房贷要提前还吗？什么时候还合适，内行人偷偷告诉你实情！

现在大部人会贷款买房，目前房贷最长可以申请30年，对于银行来说，贷款时间越长越有利。而对买房者来说，30年的房贷可以让每月还款压力减小很多。

但30年实在太长，有些人工作几年后会攒下一笔钱，此时就会纠结是用来投资？消费？还是提前还贷，以期让自己压力小些。我们来看看，提前还贷到底是利是弊。

第一、房贷提前还款好吗？

1、经济状况决定能否提前还款

要能自律，积攒下来一些钱后，才能考虑要不要提前还款，这是大前提。

2、该不该提前还款？

我们可以仔细地分析下利弊，更多还是自身的实际情况和资金收益规划。

（1）房贷通常被认为是市场上最低成本融资

房贷是具有国家扶持性质的贷款，利率很低，年限很长，这类贷款只有买房时才能享受。

办其他类型的贷款一般都是3-5年，超过10年的个人贷款品种几乎没有，而且贷款年化利率一般不会低于6.5%，要是民间资金拆借的话，可能会到年化24%-36%，那就更高。

现在的LPR5年期是4.75%，就算加点50BP，也就5.25%的样子，确实很便宜。

2020年1月，全国首套房平均贷款利率是5.51%，二套房平均贷款利率是5.82%。

这个贷款水平究竟高不高？

我们来看个参考值，大家就明白了。2009-2018年这10年间的平均通货膨胀率是6.59%。

跟银行的房贷利率比起来，不论你是刚需第一套，还是改善第二套，银行利率都没有超过通胀，相当于银行是贴息帮你买房

如果能利用好这些钱，也等于合理利用规则，长期在用银行低成本资金做其他事情。

（2）传统的理财收益达不到贷款成本

目前，市场上传统的、安全、把稳的理财项目，也就是银行存款和购买国债，年化收益率都无法达到房贷的利息成本。

也就是说，如果把积攒的钱放银行做定存或者买国债，收益率都赶不上房贷利息；那把钱拿来理财还不如把钱拿去银行提前还款。

当然，如果你有自己的生意或者产业，能够持续的产生利润，那就没必要提前还款了，把钱留起来以备不时之用。

第二、提前还款时，能不能改下还款方式和年限？

一般来说，如果提前还款，银行会要求重新签订贷款合同，此时你可以重新选择贷款年限和贷款方式

也就是说，你想变更还款方式和贷款年限，尽量在提前还款、重新签署合同时一起提出来，并事前就想好还款方式和年限。

不要等到提前还款手续已经办完，合同重新签了，系统也重新调整了，觉得不对，那时再去变换贷款方式和年限，银行大概率会拒绝。

因此，一般提前还款时，还款方式和年限都是可以改的，根据自身情况，能改就改，不能改问题也不大。

第三、有没有必要把等额本息改成等额本金，并缩短年限？

如果都以固定年限计算，比如同样是贷款30年，等额本息的总利息会比等额本金总利息多。

比如，现在手上有10万资金，做银行定存或购买国债都不划算，其他也没有更安全、把稳的投资项目，那提前还款就是合理的选择。

在这种情况下，要不要改还款方式？要不要缩短贷款期限？小菜通过详细测算，用数据来说明这个问题。

1、在原始贷款条件下两种还款方式的对比

我们以贷款总额80万计算

本金80万，年限30年，等额本息还款，利率按4.9%计算，两种还款方式下对比：

等额本金：月供5530元，每月递减10元左右，30年总利息为59万元；

等额本息：月供每月固定为4278元，30年总利息为73万元；

以上可见，选等额本息还款，在实际贷满30年，且不提前还款的情况，会比等额本金还款多14万的利息。把这个差额分摊到30年，每年多了4663元，也不算太多。

2、提前还贷情况下，两种还款方式对比

还是以80万总额计算，如果我们已经还了26万，还剩本金54万，参考原始月供，将贷款年限缩短到15年，利率还是按照4.9%测算，两种还款方式对比：

等额本金：月供5196元，每月递减12元左右，15年利息总额为19.9万元

等额本息：月供每月固定4235元，15年总利息为22.3万元

在这个时候，两种还款方式下，提前还贷，缩短贷款年限，且贷满15年的情况下，总利息差距只有2.4万，15年折合下来，每年的利息差距是1600元，每月的利息差距是133元，就很少。

要不要折腾？如何选还款方式？就自己根据自身情况看吧。

综合全文：

每个人情况不同，通过上面的计算，同时也要结合你本身的实际情况，我认为提前还款是不错的，缩短年限后，月供跟原来持平，对自身的生活影响是不大的。

至于要不要选择等额本金？还是看自身的情况。如果每月多1000多元月供对你没有影响，感觉不到压力，那选等额本金会更划算些。

要是不换还款方式，总的利息损失也不大，也可以不换还款方式，不用太纠结。