未来10年，应该有新的买房逻辑，3类房子将成为“黄金屋”

人们在买房的时候通常会有一个误解：就是容易把“值钱”和“升值潜力”混为一谈，我们需要记住值钱的东西并不一定有很大的升值潜力，而有升值潜力的东西并不一定值钱。

就拿黄金来说，黄金本身很值钱，也正是因为大家都知道黄金很值钱，所以黄金的价格一直都处于高位，因此黄金的升值潜力并不大。当然长期来看，黄金有一定的成长曲线，但是基本上很难赶上通货膨胀的速度。

很多购房者理所当然地认为值钱的房子有升值潜力，比如靠近市中心的房子、靠近商圈的房子、学区房等。事实上这些房子和黄金一样，大家都知道这类房子值钱，也都抢着买这样的房子，反而使得这类房子的房价被炒到高位。房子是值钱的房子，但不一定是有升值潜力的房子。

过去买房不需要什么购房逻辑，因为全国的房价都普遍上涨，不管买哪里的房子基本上都稳赚不赔。如今楼市环境已经发生改变，楼市以分化为主，既有房价上涨的房子，也有房价下跌的房子，也就意味着未来既有会升值的房子，也有可能发生贬值的房子。因此未来10年，在新的楼市环境下，就应该有新的购房逻辑。那些大众都普遍认为值钱的房子，必然是好房子，但是升值潜力不一定大；而那些真正能升值的房子，刚好是那些容易被人们忽略的房子或者因为一些楼市新规而升值的房子。

就拿学区房来说，好的学区房甚至比普通的房子贵20%左右，学区房无疑是非常值钱的房子。学区房确实是好房子，但是并不适合投资，首先学区房比普通房子贵很多，早已经超过了很多家庭的承受极限，也就是说学区房的房价本身就处于高位，基本没有什么升值空间。另外学区房的价值会受到政策的影响，比如近期国家采取“多校划片”的入学方式，也就是一个学区对应多个学校。原来一个学区对应一个学校，那么重点学校的学区自然就会十分抢手，现在一个学区对应多个学校，也就弱化了重点学区房的优势，导致部分学区房发生贬值。

未来10年，购买者应该懂得新的购房逻辑，对于那些大家都认为值钱的房子，并不一定值得购买，除非你真的需要这些房子的一些附加属性。买房就应该买那些容易被人们忽略的并且真正有升值潜力的房子，在买房的新逻辑下，这3类房子将会成为“黄金屋”，一些内行人已经开始悄悄入手。

潜力城市+市区+小户型

买房从大的方面来说，城市的选择非常重要，或者说买房最优先选择的就应该是城市。城市的发展潜力直接决定了房子价值的长期走向，换句话说就是如果城市发展潜力比较大，所在城市大的房子也会随着城市的发展而升值，反之亦是如此。一般来说潜力城市的市区房子永远都有购买价值，尽管未来房子可能供大于求，但是潜力城市的市区房子永远供不应求。

其中小户型房子是最具升值潜力的，主要是从两个方面来考量的：

01购房需求。既然是潜力城市，经济发展水平自然还不错，就会有一定的人口流入。也就是说城市中存在一定的流动人口，而流动人口就是未来楼市买房的主力军。根据央行的数据统计，城镇居民已经有96%的家庭有房，因而城镇居民对房子的需求量并不大，真正有购房需求的是那些流动人口。流动人口多为城市的打工者，面对城市的高房价，也只能勉强购买市区小户型房子和郊区大户型房子，郊区的房子不利于平时的工作，还是市区小户型的房子更受欢迎。

02租房需求。有时候买房不一定要等房价上涨才能赚钱，如果房子能够租出去，也算一笔不小的收入，因此在买房的时候也应该考虑房子能否租出去。潜力城市保证了城市中有大量的流动人口，流动人口不仅有购房需求，还有庞大的租房需求；市区保证了房子有出租价值，因为市区的房子交通便利，同时和很多公司或者写字楼比较近；小户型的房子出租比较便宜，人们租房会优先选择小户型的房子，大多数流动人口并不追求居住的品质，只要能保证基本的居住需求就可以。

旧改老小区+加装电梯+5层和6层

2020年旧改政策全面推进，旧改政策是重大的民生工程，它使亿万百姓的居住体验得到了很大的改善，同时旧改也是发展工程，不仅让老小区变得焕然一新，也改变了城市的面貌。

旧改之后的老小区居住体验得到了很大的提升，无疑提高了老房子的居住价值，提高居住价值的同时也让老房子获得升值。旧改中还有一项政策是加装电梯，一般来说是4层以上的老房子加装电梯。加装电梯对低楼层可能有负面影响，但是对高楼层有很大的利好，这也是为什么1,2楼不愿意加装电梯而5，6楼希望加装电梯的原因。

楼市房和电梯房的买房逻辑是不一样的，楼梯房因为出行问题，楼层越低越值钱；电梯房因为克服了出行问题，考虑到通风条件和采光条件，楼层越高越值钱。加装电梯之后的5，6楼可以克服原本出行不便的劣势，加上比较好的采光和通风条件，将会获得大幅升值，同时旧改也提升了小区的功能和面貌，对于5,6楼来说更是锦上添花。

新建的多层电梯房

在我们的印象中多层通常是楼梯房，而电梯房通常是高层住宅。过去的《住宅设计规范》是这样规定的：七层及七层以上住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时，应当加装电梯。

多层住宅一般都是六层及六层以下的房子，也就是说过去建设的多层住宅都大多是没有电梯的，当然有一些定位比较高档的多层可能有电梯。2020年很多省市发布了新的《住宅设计规范》，规定新建4层及4层以上的房子就应该加装电梯，目前北京、浙江、江苏、上海等省市已经发布这一新标准。北京最新的《住宅设计规范》是这样规定的：

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 9m 的新建住宅建筑，必须设置电梯，每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯。

笔者也看了其他省市最新的《住宅设计规范》，基本都是要求四层及四层以上的新建住宅需要加装电梯。现在高层住宅算是最主流的住宅，但是人们也逐渐意识到高层住宅未来可能会面临一些难以解决的问题，比如电梯老化问题、设备老化问题、拆迁难问题等。而现在住宅实施新的标准，可能会引起住宅风向发生改变。未来多层电梯房可能会取代高层电梯房成为最受欢迎的住宅类型，同时随着人们生活水平的提高，人们对低密度住房的需求要求会越来越高，多层电梯房自然成为大多数人的选择。