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楼市迎来“新风向”?新规下,明年房价或将超出多数人的想象

张文宏:未来防疫挑战超多数人想象

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  文:子建

  2017年杭州举行中国全球投资峰会,马云在现场预言“未来房价如葱,8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”。


  事实上,住房作为老百姓的日常生活必需品,已不再是简单的“住”的问题。,小到教育、医疗、户籍、养老福利;大到投资升值抗通胀,房子更多了一份金融属性,这让大家对“买房”更加趋之若鹜。近10年来,无论是投资产权房、商品房、学区房,买房的人无一例外都实现了财富增值,现在所有的目光都寄托在房价“只涨不跌”上,即便“房价如葱”是马云提出,大家也只是把它当作一个茶余饭后话题,并没当真。

  从近几年的市场表现来看,2020年的房地产市场几乎是增长最疲弱的一年。前三个月,受突发事件影响,房地产销售几乎进入停滞期,不少房地产企业一度出现零成交。房地产企业整体销售目标平均完成率仅为12.7%,创近年来新低。进入二季度后,随着复工停产,房地产业开始复苏并逐步复苏。不过,与以往相比,开发商依然面临销售低迷的局面。上半年总体目标平均完成率仅为41.1%。


  由于上半年销售缺口较大,开发商的销售和回款压力集中在下半年,而且根据典型房企的货值安排来看,下半年货值基数的比例要保持在3:7的比例,面对如大比例的货值比例,无形中增加了下半年的销售压力。但从三季度来看,尤其是9月份这个传统销售旺季的市场表现来看,房地产企业销售依然惨淡,压力不减。据克而瑞地产研究中心发布的最新报告显示,截至9月底,今年仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

  在年度业绩目标完成率较低、房地产市场销售持续负增长的情况下,房地产企业在四季度仍需加快促销的节奏和节奏,而要实现这一目标,以价换量将是主要途径。事实上,进入“金九银十”以来,房企已经开始打起了“价格战”。比如恒大推出三折优惠,这意味着如果其他房企不采取让利、打折促销的措施,那么他们的市场份额就会输给恒大。结果可能连甩卖的机会都没有。


  对此,相关人士曾表示:2021年房价可能会出乎我们的意料。要知道房价是涨是跌,首先要知道影响房价变化的因素。调查显示,影响房价变动的因素很多,但主要因素有:供求关系、住房空置率和城镇化。

  空置率

  根据国家统计局公布的数据,我国城镇人均住房套数已达1.6套,住房拥有率达到96%,人均住房面积超过39平方米。与人口稀少的西方国家相比,这一数字基本持平。

  从这个数据上说,现在有足够的房子供人们居住,甚至多出了不少房子。那么,为什么还有那么多人为房子发愁呢?那是因为我国的房价仍然偏高。有钱买房的人会买多套房子,而没钱买房的人根本就没有房子。


  在这种情况下,就会出现空置率很高的情况。据统计,仅北京、上海、广州的空置率就已经达到20%,更不用说一些三、四、五线城市的空置率了。

  供求关系

  无论价格有多高,如果没有足够的需求来支撑,那么就没有市场。现阶段,由于买涨不买跌的心态根深蒂固,除非真的急着住,否则谁也不愿意做接盘侠,这也是导致销售疲软的最直接原因,预计这种情况还会持续下去。

  长期以来,由于房屋的金融性质,投机者和一些企业持有大量投资性房产,造成大量空置房。


  与此同时,到2019年底,中国城镇化率已超过60%。显然,住房需求逐渐放缓将成为现实。同时,随着城镇进入下半年,人口流动的方向也开始从“农村向城市流动”向“城市间流动”转变,这意味着未来部分城市住房空置率将越来越高。事实上,鹤岗、石嘴山、双鸭山、阜新、铁岭等近期备受关注的城市都是相当明显的例子。由于人口外流,房屋供不应求。甚至3万到5万人都能买房,这在三四年前是不可想象的。


  城市化发展水平

  改革开放以来,我国城镇化进入快速发展阶段。近几十年来,我国城镇化率平均达到60%左右,并以每年1%的速度稳步上升。

  目前,中国各城市也在不断扩大。下一个十年,新开发的城市将建造房屋。然而,各地区的流动性降低,人们习惯于在城市生活,因此空置率将进一步上升。为了赚钱买房子,最直接的办法就是降低房价。


  基于以上三点的分析,未来房价下跌的概率很大,说明年的房价可能会令我们意想不到的主要原因是今年央行发布了一项新的规定:“三条红线”。此次调控出台后,对很多房地产企业来说是一个不小的打击。在“三条红线”发布的基础上,再结合我国的房价形态,因此可以推断明年的房价将会出现一个意想不到的价格。

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