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平均房价全国最高!连县城都破万,这个省份的房子是金做的吗?

伦敦平均房价达历史高位

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  提及浙江,别人想的是鱼米之乡,人杰地灵,而我能想到的是两个字:富、贵。

  这两个字得分开来看。

  浙江有多富?2019年浙江省经济总量排名全国第四,排在前三的是广东、江苏和山东,但在人均GDP上浙江超越广东,人均居民可支配收入更是全国省份第一,并且已经连续20多年位居第一。

  浙江有多贵?这是全国唯一一个各市房价破万的省份,截止到10月,浙江房价最低的湖州市,二手房均价已经接近1.2万,丽水已经去到2.2万,更有甚者,义乌、瑞安、温岭等县级市或县的房价最高去到3万,比一个强二线城市还要高。

  说浙江人有钱、富裕,全国人民没有疑问,但要说浙江房价高,也没有疑问。

  但这种连县城都破万的房价,到底是浙江经济实力的体现,还是另有隐情?

  浙江高房价是实至名归还是会沦为高房价之殇?

  

  

  浙江高房价,从何而来?

  浙江省的房价到底多高,先看一张图。

  

  

  房价最低的湖州市,接近1.2万,这种高大家有概念吗?

  2019年丽水GDP1477亿元,全省排第十,全国排177名,但房价却去到2.2万,比万亿俱乐部的无锡还要高。

  而衢州,一个只有257万人口,且存在感并不强的城市,房价1.6万,比拥有815万且同样是万亿俱乐部的佛山还要高。

  更别提温州一个三线地级市,房价吊打强二线的武汉、郑州、济南,就连金华下属的义乌,核心区比肩3万的房价,和苏州、青岛房价相比也不遑多让。

  如此的高房价,究竟靠什么撑起来?

  1、缺地是高房价的根

  供需关系永远是影响价格的核心因素,而浙江其实“天生命不好”。

  浙江是中国面积最小的省份之一,陆域面积只有10.55万平方公里,其中山区面积占70.4%,平原占23.2%,河流和湖泊占6.4%,因此被称为“七山一水二分田”。

  这也是为什么浙江人要外出打工和经商的原因,毕竟连地都不够耕,只能想办法出去谋生。

  不仅地少,浙江的人还非常多。2019年浙江人口增长高达113万,人口净流入以84.1万超过广东的82.61万,成为人口流入第一大省。

  

  

  人多地又少,直接推涨了浙江的房价。

  2、经济好、民富程度高

  开头我们说了浙江很富裕,到底具体数据如何?

  2019年中国民营企业500强名单出炉,浙江以92家的数量排在全国第一;

  

  

  浙江的民营经济非常有活力,甚至可以说创造了许多“奇迹”。

  海宁,一个不生产皮毛的地方,成了全国最大的皮革市场,永康,一个金属矿产资源贫乏的地方,成为了中国五金之都,义乌,一个县城里诞生了世界最大的的批发商场。

  全球80%的即热水龙头产自宁波,全国超70%的踢脚线取暖器产自慈溪,全国超过50%以上的暖宝宝产自金华,全国最大的打底裤产业带在金华····

  有数据统计,800万在外浙商每年创造的财富总值和浙江省年GDP相当,相当于再造“一个浙江”。

  如此活跃的民营经济,自然诞生了不少兜里有钱的小老板。

  全国各省经济排名中,浙江人均收入49899元排在全国第三,省份第一,并且全省贫富差距不大,哪怕是最低的衢州,也达到了35412元,高出全国平均水平(30733元),而且浙江的农村居民收入也非常高,2019年农村居民收入达到29876元,全国排名第二。

  

  

  (浙江省人均可支配收入省第一,全国第三)

  

  

  (浙江省各市人均可支配收入)

  和广东的总体富,但贫富差距大不同,浙江富得平均,和部分省份政府富不同,浙江富在民众,做到真正的藏富于民。

  也正因此,浙江人也撑得起当地的房价高度。

  3、超前卫的投资思维

  仅仅靠理性去分析,还无法支撑整个浙江高房价的逻辑。

  浙江高房价的背后,离不开手握巨大财富的浙江人。

  早年积累的大量财富,使得浙江人的投资意识崛起非常早。

  最典型的是温州,在不到1000万的人口中,温州有超过200万人在世界各地经商,被称为中国的“犹太人”。

  早年经商的财富积累,大大小小老板手握百万闲散资金,四处为钱找出路,加上对商机的灵敏嗅觉,温州人在上个世纪以“炒房团”横行全国,甚至在当时成为操作楼市的资本大鳄。

  

  

  所到之处,皆是以团购出现,除了横扫全国,本土市场自然不在话下,加上浙江人有钱,他们对本土市场的房价接受度很高,一时间,浙江的许多市县都成为了资本的狂欢地。

  有钱又没有好的投资渠道,房地产成了浙江人最好的“蓄水池”,房价更是一路飙涨。

  有钱,浙江人也愿意买,吃苦耐劳的浙江人在积累了财富的同时又有深厚的家乡观念,不管是出于落叶归根还是光宗耀祖的目的,都会回家买一套房。

  这些都构成了浙江的高房价。

  缺地+有钱+愿意买房,客观主观,几乎所有的因素都在说:浙江的高房价是值得的。

  但如此的高房价,能持续多久?

  

  

  近2个月,浙江下属的三四线城市开始出台调控,绍兴、台州、丽水、衢州都出台楼市调控。

  

  

  衢州热点住宅地块出让前明确楼盘网签5年内不能卖,台州从11月4日起市区买房产证满三年才能卖,丽水要求严格执行预售备案价格。 而早在7月,绍兴也出台调控,实行“限地价、竞配建”的土地出让方式,直接从土地成交价上掐灭市场过热的苗头。 7月初,宁波也出台新政,从调整土地竞价规则、扩大限购区域范围、强化金融监管、保障自住住房需求、强化市场销售管理等五个方面来给宁波楼市降温。 杭州也同样在原先调控基础上再进行完善,严格实施差别化住房信贷政策、加大无房家庭房源倾斜比例,并要求5年限售,以父母投靠成年子女方式落户本市的,须满3年方可作为独立购房,可以说是从全方位给调控打补丁,堵死投资路子。

  至此,浙江是全国平均房价最高的省份,也是全国调控城市最多的省份。

  浙江楼市的火热和高房价,很明显脱离了“房住不炒”的初衷,这也是上头调控的原因。

  另外,过去浙江超前的投资意识,其实已经透支了浙江的房价。

  十年前,温州房价曾以2.2万的高价排在全国金字塔尖,比现在的深圳还高上不少,但10年过去不涨反跌,成为全国大中城市中唯一一个还下跌的城市。

  

  

  很显然,脱离基本面,只靠“炒”根本撑不起房价。

  其次,浙江虽然民营经济非常活跃,但大多数属于制造业工业,在地少房价高的情况下,已经挤压了制造业的生存空间,造成外流。

  温州表现最为明显,在当前内外环境改变之下,温州传统制造业暴露出产业层次低、创新能力弱、产出效益低等结构性短板,发展速度已经明显放缓。

  第三,当下的主流产业是高新技术产业以及金融业,而浙江除了杭州有互联网巨头,赶在了产业风口,其他市县的高新产业并不突出。

  相反随着交通的便利,杭州、上海等新经济、新业态发达的城市具有人口“虹吸效应”,浙江其他市县的人口会开始往外流。

  长远来看,浙江这种全面开花的高房价延续可能性不大。

  之前很多粉丝经常会问,浙江下属的地级市能买吗?比如绍兴、丽水、衢州,我的建议是浙江投资,还是关键盯紧杭州和宁波。

  

  

  浙江是富裕,但是部分地级市和县城的房价明显虚高,甚至透支了未来几年的涨幅。

  从流入总人口来看,浙江人口增幅确实多,但是细分来看,这些人口大多数只是流入到了杭州和宁波,实际下属市县增长有限。2019年浙江113万的人口增量中,杭州55.4万,宁波34万,而舟山只有0.3万,台州只有1.1万、衢州0.9万。

  

  

  从人口出生率来看,温州一度是浙江人口第一大市,但从2018年开始增速开始减缓,2018年温州人口出生率为11.5‰,同比下降2.2个千分点,创近十几年来的新低,刨除生育因素,2018年温州人口还外流了2.5万人,2019年虽然情况有所好转,但也流出0.19万人。

  曾经“民营经济发源地”的温州,正在面临人口变局。

  除了温州净流出之外,2019年金华、台州也都属于人口净流出的城市,而其他城市虽然处于人口净流入,但人数也很少,比如绍兴只有0.84万人,舟山0.14万人,丽水0.19万人。

  缺乏大量人口流入的地级市,本地人再富裕,房子该卖给谁?以后只不过是左手倒腾右手,而高房价又以何来维系?

  未来中国的发展路径依然是人口往大城市集中,这也是为什么这几年来多个一线城市和强二线城市都在想法引才引智的原因。

  人天然的就要追求更高的收入和更好的就业岗位,数据就已经给出最好的答案。

  浙江当下最具实力和最好讲故事的城市依旧是杭州和宁波。

  我们不可否认,浙江确实养活了一批富裕的小老板,这群小老板和体制内的人群成为了地级市甚至县城房价的主力军。

  但如果房产不能流动起来,高房价就难以为继,在没有高端产业的浙江县城,工人们的工资不过6-8千,想要买一套留得下来的房子,性价比实在不高,毕竟医疗、配套、教育县城永远比不上大城市,所以外来接盘侠一年比一年少。

  未来浙江部分地级市和县城,或许就只留下本地富裕小老板和在外打拼的浙商玩击鼓传花的把戏,所以想以投资目的进场浙江县城的,慎重再慎重。

  物极必反、水满则溢、过犹不及,凡事都讲究个度,十年前的温州房价已经打了样板,而接下来哪个地级市或者县城会步入“温州式”后尘?

  -end-

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