东北打响楼市降价第一枪？哈尔滨新政将会给全国房地产带来什么？

前几天，哈尔滨市印发了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，为了激励房企“卖房”，给出了不少建议：此项《通知》共计十四条扶持措施，其中不乏一些“打折促销”的非常规操作——比如放宽公积金贷款政策，甚至鼓励房企根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房让利销售，算是诚意很足了。

有人分析，打折都是幌子，这不过是为了解决当下哈尔滨的房地产销售困难、缓解“库存”压力。根据《100城库存研究报告》表示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米。从10月份存销比（去库存周期）数值排名来看，哈尔滨位居第6，其去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平。

除此之外，哈尔滨的新房成交也出现了明显的下滑：从年初的1.3万跌到1万，新房成交额从去年的月均74亿，跌到今年的月均44亿。数据显示，今年上半年，哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。

最近一段时间关于哈尔滨的新闻可以说是甚嚣尘上，大家都在说哈尔滨到底是怎么回事，我们又该怎么看哈尔滨的问题？不少人都说，哈尔滨当前的楼市实际上是中国楼市松绑的第1枪，甚至于说这是中国楼市的救市政策，代表的是中国楼市，终于要开始降价了，这是中国房地产开始降价的一个起点，但是这种说法到底有没有道理，我们到底该怎么看呢？

首先，我们要明白哈尔滨房地产市场当前的现象是根据它本身特殊情况所决定的，为什么哈尔滨会出台，在很多人看来都是比较特殊的所谓房地产市场的政策，其实是因为整个哈尔滨市场有比较明显的市场成交量的下滑，我们也看到哈尔滨的新房成交有明显的下滑趋势，从年初的1.3万跌到了1万，新房的成交额已从去年月均74亿，跌到了今年的月均44亿，再说从去库存的角度出发哈尔滨的去库存周期时间非常长，从这个角度来看，这么长的去库存时间，也导致了哈尔滨当前的房地产市场其实处于相对较为冷清的状态，也正是如此，才会有哈尔滨当前出台房地产政策来进行调整的原因，因为对于一个非常有名的大城市来说，当前因为出现房地产市场相对较冷的情况，通过一城一策的调整，这才是在国家房住不炒的大前提的情况下，对房地产市场进行合理的调控，所以哈尔滨的情况有其特殊性。

其次，我们必须要考虑到任何一个城市，其本身房地产的价格归根结底都是其人口问题的体现，一个城市之所以其房地产价格能够那么高，是因为其人口处于大规模集聚的过程之中，由于大量的人口集聚到一起，特别是城市化所带来的人口的大量集中，将会直接导致这个城市在本身发展过程中的人地矛盾，也就是人口越来越多，土地相对不足，所以必然会导致房地产价格的上涨，这是房地产价格上涨的一个必然根源。之前我们就曾经说过，要判断一个城市，它的房地产会不会涨，最好的一个办法就是看这个城市它的人口和它的经济增长，如果一个城市是经济长期增长的，而且它的人口还在不断的上涨，属于人口净流入的城市的话，那么其房地产的价格一定会有上涨的空间，这是因为受到整个城市特殊的经济发展水平所决定的，如果一个城市的人口是净流出的话，那么其必然会有房地产价格下降的趋势，我们看到哈尔滨的常住人口在这些年呢，实际上是在下降的过程之中，2017年哈尔滨的常住人口有1092.9万，但是到2019年只有1076.3万，在这样的情况下，也必然会导致哈尔滨房地产的支撑力不足。

因此，我们要让明白哈尔滨当前的问题，并不是说其代表了中国楼市一个什么大的趋势，而是不同城市之间问题的一个体现，也是代表的是中国房地产市场正在进入一个分化的状态，不同城市的情况都是不一样的，其产生的结果也是不同的。