个条款之前也有业主提出，但是我们这里已经通过了法务部门，具有法律效益，业主如果有异议可以其他途径维护自己的合法权益，后期接房时会有所调整，业主可以同物业去协商，开发商不管这块“，二三里资讯向其提出协议是与开发商签订的为何要找物业？对方回应称，”这是我们公司出的模板条款，是没有办法改变的”。

律师解读：中粮合景江州锦云部分条款确实不合规

“公共部分的收益应该是归全体业主所有，”重庆联益律师事务所连毅律师表示，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，都属于物权法第六章所称的共有部分。

而《中华人民共和国民法典》第二百八十二条也明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

针对重庆中粮合景江州锦云楼盘购房《合同补充协议》中的这些条款，目前，业主已经向主管部门进行投诉举报。

那么，这份涉嫌违法违规的《合同补充协议》是怎么“出笼”的，中粮合景江州锦云楼盘的质量问题及7900平方米绿廊及设施消失等问题最终如何解决？二三里资讯将继续关注。

延伸阅读》》

业主状告开发商霸王条款，法院：《销售合同补充协议》内容不产生法律效力

2016年2月，购房者陈先生（化名）与南京常发投资有限公司签订了《南京市商品房预售合同》，购买位于南京市玄武区的房屋，双方同时签订了《销售合同补充协议》作为上述合同的附件。

事后，陈先生发现《销售合同补充协议》第九条第一款中有“物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的分共部分所涉广告位的经营权和收益权归出卖人享有”的内容，陈先生认为，该条款系开发商单方提供的格式条款，排除了购房者的权利，且开发商没有提示、说明，故向法院起诉，请求认定该条款无效。

南京市玄武区人民法院认为，本案中，使用权和收益权系共有权的权能，建筑物共有部分所涉广告位的经营权和收益权理应归全体业主享有。被告常发投资公司通过“物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的分共部分所涉广告位的经营权和收益权归出卖人享有”的格式条款排除了原告陈子楷的重要权利，但未采取合理的方式提请原告注意，故该条款对原告不产生法律效力。