16.6万人"流失"！降价卖房，哈尔滨无奈的选择

哈尔滨楼市正在上演最无奈的一幕。

近日，哈尔滨公布一则让全国楼市颤抖的新政策《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，总共14条措施。

其中，最吸引眼球的是以下3条：

支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款；支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

触及房地产行业灵魂的核心政策就是：

积极引导和鼓励企业，采取打折促销、团购等方式销售新建商品房，并大幅降低公积金买房门槛。

此项新政一出，便迅速成为热搜，引发行业激烈讨论。

降价卖房，中国房地产史上罕见

2015年以来，就极少有地方政府主动要求开发商降价卖房，说得最多的是抑制房价过快上涨或者是维护市场稳定，不能大涨也不能大跌。

意味着，哈尔滨将成为中国第一个鼓励开发商降价卖房的大城市。

其实，每个地方政府明确鼓励开发商降房价卖房，都需要莫大的勇气。

首先，开发商降房价，政府就得降地价，甚至会导致卖地困难，而卖地一直都和地方财政收入直接挂钩。

据国家财政部披露的《2020年10月财政收支情况》显示，2020年前10个月，国有土地使用权出让收入55965亿元，同比增长10.1%。

每年动辄6-7万亿的卖地收入，使得中国大部分地方政府的财政体系对卖地非常依赖，依赖程度甚至超过100%。

由此可见，土地收入已经成为部分地方政府最大的财政收入之一，地方政府主动让开发商降价卖房，直接触及灵魂。

其次，房价下跌，历来是业主维权、闹事的主要原因之一。据部分城市的房管局投诉报告显示，近5年，降价维权排名高居第一，远高于房屋质量、货不对板等问题的维权。

最后一点，也是最重要的一点：

几乎所有人都明白，房价下跌时，潜在的购房人都会观望为主，担心未来还有更低的价格。因此，房地产市场一个非常重要的规律是：买涨不买跌。

因此，出于财政收入和社会稳定的考量，地方政府是没有动力让开发商降价卖房的。

那么，这一次哈尔滨为什么要这么做呢？

降价卖房，哈尔滨无奈的选择

其实，哈尔滨颁布楼市新政的原因很简单：哈尔滨的楼市，实在绷不住了。

任何一个城市房价，都是由人口、经济、土地供应息息相关的。

哈尔滨作为副省级城市、黑龙江省省会。

哈尔滨拥有5.3万平方公里陆地面积的城市，相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳。

根据国家统计局数据，2019年末，哈尔滨市常住人口1076万，其中，城镇人口709万，城镇化率已经接近66%，横向比较，城镇化率已经不低了。

土地充足、城镇化率偏高的同时，哈尔滨的人口却在不断流失。

哈尔滨市是东三省中，人口流失最为严重的大城市。数据显示，2009-2019年，哈尔滨市小学生人数下滑了14%，黑龙江全省则流失了31%。意味着，大约31%的人口在过去10年离开了黑龙江。

同时，常住人口也不增反减，2017年常住人口1092.9万，2019年只有1076.3万了，两年减少了16.6万人。

特别是年轻人口外流严重。

人口流失的同时，哈尔滨的经济也撑不住了。2019年GDP为5249亿元，人均GDP仅有4.88万元，在全国省会城市中，排名倒数第一，人均可支配收入为4万元，也低于全国平均水平。

人口流失严重、老百姓的消费需求疲软，哈尔滨政府卖地的热情却非常凶猛。

数据显示，2020年上半年，哈尔滨累计出让住宅、商住、商业类用地共53宗，面积超过334万平方米。

卖地凶猛的结果就是，商品房供应急剧增长。

2020年哈尔滨商品房累计供应88883套，供应面积873.49万㎡；而累计成交只有36202套，成交面积373.70万㎡；1-9月面积供求比高达2.34。去化周期2年多。

最终的结果就是，今年以来，哈尔滨楼市彻底疲软，量价齐跌。

2020年8月，哈尔滨新房的平均价格为10463元/平米，同比下降超过10%，新房销量50.96万方，同比下降超50%，直接腰斩。

哈尔滨的楼市，正在入冬。

一旦楼市陷入僵局的时候，地方政府只有2个选择：

第一，放松限购、限贷，或者用货币棚改等手段，刺激楼市上涨（2015年到2016年绝大部分城市）；

第二，鼓励企业降价促销（目前只有哈尔滨）。

所以，哈尔滨突然出台新政鼓励开发商降价卖房，是一个万般无奈的选择。

房价下跌，谁最害怕？

哈尔滨，正在给其他三四线城市敲警钟。经济薄弱、人口长期净流出的背景下，如果无限制地供应土地，或将透支所有人的购买力，楼市将陷入哈尔滨的冰封魔咒。

如果开发商真的主动降价卖房，导致房价阴跌不止，谁最害怕呢？

众所周知，房地产是资金密集的行业，一旦城市房地产市场全面下跌，将牵一发而动全身。

首先是当地的房企营收下降，银行对房地产行业的信贷规模大幅收缩，房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险。

其实，个别城市的房价持续下跌，在中国并非没有先例。2010-2015年，温州曾上演了一波房地产泡沫破灭的惨烈教训。

以温州为例，其拥有发达的民营经济，靠出口加工业务积聚着大量人口和财富，加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放，大量资金涌入房地产市场，温州炒房团一度闻名全国。

2010年后，当地房价迅速飙升，2011年超过3万元/平米，接近一线城市房价水平。

个人、企业纷纷高杠杆加入炒房大军。

2011年，中国货币政策转向紧缩，欧美经济的衰退，给温州民营经济沉重的打击。

当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时，银行只好处置拍卖作为抵押的房地产，导致房价一年内下跌 20%，此后连续十几个月持续下跌，温州银行业也陷入困境，甚至出现了中小银行破产。