经济日报定调长租公寓，潘石屹早提醒，3大天然弊端“魔咒”

通过最近几次国家对房地产的定调，包括未来5-15年，租购并举的住房制度都将影响着未来市场的发展，那么过去欠账较多的租赁市场注定将迎来一个新的发展机会。租购并举也经常被当成是未来长效机制的重要组成部分。

由此，很多企业嗅到了商机，纷纷进军租赁市场，无论是房地产开发商还是其他机构，都觊觎已久希望分食租赁市场这块大蛋糕，并纷纷涉猎长租公寓行业，可谓趋之若鹜，“长租公寓”火得一塌糊涂。

为啥呢？一个是时代机会，再一个就是对谁来说听起来都是好事，无论是业主还是租客，比起以往的租赁模式，似乎都不会吃亏（实际并非如此），进而推动了长租公寓市场的快速发展。

表面上欣欣向荣，但背后长租公寓运营者却是赔本赚吆喝。这就导致一个结果，不可能长久可持续发展。所以，你会发现，长租公寓频频爆雷的声音不绝于耳。

蛋壳公寓作为长租公寓头部企业，可以说是房价数量增长最快的，这也给以后留下了隐患，蛋壳公寓三天两头上热搜也就不足为奇了。之所以被推上热门应该跟牵扯到的大量租客有很大关系，关注度非常高，也是伴随着“蛋壳跑路、倒闭”等传闻火起来的，尽管蛋壳不断去澄清，但依然阻挡不住大家对其的关注和热议。就在今天，又上热搜了。

就连深圳市住建局都被惊动了，对蛋壳公寓相关负责人进行了谈话。此前央视也报道，房东被蛋壳电话通知要求降租金，保洁、维修人员因被蛋壳拖欠工资不再提供服务，还有因为蛋壳欠费公寓内网络被切断等，直接遭殃的便是广大的租客。

可是一旦业主和租客担心的事发生了，那么对谁都是一个损害。在很多所谓的长租公寓中介的套路里，就不难发现，这本就是一场与生俱来的欺诈和行骗。据某房东说：“我的房子是一个酒店式公寓楼盘，租给某长租公运营机构的价格是5500元/月。后来我才得知，他们租出去的价格竟然只有3800元/月，吓死人了！”

人家高价租了你的，你又没吃亏，至于人家是否低价租出去跟业主有啥关系？确实关系不大。可是他们心里没底啊！就这样的操作能持续多久呢？正常人想起来这都是个坑。

由此，也就引出另一个问题，为什么长租公寓频出问题，那就是先天的弊端，他们的商业套路从一开始就不可能持续下去，让大家以为他们会跑路绝对不是简单的误会。

首先，长租公寓多采取“高进低出、长收短付、短钱长投”模式，明摆着不可能持续。

这三个词是什么意思呢？很好理解，“高进低出”似乎是反市场行为，这么明显的亏本生意哪是正常的市场规律？但是运营机构为了争抢业主扩大房源采取高价收房行为，以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源，另外为了争抢租客又低价出租。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是“高进低出”。

而“长收短付”则是，公寓跟业主采取月付或季付形式，而对租客则是半年付/年付，这样形成的时间差可以让公寓运营方有足够的资金沉淀，便于自己去经营和投资，但最重要的是租客一般都需要贷款，而给租客提供的贷款并非正规银行，增加了很多风险。

“短钱长投”就是，租客交了房租，基本上运营方把一年要付出去的钱做一个三年周期的投资，一旦没有新租客或新资金进入，就会面临资金链断裂问题，从而导致爆仓、跑路等。

其次，长租公寓引入了过高的金融杠杆，背后隐藏的风险一旦爆发则将不可收拾。

这个我可以把前边提到的“长收短付”和“短钱长投”放在这里延伸一下，说白了，房东不仅要跟长租公寓签合同，还得跟第三方金融机构签，因为很多年轻人也很无奈，一下交一年的房租，只能通过贷款实现，可问题就在于金融机构把钱给了长租公寓，他们把钱用在了经营和投资上，一旦卷款跑路或倒闭，房东不仅拿不到钱，租客也要被赶走还得还房贷。

由于过度拉长了金融杠杆，明显违背了经济规律，再加上缺乏有效市场监管，导致一些问题在萌芽期间未能得到及时而有效的治理，终致问题丛生。

最后，租赁投资回报率低决定了注定这是一场悲剧。

公寓运营企业看到了市场前景，这是好事，但对于房租回报率过于乐观，因此采取了过于激进的投资策略，可现实中完全不是这样，除非有超大实力资本支撑，否则必然爆雷，毫无悬念。

对此，地产大佬潘石屹早就提醒过，在现有情况下不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的，长租公寓不到1%的回报率，租房的价格再翻一番还是亏的。光靠烧钱是不可能发展的。

这3个天然的缺陷导致长租公寓行业不可能发展长久，硬伤太刚，但我认为，实话实说，并不代表长租公寓前景不美好。我一向强调，长租公寓未来市场非常大，房地产市场也正处于向存量市场转换的过渡期。据数据显示，预计2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿。2030年，这一数据将达4.6万亿元。这块大蛋糕有多诱人不言而喻。

11月22日，经济日报发表文章《楼市发展机遇与挑战并存》称，未来5年，各地将对合理性购房和租房需求保持鼓励，同时会给予房屋租赁行业更多支持。支持和鼓励租房市场健康发展的同时，监管也不能落下，特别是在长租公寓接连“爆雷”的当下。目前，长租公寓企业现有模式蕴藏不少危机。下一步，各地应促进长租公寓企业秩序优化，加强对长租公寓的监管。

所以，长租公寓的商业模式有问题，本身就蕴藏着危机，从一开始就埋下了雷，但更重要的是要加强监管，要把萌芽期间的问题尽早处理掉，否则后患无穷。