嘉闵线经过的区域 能为嘉定带来什么？

时代变了，现在卖房子和以前真的不一样了，尤其是郊区刚需房。

早些年，上海大兴轨交的时候，郊区的房子由于总价低、有预期，能够得到不少购房者的关注。

但如今你会发现，即便有轨交规划，也有许多购房者不太在意了，为啥？或许是市区轨交发展过于饱和，郊区轨交虽有规划，但相比于早些年的轨交规划，你会发现，如今规划的轨交走向大多都是郊区对郊区，走向与上海早期轨交相比，并不太占优势。

比如轨交11号线，嘉定的“大动脉”，凭借着良好的走势与市区对接，早些年为嘉定导入了不少市区客户。

就在前不久，规划许久的嘉闵线也正式官宣将于明年开建，这一条线路对于嘉定区来说显然很重要，但对于嘉定百姓来说，出行多了一个选择固然是好，但意义或许远没有早年开通的11号线这样强大了。

一位家住嘉定老城区的本地客就说道“总不能让我坐嘉闵线先到闵行，再转进市区吧”。

其实这位本地客的本意是，嘉闵线走向确实没有11号线好，毕竟进入市区，需要在南翔或者江桥进行换乘，而不像11号线沿线区域，可以一部地铁直达市区。

但同时也要知道，毕竟区内有了地铁的规划，对区域本身发展来说是一大利好。虽然有局限性，但有总比没有好。

还是要来介绍下嘉闵线。嘉闵线与上海其他地铁有着明显区别，这是一条市域铁路，类似于金山小火车，途经嘉定工业区、老城、东部新城、南翔、虹桥商务区、七宝直至莘庄、闵行。

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如今，嘉定区还在积极争取要在徐行、菊园、新成路街道等区域设站，也就是说，如果设站成功的话，未来嘉定的各个镇和街道基本都有轨交站点了，出行方面确实利好本地居民。

但本地居民也有局限性，不愿挪动，可能方圆5公里范围内就是他们活动的最大距离了。

市域铁路嘉闵线其实就是嘉定到闵行的一条线路，不可否认，日后建成，这条线路或许能导入一部分大虹桥客户，为嘉定北部区域的发展提供一定人气，但因走向限制，市区客户和新上海人的导入或许就要比先前开通的11号线要弱一些了。

嘉定徐行，典型本地客消化为主的区域。

其实徐行经过这几年的发展，城市界面看起来已经非常不错，大型商业、酒店都已经入驻并开业，人气也明显上来许多，看着有一种新兴城市的感觉。

在这里，可以享受到与市区几乎相同的商业氛围，而且有些商品价格要比市区还要低一些，所以住在这里的人们幸福指数并不是很低。

反倒是嘉定老城区，老公房居多，狭窄的道路，虽然看上去很成熟，但居住环境并不如徐行。与此同时，老城区发展过于饱和后，新房项目也屈指可数。这些挤压了大量改善需求的本地客户，要么去往南面的嘉定新城买新房，要么去往东面的嘉定徐行，这一新兴区域来买房。

好在，这些年嘉定新城的供应量不足，徐行却加大了供应量，加之区域近些年发展的成熟度，所以徐行的新房，都消化在本地客手里了。

可别小看本地客的改善需求，可能他们拿不出太多资金，但好在每个家庭都有多套房子，这种多套并一套的改善力量还是非常强大的。

所以，徐行的楼市，就是本地改善客托起来的。

即便是卖房子的开发商，他们对于嘉闵线的规划和动工，也只是觉得起到了锦上添花的作用，而重点还是放在线下渠道，一层层筛选本地客。

其实，徐行另一个值得关注的优势或许就是学区了，今年一个小道消息称“华师大将进入嘉定徐行，建设九年一贯制重点学校”。虽然尚未官宣，但对楼市却也起到了一定帮助，毕竟在徐行的总体规划里，是预留了多个学校用地的。本地客虽然局限在这一范围内，但培养下一代的决心，是与任何人都一样的，他们也很关注学区的动向。

若徐行的学区这一变量最终实现，想必比嘉闵线的规划更有力量，届时能不能得到市区客户的关注，就要看这里未来的发展了。

除了徐行外，嘉闵线未来可能要设的站点还包括菊园、新成路以及马陆区域，这里其实也是嘉定交通的空白，总体来讲，这些区域与徐行大体相当，都是老城区客户的准置业地，就看哪个项目的产品更吸引或打动这些本地客了。

今年，在嘉定老城区内开出了一个新房，这个新房虽然位于老城区，但其实是位于老城区里的“新城区”，也是一处刚刚开始新建的区域，所以该盘得到了不少本地客的关注，而且在郊区新房中，该盘开盘卖得还算是理想。

不过有意思的是，该盘的大户型卖得是最好的，反而是我们认为有性价比的90平左右3房成为了这里相对滞销的产品，这与其他郊区新房来说实属另类。

一位本地客就与笔者说道，“都是老城区的人来买，谁家还缺刚需房啊，买这里的都是要换大房子，带电梯的，小面积的房子根本不是这些人的定位。”

也确实是，既然定位的是本地客，那么自然要做一些符合本地客的产品了，小面积的房子也只能随着时间的推移来慢慢消化了。

但是否发现，嘉闵线虽然也经过这里，但对这个项目的准购房者来说，并没有太大吸引力。

接下来，在嘉定新老城区交界处，还有一个新房等待上市，目前正在取证中，据说售价也不低。

但对于这个地方，本地客或许也不是很待见。该盘属于嘉定马陆，周边以工厂为主，基本没有什么生活氛围，老城区的客户要么在本地置业，要么到往徐行或者嘉定新城来置业，买到马陆这个略微偏僻的区域确实没有太多理由。

该盘周边确实是有嘉闵线的规划站点，这里的置业顾问也表示“嘉闵线的建设落地能感觉到客户的购买欲要比之前大。”但仅凭感觉还远远不够，嘉闵线能为该盘引来多少外区客，还有待商榷。但总体来说，该盘开盘去化不容乐观。

上海经过多年的发展建设，轨交导入人口的红利其实早已过去了，嘉定在前10年中是人口的黄金导入期，但如今嘉闵线的规划走向似乎对外区客户来说并没有太多吸引力，就如奉贤的5号线南延伸段一样，都通车2年了，你看有多少闵行、徐汇的客户来奉贤置业？

这就是当下上海的新房市场，已经集中于区域客了，这对于开发商来说，就要深入了解本地客需求，做属于他们的产品，这样才能完成好看的业绩。