天河已打响全面涨价第一枪！

相信大家这周都被一场史诗级土拍刷屏了。

周一，光是挂牌价就创下天河新高的牛奶厂地块经过21轮竞拍成功出让，最终楼面价高达51463元/平，位列广州楼面价排行榜季军。

要知道，目前天河在售的一手房，售价不过5万/平左右。天河的面粉价，已经贵过面包价了。

这也从侧面证明，天河的房价还远未到顶。相比之下，目前的天河，简直就是广州房价洼地。

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广州房价洼地

是如何炼成的

天河的房价贵吗？

说实话，真不贵。

目前天河在售的一手盘，集中在东部，几个新盘的报价很统一：5-6万/平。

这是什么水平？黄埔新盘，5万/平。南沙新盘，3万/平，天河新盘这样的价格贵吗？

而且，近年来，天河不断拍出高价地，预示着天河的房价还有很可观的想象空间。

高价地的拍出，会引发一串连锁效应。

最直观的，在拍地之后，会直接影响整个板块的售价。

就在牛奶厂地块拍出当天，牛奶厂的部分二手房开始调价。贝壳上一套金地天河公馆的二手房，直接跳涨100万。另一套龙湖天宸原著的二手房，也直接涨了40万。目前，整个牛奶厂板块的二手房均价，已经被拉高到了6-7万/平。

金地天河公馆

龙湖首开天宸原著

其次，新盘一旦入市，也会推动整个片区的房价体系彻底改变。

举个例子，前两年天河区入手一手房的门槛，还在4.5-5万/平左右。牛奶厂不少热门楼盘，500万左右就有交易。

随着牛奶厂货源出清，位于黄村一带的珠江花城、保利天汇开始执掌大旗，天河的置业门槛正式迈上5万/平。而随着项目组团的更新迭代，目前，保利天汇三期报价已经去到5.3-6万/平。

而近年来，天河出让的地块数量增多，意味着后期陆续会有新盘入市补仓。

看一下近些年天河出让地块的楼面价，我们大致可以推测后期天河一手房的价格走向。

自2019年之后，天河出让宅地楼面价都在3万/平以上，而且呈现一路走高的态势。目前，金地在广氮拿下的地块项目吹风价已经曝光，据说将会卖6万/平。

换言之，未来6万/平的房子，不过是天河的“入门级水平”。

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珠江新城的房子

还有多少上涨空间？

当然，上述说的，只不过是天河门槛价的变化。

要知道，目前天河的门槛价跟天花板价格相差起码1倍。那么，未来珠江新城的房子还会有多少上涨空间？

我们不妨大胆假设一下。

珠江新城的土地已经彻底断供了，未来也没有新盘入市，相比天河东部新盘入市的直接推动，珠江新城的价格上涨，一个是依靠东部价格体系改写之后，泛起的涟漪效应间接推动整个区域的价格体系重塑。其次就是靠购房者的需求推动了。

总的来看，珠江新城的地位和稀缺属性，还是足以支撑它的价格继续上涨。

而且，珠江新城距离自己的天花板，还远着呢。

从拍地情况看，后期入市的新盘，主要集中在广氮一带，但实际上，在不少老广的传统认知中，广氮已经算是天河“郊区”了。

稍微核心一点的两块宅地，科韵路地块和黄埔大道地块，后期入市售价基本都要去到10万+以上才能保本。

泛CBD范围都要卖10万+了，珠江新城这么根正苗红的CBD核心区，我推测后期的入手门槛，应该要去到15万/平左右。

那么对于珠江新城来说，距离天花板还有多远？

目前，珠江新城的天花板价格来自侨鑫汇悦台。最近，侨鑫汇悦台成交了一套791平的复式单位，总价2.3亿，折合单价29万/平！

侨鑫汇悦台是广州的豪宅标杆，基本可以象征广州房价天花板的水平。在此套房源成交之前，汇悦台的成交均价一直维持在19万/平左右，这在一线城市的顶豪队列中是什么水平？

深圳的深圳湾壹号，目前均价28万/平。上海汤臣一品，最高卖出过34.3万/平的成交价。珠江新城的房价，还有很大的发挥空间，我预计经过这一轮推动，广州的房价天花板极有可能被全面拉伸到“30万序列”。

事实上，今年以来，珠江新城确实进入到了一个补涨阶段，近几个月来，片区二手房几乎以每月涨1万/平的势头飙升，具体可以戳每月涨1万/㎡！广州今年涨得最狠的，竟然是这里！回顾。

整个珠江新城的价格体系，明显已经被逐渐拉高。

至于珠江新城以及整个天河什么时候能完成价格重塑，我预测，最晚不超过5年，天河将会成为真正的“洼地绝缘体”。