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首次!从“限跌令”到“鼓励降价”,释放了哪些楼市信号?该了解

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  公开数据显示,早在2000年的时候,全国平均房价每平米不足2000元,但到了今年7月份,全国平均房价每平米达到了10211元,首次突破了万元大关,也就是说,过去20多年,全国平均房价水平上涨了5倍多。不难看出,房地产的确是十分优质的造富工具。伴随房价一路上涨,对于已经买了房的来说,大都已经赚得盆满钵满,但对于还没有买房的来说,最大的希望无疑就是期待房价能够下跌。可是,过往的事实却证明,虽然经历了很多次的调控,但房价走向却异常坚挺,即使面临最严厉的调控,绝大多数的城市也只是高位盘整而已。

  

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  为什么房价一直跌不下来呢?其实,不是房价跌不下来,而是“不允许”房价下跌。大家都知道,一旦房价下跌,不仅老业主会去售楼处维权,还没买房的也会抱着买涨不买跌的心态观望,越降价反而越没人买,所以开发商不会轻易降价。退一步来说,即使开发商愿意降价,但从地方的角度看,不仅会影响房地产的健康与稳定,还会影响土拍行情和地价水平,进而影响到财政收入。因此,地方往往会通过出台“限跌令”的方式限制房价过快下跌。

  

  在房地产调控的这4年中,“限跌令”已经屡见不鲜了。比如,今年3月份,东莞出台调控新政,其中明文规定:新房实际成交价不得低于申报价格的90%。去年11月,马鞍山调控新政规定:新房售价不得低于备案价格10%,否则重新备案。去年5月,大连调控新政规定:实际网签备案价格下浮不得超过5%。再往前看,江西赣州还发布通知,明确要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售,说白了直接就是不允许房价下跌。

  除了东莞、马鞍山、赣州等城市外,近几年,砀山、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等城市都出台过“限跌令”。看得出来,一直以来,对于开发商降价这件事,地方基本都是采取约束性的措施。

  

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  但是,日前,房地产市场却传来了一条让全国楼市都会感到意外的消息。据东北网报道,哈尔滨近期将会印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,总共14条措施,其中明文规定:积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房,而且还将会对让利企业的销售情况进行考核,并给予表彰、嘉奖。对于这一政策消息,据证券日报报道,住建局回应:政策内容属实,现在在预热,过几天会正式对外发布。

  简单来看,其实就一个意思:鼓励开发商降价打折。此通知一经发布,便迅速登上了热搜。毕竟,长期以来,“限跌令”见了不少,鼓励房企打折促销却是第一例。不少业内人士称,楼市“公开”降价,终于来了。那么,与以往约束房价下跌相比,哈尔滨为什么要“公开”降价呢?

  

  在笔者看来,主要有3个理由:1、住房供大于求。在东三省几大城市当中,哈尔滨人口流出最为突出,但近几年,土地供应却保持着较高的活跃度,新楼盘也不断扎堆出现,所以需要采取措施缓解库存压力。2、房价被过度透支。过去三年,哈尔滨平均房价从7000多元上涨到了1万多,购买力被严重透支,从而导致购房需求萎缩,房地产销售后劲不足。3、目前哈尔滨二手房市场已经连续5个月下跌,及时鼓励房企打折让利,可以刺激购房者入市,从而避免房价过度下跌影响市场的稳定走向,所以此举可以看作是未雨绸缪之举,归根结底还是为了稳定楼市。

  

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  从“限跌令”到“鼓励降价”,至少释放了4大信号,购房者需清醒

  第一、国家对房地产的定位已经改变。长期以来,由于房地产是国民经济的重要支柱产业,很多人不相信国家会真正抑制房地产。但是,经过了4年多的调控后,从“房住不炒”、“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,再到将房地产定义为威胁金融安全的最大“灰犀牛”,相信很多人对房地产有了新的认识。实际上,从“限跌令”到“鼓励降价”,恰恰说明即使房地产面临困局,也不会再次重启这把“夜壶”,不会再走依靠房地产刺激经济的老路,同时也预示着这次调控一定是长期的行为。对此,购房者应该认清房地产发展的新形势。毕竟,在经济高质量转型和推动脱虚向实的大背景下,比房地产重要的行业多了去了。

  

  第二、房价告别“只涨不跌”的神话。长期以来,对于未来的房价走向,很多人内心深处都保持着一种根深蒂固的观念,那就是只涨不跌。究其原因,通过上文分析也知道了,无论是老业主、开发商,还是地方都不愿意也不允许房价下跌。但是,这次打响了“公开降价”的第一枪,意味着房价能涨就能跌,而且从全国范围内来看,人口持续流出、库压力大较大、住房供大于求、房价透支严重的城市不在少数。因此,伴随房地产调控继续深入,预计哈尔滨“鼓励降价”只是个开始,不排除类似的城市会效仿和跟进。说白了,国家态度已经转变,楼市调控常抓不懈,房地产已经迎来了变局,房价告别了“只涨不跌”的神话,对此购房者应该保持清醒的认识。

  

  第三、房地产市场进入大分化阶段。众所周知,从2016年到2018年,除了个别地理位置偏远的收缩型城市外,绝大多数城市都经历了一波房价大涨的过程。但是,随着房地产调控的深入,支撑房价上涨的各种因素已经逐渐退出,房地产市场进入到了大分化阶段。对于人口吸引力较强,经济发展水平较高,产业基础较好的城市来说,房价高位横盘或稳步上涨是大势所趋。反之,随着利空因素的增多,其他城市不可避免要迈入下行调整的阵营。实际上,这一次“鼓励降价”也给投资客们敲响了警钟,闭眼买房还能赚钱的阶段已经一去不复返了,接下来应该早早做准备,持有房产在精不在多。

  的

  

  第四、一城一策是未来调控的主要方式。虽然房地产市场进入到了大分化阶段,但在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,不同的城市也面临着不同的问题:对于房价上涨压力较大的城市来说,为了防止楼市过热,未来升级和加码调控是必然趋势。但是,对于房价下行压力较大的城市来说,由于房地产已经迎来了变局,指望调控松绑不可能了,只有降价让利才是回归市场常态的选择,这样不仅可以帮助开发商减少现金流压力,也可以吸引购房者入市,从而起到稳定销售和楼市的作用。如果一味硬抗不降价,最后反而不利于楼市的平稳。因此,对于刚需来说,面对这种行情,不仅选择性多了,而且遇到高性价比房源的机会也增加了,如果有购房需要,可以多看看多转转。

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