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再说一次!这些问题买房时一定要警惕

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  作者:二鸣 来源:功夫财经

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  大城市首套房,年龄越来越大

  在大城市买房有多难?

  前不久,贝壳研究院发布了一份《2020年城市刚需购房报告》,其中一份数据提到:

  全国22个主要城市中,其中北京刚需购房门槛最高,达到了350万,按目前北京市平均工资9000元/月计算,买一套刚需房至少需要32年。深圳和上海也分别达到了345万和295万。

  第二梯队是厦门和杭州,刚需购房门槛都超过了200万,其中厦门购房门槛达到266万,甚至超过了广州,让人惊讶,而杭州的门槛也达到了226万,需要普通人奋斗大半生,才勉强能踏过门槛。

  第三梯队,包括广州,南京,宁波,东莞和苏州,刚需购房门槛都超过了160万。

  大城市不断上涨的房价,也让刚需购房者的年龄越来越大。

  一线城市中,北京和上海的刚需购房者年龄最大,分别为35.5岁和36.7岁,而购房政策相对较松的深圳刚需购房者,年龄也超过了33岁。

  而天津的刚需购房年龄,甚至达到了37.5岁,另外从调研的30城刚需平均购房年龄来看,购房者平均购房年龄集中在29-38岁之间,这个年龄段,称其年轻人可能都不太准确,“中青年”这个词也许更合适。

  在奔4的年纪,买下自己的第1套住房,这是许多大城市普遍存在的现象。

  许多大型企业,如果在35岁之前不能进入管理层,也就意味着以后升职加薪的道路彻底关闭。而且这个年纪上有老下有小,怕父母生病,怕孩子不听话。

  不过也有人说,35-40岁是精力最旺盛的时候,也是社会经验、职场经历最丰富的时候。

  这样矛盾的年龄,又该如何买到自己在大城市的第1套房呢?

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  重点关注:教育、地铁、商业

  在奔4的年龄买房,可能是为了结婚买房,也可能是为了孩子教育买房,单纯的居住属性已经不能满足这个年龄段的购房需求了。

  而且奔4一族,也积累了一定的财富和人脉,有更加充裕的资金可以选择。

  这意味着购房者的教育购买力(也包括医疗)在提升,他们对教育质量的要求也更高。

  不过这些优质资源一般分布在城市的核心区域,尤其是大城市,一个好一点的学区房,可能不是普通人能承受得起的,所以对于学区的要求可以放宽一些,最重要的是要离得近,越近越好(近到无法划走),最好自带幼小九年一贯制学校。

  这几年,随着大城市教育集团化的趋势越来越明显,许多开发商都会和知名的一些名校开展合作,比如万科、碧桂园,还包括一些本土的开发商,他们在开发楼盘的同时,往往会引进一些知名学校的分校,这也是不错的选择。

  地段方面,市中心地段稀缺,升值潜力巨大,往往对应的优质的商业、医疗配套,但问题是市中心的房价,刚需的选择已经不多。

  以北京国贸为例,总价500万以下的两居房源已经很少,即便有,也是一些十几年房龄以上的老破小,这样的小区往往存在很多的硬伤,并不适合现代青年人生活,尤其是孩子成长。

  所以现在很多刚需宁愿花费多一点的通勤时间,来换一个好一点的居住条件,以北京为例,现在刚需集中的区域主要在回龙观、天通苑、长阳、顺义新城等等这些城市近郊。

  现在在人上下班,地铁已经成了最重要的交通方式,不仅仅是因为它运量大,而是因为它是专有路权,可以实现准时,这是主干道、高速路都无法比拟的。

  对于刚需首套房来说,距离市中心远一点无所谓,但附近一定要有地铁站点,步行5~10分钟是最适合的距离,当然如果习惯了开车上下班,那这一条可以适当放松标准。

  一个区域商业发展的兴盛与否,就决定了这个区域的人气。

  现在电商发展已经非常完善了,但是现在大家日常生活对综合性的商业体依然非常需要,周边有集餐饮、休闲、娱乐、购物的Mall一定是加分项,现在很多开发商会在一些位置房产项目上搭配商业配套,其目的就是为了增加人气。

  衡量一个商业中心的发展情况,可以通过一些品牌门店来判断,比如星巴克、麦当劳、链家等等,一般这些大品牌入驻的地方,商业资源都不会差。

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  相同面积,选多一个居室的

  一线城市买房,先买一个小房子上车,是主流思路。但是现在大城市的首付几乎需举夫妻两家几代之力,月供甚至超过月薪半数以上,加上二孩时代的来临……功能需求越来越多,换房成本越来越高,周期越来越长,购房政策风险变幻莫测……

  所以奔4一族买房,尽可能做到一步到位,避免频繁置换。

  全生命周期、或者实用功能户型是最适合的选择,简单理解就是相同面积下,尽可能选择多一个居室的户型。

  所谓全生命周期户型,就是在产品设计之初,就规划好了室内空间的可调动、更改的地方,业主不必担心避开承重墙的问题,只需要通过简单的隔断,房门的更改,就可以实现新的空间布局。

  比如某房企在天津开发的这个项目。

  基础户型面积115平米,户型内部厨卫以及管井位置不可变,除此之外都可以以户型中央结构柱为中心,根据需求来布局。

  一般来说全生命周期户型对于面积的要求比较大,一般在90~135平米之间最适宜。

  如果是二手房,尽量选择一房可改二房,二房可改三房的灵活户型,这种户型一般总价要比其它同面积的户型要高些,但胜在实用,性价比高。因为你要买个正规的两房或三房,可能要花更多的钱。

  上述几点如果全部满足,当然是相当完美的选择,但是这样完美的房子,也一定会有一个高攀不起的价格。如果有这几方面可能都很平庸,又或者以上4个因素只能满足两个的房子,其实都是非常不错的选择。

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  关于在大城市买房的一些建议

  最后来说一下,在大城市买房一定要注意的那些问题。

  第一,就像前文提到的,现在在一线城市买房可能都要到了奔4的年纪,但是当你决定要留在大城市,要在大城市买房,在你刚开始工作的年纪,你就需要为买房做好打算了,你要精打细算过日子,为自己以后买房积累足够的资金。

  第二,从你工作开始,要及时足额缴纳社保,且一定不能断缴,攒购房资格。像北京上海深圳这样的城市,连续5年缴纳社保才能购买第1套房,而且会有限价房的福利。所以各位刚需一定要珍惜自己的首套房资格。

  第三,现在年轻人结婚买房,一般都是双方共同出资,但是一定要注意,夫妻买房,务必保证只有一个人贷款,千万不要轻易更换主贷人,尽最大可能保证一个人的征信上始终没有贷款记录,首贷资格和首套房资格,都是城市给予年轻人的大红包,一定要珍惜使用。

  第四,不要返乡置业,不要在三四线城市买房,不论房价涨跌,在小城市买房动用了首套首贷资格真的伤不起。

  

  第五,买房贷款一定要贷足,选择贷款时间最长的,月供越少越好。房龄太老的房子不建议购买,有时候银行会根据房子的年龄给你批贷款。

  另外不到卖房的那一刻,不用提前还款。因为为了限制购买二套房,银行可能会要惩罚措施。

  建议选择组合贷款,不用纯公积贷款买房,因为组合贷的额度比纯公积金的要高,而且限制更小,更容易操作。

  第六,在买房这件事情上,不要拒绝家庭的帮助。掏空6个钱包在大城市买房,越来越常见,甚至如果父母能力有限,可能还需要向同事同学张口借钱,没必要有太大的思想压力,根据现在的收入制定还钱计划,及时还钱就好。

  近几年,房地产一直在强调“房住不炒”,房价上涨的投机性因素明显减弱,房子也逐渐回归居住属性。

  同时,一二线城市越来越严格的购房门槛,也淘汰了一大批炒房客,保护刚需购房安家。

  现在留给刚需购房的时间窗口会越来越长,所以在大城市,也千万别因太着急而冲动购房。即便奔4的年龄买首套房又怎样?只要能在大城市买房,你就已经超越了大部分同龄人,享受着中国最大的城市化发展红利。

责任编辑:麦雅婷_NO6242

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