刚需首套，资金有限，买房的第一大忌：不要想着什么都想要

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　提问：

　　章哥好，自己就是个买房小白，总体来说想买个新一点的大点的房子，又想通勤时间没那么久的（我在4号线7号线菜市口地铁附近上班），目前看了宋家庄垡头那边，因为按手头预算自己够的上那边的房子，还有马家堡，洋桥那边，这两个区域附近是不是比和义宋家庄垡头好些呢？另外花乡我看过天伦锦城，不知道怎么样。还有您觉得亦庄那边总体来说以后会越来越好吗？

　　老公房和公寓我肯定不选择，经适房、限价房、公房跟普通的商品房比缺点在哪里呢，可以选择吗？买的房主要是想能跟上北京的房地产节奏，升值的时候稳步升，降价的时候不要降太狠就行。谢谢您啊，我确实不太懂，怕拿着家里的全部积蓄做了错误的选择，问题问的也不太专业，还请您空了的时候解答一下，谢谢。

　　回答：

　　1、先说保障性住房吧，优点就是价格低。缺点就是如果没有转商的话，交易时的税费高，影响贷款。居住方面的缺点是户型相对一般，当然主要指的是2006年之后的，之前的老经适房和商品房没什么区别。另外最主要的缺点就是物业都一般，很多还都是国企，基本上没有什么改善或换物业的可能。

　　这些保障性住房当然可以买，物美价廉，升值幅度也是跟随北京大盘，不会被甩下。虽然说物业一般，但也都没什么下降的空间了，就算服务转好，对价格也没什么帮助，也就那样了。

　　2、亦庄肯定会越来越好啊。这里是当年的废地，和市区几乎完全隔离。那会儿我去亦庄的时候经常都找不着路，根本就不相信这里能发展起来。但现在这里不仅是巨大规模的产业区，更是城南第一学区，简直是奇迹。现在已经是亦庄新城，可以说快成独立的行政区了。真有可能和当年的燕山区那样，独立为北京的产业行政区。

　　3、如果是丰台区4号线，最好的选择是草桥板块，这里的周边环境以及各个小区都不错，房龄相对低，居住体验好。就是价格稍高，在7万左右。这看你的月供能力了，如果收入高，可以用抵押贷，这样能买到700万左右的，在草桥也能买到不错的两居了。

　　草桥和公益西桥，也是丰台相对抗跌，而且升值性较好的两个板块。可以先看看。

　　4、垡头不太建议。谁也不知道朝阳区怎么规划的，这么好的地段放了这么多年，未来也说不好会怎么规划。而且房子已经老了，又被铁道河道等分割，就是周边发展起来，对这些老小区也未必有帮助。

　　宋家庄也是，当年几乎是没有规划，野蛮生长的区域，实在不好预测。我连金茂府都不太看好，一个项目分的这么碎，都够为难的。

　　5、天伦锦城是有点儿意思，我前几天也琢磨过这里。这儿是新发地自己开发的，锦城园，质量什么的还不错，户型也还可以。之前是因为周边太乱，交通拥堵还没有地铁，升值幅度略跑输大盘，大概10%左右吧。

　　可是近期有些变化，主要是二次疫情爆发，新发地成了暴风眼。现在几乎一半的商户撤离，周边的房价和租金都下降不少。可在我看来，这对新发地来说反倒可能是利好。

　　以前这里是四环外的荒地，无所谓，可现在来看已经成了黄金地段。挨着京开和四环，有如此大片的空地，拆迁都省了多少事儿啊。

　　新发地市场不是简单的乡镇企业，而是北京市政府入股的国企。我觉得他们肯定会趁此机会将新发地转型，将这些土地重新规划。

　　从地图上看看黄陈路，虽然建在市场里，可却是按照市政标准做的。而且再看看4号线，明显在期颐百年门前应该有一站的，结果给甩下了，直接去了西红门。那如果新发地转型，这一站是肯定得补上的。

　　反正我觉得新发地市场肯定会大部分搬迁，不可能再在这里留着，从土地来讲就浪费。这时间虽然说不好，但对未来一定是利好。以前那么乱的环境，都没让周边的银地、天伦和风格与林落后大盘多少。以后周边环境变好了，那这之前的落后都会补回来的。

　　当然这只是我的推断，没有根据，也没看过规划。别太当真。

　　6、总之，我建议是先看看草桥一带，离菜市口最近，从居住和保值升值都是相对最有保证的。这里和丽泽的地铁也正在修，又离北京商贸新区不远，相当于丰台各个产业区的连接点。天伦锦城我不能确定，只是自己的推测。仅供参考。