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合肥惊现“抱团涨价”,调控或即将来临

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  有人欢笑有人愁!

  昨天我写了哈尔滨楼市惨不忍睹,为了救市,不惜让房企降价贱卖!

  而在合肥,楼市情绪却空前高涨,房价像疯猴乱串般上涨,甚至有一种让人回到2016年的错觉。


  来自读者的日常催更



  新房火爆,抢房需全款

  滨湖新区面貌新,环境好,一直都是合肥炒作最热门的区域。

  最近,省府纯新盘阳光城檀悦开盘,引发千人抢房,很多人手握全款都无法抢到房子。


  根据合肥新安大数据研究院的统计,2020年(1月-11月15日),合肥大部分区域的新盘开盘去化率都能达到50%以上。


  其中蜀山区1盘首开去化率高达95%,其次是滨湖区和高新区,去化率均在80%以上经开区和肥西县去化率在70%以上同样不容小觑,而逐渐老去的瑶海区和周边县区明显没这么受欢迎。

  新房去化率是一个很直观的数据,可以判断出区域新房热度,很明显,合肥众多区域的新房热度居高不下。


  二手房业主抱团涨价

  10月30日土拍之后,合肥滨湖区的业主便按捺不住躁动的心,纷纷坐地起价,小区业主甚至联合起来抱团涨价



  位于滨湖烟墩的次新房:时光印象,在今年10月份之前成交单价是1.8万/平,10月份后已经涨到2.2万,目前挂牌价甚至出现2.5万/平。

  在最热的时候,这个盘挂出了4.2万的天价,当然这很明显不是诚心卖的。



  不仅如此,包括万科蓝山、佳源巴黎都市、信达公园里等小区都出现了此类现象。

  趋势还愈演愈烈,席卷到合肥更多的区域。

  比如经开区中环国际公寓的业主群,有业主@所有人,倡导全体业主把挂牌价调成3.2万/㎡,直接涨1万。

  现在中环国际公寓的成交均价还在不断上涨中,年初时1.8万元/平,年中是2万元/平,目前在链家的均价是23257元/平



  瑶海区虽然新房不给力,二手房却一点都不弱,下面这张图是瑶海保利熙悦府的群聊。


  之前深圳,东莞出现抱团涨价的时候,我就有分析过,联合操纵价格,就是违法行为,即使在发达国家也是,更别说在国内。

  这次的事件也惹来众多合肥刚需的不满,今天官方已经给出了明确答复,接下来会针对性重点打击此类炒作行为,同时适时调整调控政策,因城施策。


  也就是说,合肥调控升级很有可能会到来……


  从目前新房成交量来说,对比去年,合肥并没有很明显的爆发。



  数据来源:金刚石数据

  但是价格却一路上涨,一般我们都是说量在价先,为什么这次合肥房价却能一路上扬呢?

  1、土拍是爆点

  本来之前合肥房价上涨这事也没引起很大的关注,投资客和房企大家偷偷地闷声发财。

  但10月30日的土拍直接把合肥楼市推向高潮,抱团涨价也是在这之后发生的。


  10月30号,合肥共成交3宗土地,其中滨湖的居住楼面价为1.5万,但竞自持面积高达3.2万方,明眼人都知道,减去这个面积后,佳兆业这块地楼面价2万都不止,将来开盘价格突破3万是非常有可能的。

  而近期滨湖区大热的新盘阳光城檀悦高层均价不过2.3万/平,这么看来,大家全款都要抢着买也不足为奇了,毕竟放长远来看,买到就是赚到。


  克而瑞合肥

  对比以往,10月份合肥的楼面价明显大幅度上涨,迅速点燃了房东膨胀的心。

  2、库存少、供需不平衡、闹房荒!

  也是因为这场土拍,越来越多的市民发现,合肥的新房市场似乎在闹“房荒”。


  数据出处:易居、贝壳找房、合肥房管局

  数据呈现:Tableau、ArtMap等

  根据合肥房管局的数据显示,截至10月底,合肥的去化周期仅剩7个月,最长的一个区也不过9个月。


  克而瑞合肥

  这张图更直观,成交面积长期大于供应面积,合肥明显库存不足,供不应求,这也是合肥目前房价上涨最直接的推动力。

  新房出现房荒现象,需求只能转向二手房。


  数据出处:易居、贝壳找房、合肥房管局

  数据呈现:Tableau、ArtMap等

  
所以我们看到,对比2019年,今年合肥的二手房成交有明显回暖,二手房价格也水涨船高。

  贝壳二手房的数据显示,近三个月,二手房新增客源增速快,且明显高于新增房源。


  来源:贝壳二手房

  另外,10月带看次数为49078次,相比9月上升了1万次,二手房库存虽然大,但是想买房的人也特别多。


  特别是现在的合肥新房市场,火热区域房价高,好房子都要高首付甚至全款,门槛太高,很多刚需只能选择二手房。

  在樱桃大房子读者群里就有人说,自己的房子之前挂了一年都无人问津,最差的时候降价8万都没人看,现在行情火起来后,他立刻涨价5万,依旧每天都有人来咨询。



  接下来如果新房供应跟不上,二手房的价格将会继续冲高。


  2016年合肥楼市疯狂上涨,涨幅达到了惊人的全国第一,甚至说全球第一,最终引来了严厉的调控,2017年市场直接冰冻,2018和2019年都在调整期,到了今年,其实合肥楼市泡沫已经挤压的差不多了。

  时间过去了三年多,大家钱也攒得差不多了,有名额的刚需也越来越多,大家都在陆续进场。

  因为疫情原因,全国银行都在放水,合肥同样也是,抵押贷利率普遍较低,市面上钱还是比较多的。

  加上合肥的限购执行并不严格,在我的读者群,也不少人通过补社保的方式获取名额来买房,可见这事在合肥已经司空见惯了。


  其实投资买房这件事,合肥一点都不亚于南方一些热点城市,不然2016年就不会排名“全国第一”了。

  数据是不会骗人的,公众号刘晓博说财经用城市的“住户存款-住户贷款”再除以常住人口,算出了“居民人均净存款”。


  图片丨刘晓博说财经

  图片显示,合肥的人均净存款为-1.3万元,人均负债1.3万元,在内陆城市中,合肥仅次于郑州。

  合肥人的钱都拿去买房了,从杠杆率来说,合肥成功上榜“中国买房最激进的10城市。”


  最后我觉得合肥房价上涨还有一个因素,就是这座城市具备较好的发展潜力,也会给楼市传递信心。

  在二线城市中,论抢人,合肥没有西安、郑州积极;论打造网红城市,合肥也比不过重庆成都。

  但合肥就一直老老实实的,像个理工男一样闷头扎进工业和制造业中去,一路招商引资。

  京东方就是最好的例子,京东方不仅将产线带到合肥,研发也落户合肥,今年蔚来汽车也选择落户合肥。

  都知道佛山市家电之都,但这些年合肥已经迎头赶上。

  合肥工业发布数据显示,合肥家用电器四大件产量连续多年居全国之首,连续两年突破7000万台(套),本地平均配套率达到70%,冰箱、空调压缩机、电机等核心配套率达75%。

  今年前三季度,合肥工业增速达到4.8%,高于全国水平,更超过南京(4.5%)和杭州(2.5%)。

  比起降低落户门槛,踏踏实实发展工业,支持创新,拉动更多的就业岗位才是最好的抢人手段。

  从这点上,合肥长期还是看好的。

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