踩实三道红线，融创将为孙宏斌的野心买单

　　今年下半年，" 三道红线 " 为房企戴上了紧箍咒，而在此之中，最头疼的莫过于融创中国了。

　　根据年中报告，融创剔除预收款后的资产负债率为 82%，净负债率为 149%，短债比为 0.47 倍。传闻中的 " 三道红线 "，融创全踩了。

　　" 豪赌 "、" 疯狂扩张 " 一直都是融创的风格，但在三道红线的威严下，野心再大的孙宏斌也不得不以求稳为主。

　　融创降负债的第一步，是先把野心放下。

　　今年 3 月，孙宏斌提出 2020 融创要做的三件事，其中之一便是：谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

　　据融创年中报数据显示，2020 年上半年融创新增土储货值为 2330 亿元，去年同期为 6483 亿元，同比大幅度下降 64%。

　　中指院数据显示，今年 1-10 月融创拿地金额为 516 亿元，拿地面积为 1002 万平，分别位居全国房企第 14 位及第 9 位。要知道去年的融创还十分 " 野 "，2019 年 1-10 月，融创总共花费 818 亿元拿下 1503 万平土地，在拿地金额上排名全国房企第五位。

　　从目前的公开数据看来，融创在今年的确安分了许多。

　　当然，钱不是省出来的，而是赚出来的！通过实现快速销售从而促使现金回笼，目前也是融创降负债的主要举措。

　　今年第一季度，疫情导致新房销售一度停滞。融创作为先锋队，首批加入到线上卖房的队列中来，开设线上售楼部。除此之外，融创还在指定项目推出 " 无理由退房 " 政策，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、福建等省份的 42 个城市。

　　在刚过去的楼市传统旺季 " 金九银十 " 中，融创的不少项目都举办了相关优惠活动。像位于德州市的融创 · 观澜府邸，在十一黄金周内打出了 " 每日十套特价房 " 的口号，吸引了不少购房者。

　　经过一系列的促销组合拳，融创在今年也获得了不错的销售成绩。中指院数据显示，融创在 2020 年 1-10 月完成了 4512 亿元的销售额以及 3228 万平的销售面积，均位于全国房企销售业绩的第四位。

　　孙宏斌曾在今年 3 月 27 日的投资者会议上提出，融创 2020 年的销售目标为 6000 亿。也就是说，要想完成目标，融创在 11 月 -12 月两个月的时间内需完成 1488 亿销售额。ZAKER 新闻认为，预计接下来融创会有更多的优惠促销活动，以价冲量，争取年底完成销售目标。

　　除了少拿地多卖房这类基本功外，为了降低负债率，融创还做出了哪些动作？

　　11 月 19 日，融创服务正式在香港联交所主板上市交易，股票代码为 01516.HK.

　　在今年计划分拆上市后，融创服务吸引了腾讯、IDG 资本、高瓴资本及雪湖资本四大豪华基石投资者。其中，腾讯认购 1.5 亿美元，成为腾讯在物管行业最大的一笔基石投资。

　　上市首天，融创服务也迎来了短暂的资本狂欢，最终以 14.14 港元收盘，涨幅高达 21.9%。截至收盘，融创服务市值 424.20 亿港元，在物业板块中位居前三。

　　中信证券研报指出，三道红线标志的金融监管政策令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆，加权益的手段。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

　　对于踩在钢丝线上的融创来说，分拆物业上市便是降低自身负债和风险的重要手段。

　　在所有的降负债措施中，" 抛售资产套现 " 最为直接。

　　9 月 28 日，融创将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石，对价约为 7 亿元。据了解，此次被出售的资产就是 2018 年融创计划出售给歌斐资产的两栋物业之一，因当时募资问题而出现变动，最终歌斐资产仅接手其中一幢物业，另一幢则在近期由黑石接手。

　　有消息称，两年前歌斐资产报出的单价约 3.6 万 / 平，而此次黑石收购该物业的价格约为 2.8 万 / 平。也就是说，这次融创相当于 8 折出售该物业。

　　出售上海香溢花城商业物业只是融创 " 卖卖卖 " 的第一步，在今年 3 月的投资者会议上，孙宏斌曾透露，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店、乐园都是待售商品。与此同时，他还坦言，只要有人愿意接手，" 稍微打个折卖也行。"

　　提及融创，就不得不提孙宏斌，这个在房产圈内 " 最有野心的男人 "。

　　时间倒流至 2003 年，孙宏斌还是顺驰的董事长，40 岁的他在一次房地产活动上当着王石的面说：" 我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。"

　　此前的一年，万科销售收入 44 亿元，顺驰只有 14 亿。

　　狠话喊下之后，顺驰开始高价拿地快速扩张，为了速度，手下人即便花再高的价钱拿地也不需要上报。但最后顺驰还是因发展太快，资金链绷不住，2007 年 1 月 23 日被香港路劲以 12.8 亿元收购了 94.74% 的股权，

　　就这样，顺驰倒下了，但孙宏斌仍在路上！

　　2008 年 12 月，房地产行业进入到了冬季，孙宏斌控制的首钢融创却以 20.1 亿元拍下了北京海淀西北旺项目，成为冷清土地市场中的 " 新地王 "。当时业界一片哗然：" 孙疯子 " 又回来了！

　　从顺驰到融创，孙宏斌的野心丝毫未减。2014 年至 2019 年间，融创少则数亿，多则百亿的并购耗资已逾 2000 亿元。

　　最为疯狂的莫过于 2017 年，仅仅半年时间，融创累计花掉超 750 亿扩张资本。其中包括斥资 438.44 亿收购万达 13 个文旅项目 91% 的股权，以及 150 亿元收购乐视股权。

　　疯狂扩张下的融创，在负债率上已响起了红灯，为了不重蹈顺驰当年走过的路，孙宏斌不得不放下野心，将降负债作为主要目标。

　　" 顺驰被收购五年有余了，我从来没有（为）顺驰辩护过，败了就是败了，不要找借口。我们犯了错误，比如现金流管理，比如扩张太快。"

　　这是 2011 年孙宏斌在微博上重提顺驰说过的话，希望这一次，融创不要再败在他的野心下。

　　ZAKER 新闻出品

　　文 / 谭晓洋