停止“棚改”？国家一锤定音，2021年起，1类人失落2类人从中受益

作者：专聊房君

谁都知道，房地产快速发展的二十多年里，也是房价的不断上涨期，以前一平米房子只有几百元、一两千元，现在很多县城的房子均价都过万了，大城市就更不用说了，房价之所以涨了这么多倍，有城市化的原因，也有货币的因素。

就拿近10年来说，据统计信息显示，在2009年时，我国城镇人口为6.22亿，到2019年末，这一数字变为8.48亿，平均每年都有2260万人进城，持续支撑着住房市场发展。货币供应M2，在此期间也从60.62万亿增加到198.65万亿，从这个角度看，房产价格增长也是货币的反映。不过，自2015年以后这轮房价上涨，还不得不提到另外一个重要因素。

这就是“棚改”。棚改分实物安置和货币化安置两种，其中，对楼市影响最深的是棚改货币化安置，因为前者不产生购买力，只会增加房子数量，而后者直接增加了购买力。在2015年国家楼市战略去库存大背景下，货币化安置成为棚改的主要安置方式，根据机构的报告显示，在2014年前货币安置比例仅占个位数，但从2015年到2017年分别达到了29.9%、48.5%、60%，当然，这仅是一个整体比例，由于一线大城市棚改比例本身就不高，所以，很多三四线城市的货币化安置比例是还要高于平均数的，居民在拿到安置款后，成为了各地商品房市场的购房“中坚”力量。这也是为什么许多研究人士把“棚改货币化安置”归咎为三四线房价上涨的主要因素之一。

“叫停棚改”由来已久

其实，随着楼市库存不断减少，不少专家和学者开始呼吁停止棚改，或者是减少棚改货币安置化比例，以保持楼市健康平稳发展。对此，从相关部门的动作看，国家早已意识到这一问题。在2017年8月，住建部与其他五部门联合发文要求在申报2018年棚改任务时，商品房库存去化周期15个月以下市、县应控制货币安置化比例，要以实物安置为主。3个月之后，住建部再与国开行、农行联合发布通知要求，对商品房库存不足、房价上涨压力较大地方收紧棚改专项贷款，到2018年中，国开行收回了支行的棚改审批权限。

值得注意的是，这期间主要是对棚改货币安置进行调整收紧，并未说要停止棚改，每年仍旧有棚改任务指标。原因在于，我们都知道，棚改是一项民生工程，从2009年至今，大规模的棚改，让上亿居民的居住环境和质量得到了大幅改善。然而，随着工作的有力推进，棚改已经完成历史使命。

无论是十三五棚改任务最后攻坚计划，还是最新的中央城市工作会议安排以及今年初发布的有关文件，国家一锤定音：到2020年，基本完成现有棚户区、城中村和危房改造。根据住建部官网日前发布的信息显示，2016年-2019年就已经完成了2157万套的开工量，2016年-2020年全国棚改开工达到2300多万套，均已超过十三五规划提出的2000万套目标。

可见，2020年就是棚改总体任务完成的“收官之年”，其中一些收尾工作和需要集中解决的“难题”也将在2020年宣告结束，对此，我们不应有什么怀疑。现在不少人担心自己居住的房子变老后会怎么处理呢？

从网上的留言看，有人希望拆迁，因为有些房子已经不符合时代潮流，还不如拆了重新建，也有人希望“出新”，毕竟房子的地段往往都比较好，配套也不错，生活也习惯了，能不换环境就不要换了，而且还有网友认为，如果都采取实物安置的话，地段只会越来越偏，还不现在的位置好。

实际上，随着棚改退出，国家早已着眼未来城市居住的发展，在去年的“旧改”吹风会上，住建部副部长黄艳就明确表示，今后将避免大拆大建。而到今年，国家提出了全面推进旧改。在国家旧改指导文件中的首段提到这样一句话：推进城市更新和开发建设方式转型。看到这里，相信我们基本读出国家对存量住房的考虑，城市的老房子全都这样处理：老房子能不拆就不拆了，旧改将填补棚改留下的“空白”，继而成为我们未来城市住房发展的新方向。

根据文件的内容以及结合十四五规划的最新表述看，旧改已经在开始进行，仅在2020年就有3.9万个老小区纳入旧改任务。而且在未来5年还将完成几件大事：1.到2022年，形成城镇老旧小区制度框架和工作体系（以后旧改常态化工作的经验模板）；2.基本完成2000年前建造的老房子，根据官方摸底的情况看，大约有22万个待改造的老小区；3.改造资金来源于政府、居民以及社会力量；4.改造内容丰富多样，包括基础类、完善类以及提升类3种，除了主体结构等不能改动外，其他基本与现代居住形式接轨。

为配合旧改，相关部门在行动，以装电梯为例

老旧小区改造的内容很多，但从网友反馈的情况看，最急迫和现实的需求主要包括增加停车位、加装电梯等，以装电梯为例，目前相关部门和地方都在努力解决加装过程中的两大难题：

1.费用支出。通常来看，加装一部电梯其实还是挺费事的，包括基建、管网等都要考虑到，总费用低的有40-50万，高的能达到70-80万，除了政府补贴外，剩下的资金需要楼栋业主自行出资，这也是一笔不小的数，为解决这一难题，国家发改委近期与多个部门联合发布了相关支持政策，居民可以提取公积金用于支付电梯加装费用，这无疑在一定程度上缓解费用负担问题，切实有利于该项工作的推动。

2.申报门槛。在电梯加装推进工作中，往往容易出现高楼层与低楼层业主意见不一致的情况，这连第一步申报条件都不能满足，更别谈后期安装了。实际上，目前一些城市开始行动起来，为老楼装电梯扫清障碍，如旧改试点城市之一的青岛，在近期结束了《既有建筑加装电梯办法征求意见稿》公示，其中就明确：

单元楼面积2/3且人数2/3以上参与表决，与之对应的3/4同意即可申请加装。相关专家举例：假如单元楼里共有12户业主，满足6户同意即可。在稍早的时候，济南也发布了类似条款的规定，同时还增加了若居民之间因电梯加装有异议或协商不成，可依法通过民事诉讼途径解决。还有其他老旧小区较多的城市如上海、北京等，也对此前的老制度进行了修订，取消了“一票否决”条款。不难预见，随着老龄化深入，居民对电梯需求增多，将会有越来越多的地方为老楼装电梯降低“申报门槛”。

进入旧改时代，1类人失落，2类人更受益

正如前面所述，城市更新的主要方式不再是大拆大建，而是主要通过旧改的方式来提供我们的居住水平。从此前的旧改经验以及当下旧改的内容看，改造成功后，老小区的环境将得到显著提升，所有老小区的居民都因此受益。当然，也不会面面俱到，特别是对炒房客而言，可能就没那么美好了。笔者认为，进入旧改时代，一类人失落，两类人更受益。

投资买老房子等待拆迁的人，注定是要失落了。鉴于此前因拆迁而带来的财富效应，个别炒房客也把触角伸向了老房子，他们专挑房龄比较长的，似乎拆迁的概率更大一些。但若现在只给旧改的话，即便内部外部环境能改好，但老旧的房型结构设计是不能改变的，增值幅度不会太大，与拆迁相比，若论资金回报的话，那自然是一个天上一个地下。

两类人更受益。其中包括加装了电梯的高楼层住户，按照使用电梯的需求看，1-3楼基本没多少需要，主要是4楼以上的住户，特别是顶楼，电梯加装后，不仅可以解决上下楼问题，还把露台、阁楼等优势放大，自住、升值两不误。据业内专家测算，未来5年，按照每平米300元的改造成本算，加上停车、电梯等内容项，保守估计老旧小区的投入也在5万亿以上，从这个角度而言，旧改不仅能改善民生，确实还能拉动内需，相关参与旧改的企业及其从业人员因此受益明显。