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楼市“限涨令”!房价每年涨幅不得超5%,影响有多大?

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  文|凯风

  稳房价,又一个城市出手了。

  近日,厦门发布《厦门市住房发展规划(2021~2025年)》(公示稿),未来5年将新增住房38万套(商品房12万套),同时表示“保持住房价格平稳”:

  

逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

  新房价格年涨幅不得超5%,释放了什么信号?

  01

  厦门之所以值得关注,是因为它是中国内地房价第四城。

  深圳、上海、北京是中国内地房价最高的三个城市,而第四城不是广州,也不是杭州,而是厦门

  

  厦门虽然是副省级的计划单列市,且有金砖五国峰会等一系列国际盛会的加持,但厦门本身经济体量并不算高。

  2019年厦门GDP为5995亿元,位居全国第33位。而同省的泉州、福州均已超过9000亿,而同为计划单列市的深圳在2万亿以上,青岛、宁波也早已跻身万亿GDP城市。

  不过,厦门虽然GDP总量不高,但人均GDP却位居全国前列。即便如此,仍不足以支撑高房价。

  目前,厦门二手房价高达4.8万,而广州仅有3.6万元左右,杭州刚刚触及3万元。房价过高,导致厦门房价收入比位居全国前列,而租金回报率在全国垫底。

  2019年,厦门租金回报率仅为1.2%,比深圳还低。这意味着,在厦门,一个家庭不吃不喝要80年方能供得起一套房子,这显然已经超出普通家庭的承受水平。

  

  厦门房价之所以如此之高,有两个原因。

  一是厦门与深圳相似,城市体量过小,作为核心区的厦门岛更是寸土寸金。

  
深圳城市面积接近2000平方公里,而厦门仅为1700平方公里。加上厦门岛内长期缺乏大规模的土地供应,由此导致土地供不应求,房价自然居高不下。

  二是厦门是旅游城市,也是福建人置业的首选地。

  
旅游城市给厦门带来了天然优势,而民营经济极其发达的福建,又对厦门情有独钟。大量民间资金将厦门作为置业首选地,这就为厦门房价提供了长期支撑。

  02

  房价涨幅每年不得超5%,意味着什么?

  事实上,厦门不是主动限制房价年涨幅的第一城。早在一两年前,东莞、宁德、昆明等城市都曾出台过类似政策。

  这一数字,有城市是5%,有城市是6%,还有城市是10%,背后并无统一标准。但似乎都或明或暗地默认了这一点:

  

房价只涨不跌,所以才要特别强调控制涨幅。

  房价熔断不新鲜,但这一“涨停板”标准是怎么来的?

  从各地的政策表述来看,这应该是基于GDP增速、收入增速和物价水平而定。

  要知道,2019年全国GDP增速已经下探到6%,2020年疫情影响之下刚刚转正。未来随着经济放缓,GDP增速有可能降到5%以下。

  

  就此而言,房价涨幅每年不得超过5%,未必没有合理性。这也是房价随着经济增长而上涨的健康姿势。

  我们看到,过去20多年,房价基本上都是每隔几年翻一倍。如果按照5%的年涨幅,房价至少要15年才能翻一番。

  如果房价年涨幅真能控制在5%,那么楼市本身将会失去赚钱效应。

  毕竟,房子本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费乃至未来可能的房地产税等,加起来已经超过5%。

  所以,在中国房地产界有一句话广为流传:房价不涨就是跌。

  03

  重要的问题来了,这一目标能实现吗?

  毕竟,房价本身早已脱离经济基本面。与其说房价受制于GDP和收入增长,不如说更受M2(货币供应量)、土地供给、人口流入以及限购限贷等政策的制约。

  所以,想要控制涨幅,说难也不难。只要扩大土地供应,同时限制楼市投机,房价想要暴涨并不容易,这方面,长沙、北京都堪为标杆。

  不过,在土地财政、房地产经济面前,想要遏制房价上涨,并非那么简单。

  我们看到,这几年,有些城市房价在数字上虽然相当稳定,但一二手房出现明显倒挂,滋生出摇号抢房的套利游戏,还有些城市则是双合同泛滥,市场价格严重扭曲。

  更关键的问题是,房价上涨时可以限制涨幅,房价下跌时是否要限制跌幅?

  事实上,厦门房价并非只涨不跌,2018年到2019年,厦门房价曾出现明显回调。即便强大如北京者,如今房价也没回到2017年的高点,房价与三年前相比仍旧是下跌的。

  同时,虽说深圳、东莞等楼市热度居高不下,但济南、郑州、天津、哈尔滨、青岛、太原等城市已经步入调整状态,部分城市房价跌幅在5%-10%之间。

  

  楼市分化之下,既要遏制房价上涨,又要防范房价大跌,注定是相当艰难的任务。

  未来如何,我们拭目以待。

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