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都在怼“租金贷”,什么才是长租公寓暴雷的原罪?

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  关注“公寓次世代”,关注长租公寓的未来


  最近,深圳、西安多地对长租公寓进行监管,奇怪的是,有不少媒体把监管的重点放在 了“租金贷”上,听起来,好像租金贷就是长租公寓暴雷的原罪。




  其实,了解行业的人都清楚,能用租金贷这种金融工具的都算好的了,大概率还是为了扩大规模想 “经营”下去的企业,只是今年疫情凶猛,资本退潮,大家干不下去了。更恶劣的是那些连金融工具也懒得用,直接高收低租、长租短付的企业,那妥妥就是来骗钱的。

  01

  资本来又走,留下一地鸡毛

  资本为什么要进入这个行业?

  自然是看中了中国住房租赁万亿市场,衣食住行,四大领域,除了新房交易,租赁是存量资产重要的组成部分,而披上了互联网外衣的“长租公寓”一度成为切入这个赛道的绝佳机会。

  2018年长租公寓行业的融资总额大约是74亿,到了2019年9月达到114亿,而这多钱进来不是不给白的,人家拿钱投你,就必须要拿“规模”来换。

  为了追逐资本的不断加持,有些企业舍命狂奔,放弃微薄的利润过度追求扩大规模,用多重烧钱补贴吸引租客,通过抬高市场价来大肆收房,趁着互联网金融快速发展,在毫无风控的情况下,过度使用租金贷,加杠杆。

  如果资本持续进入,也许这个故事可以一直写下去。可惜天不随人愿,2020年开始资本退潮了,一方面是资本环境不好,一方面有疫情的原因,而更为深层次的原因很可能是,规模化分散式公寓可能根本就是一个“伪命题”,也就是说资本可能投资到最后也不赚钱!

  和其他靠不断烧钱扩大规模、占领市场,后续产生规模效应,最后获取巨大红利的行业不同。

  以“租金差”为核心,在本来就羸弱的长租公寓盈利模式下,即便产生规模效应,也很难覆盖运营成本、空置成本、装修成本等各类成本。

  试想就算没有疫情,哪一家大型分散式长租公寓敢说自己盈利了呢,蛋壳40万没有,自如70万间也没有。事实证明分散式长租公寓想要盈利,非常困难,需要保持一个极高的出租率,对运营能力也有极高的要求。资本也是有限度的,如果持续不断地投入很难看到盈利的机会,资本也会抛弃你。

  可以说,长租公寓之所以会暴雷,是在资本作用下过度贪婪的结果,因为谁都想获得资本加持,所以谁都在拼命烧钱,没人想过资本退潮怎么办,也不会考虑盈利问题。

  只可惜烧到最后,没烧出一个繁荣的行业,只剩一地鸡毛。

  02

  模式的漏洞,诈骗者的狂欢

  如果说,一开始用租金贷的企业只是为了获得现金流来扩大规模,那后面全国各地爆发的“高收低租、长租短付”则直接把长租公寓玩坏了。

  那些“心术不正”的人,脑子灵光一闪,别人要找金融机构做分期,我不能直接给租客打个折让人家年付吗?

  简单算一笔账:

  一套房子,假如平均每个月3000元,搞成年付,一次性就能收到36000元。如果有100套房源,那就是360万元现金;如果有1000套房源,那就是3600万元;如果有10000套房源,那就是3.6亿元。

  那做什么长租公寓,拿到钱直接跑路,不比抢钱还快吗?

  大家都知道马克思说的一句话: “ 如果有100%的利润,资本家就会铤而而走险 ; 如果有200%的利润,资本家们会藐视法律 ; 如果有300%的利润,那么资本家们便会践踏世间的一切!

  “高收低租、长租短付”何止300%,简直是一本万利,所以才会遍地开花。

  最关键的是,这行还没人监管!

  即便东窗事发,直接宣告企业破产就行了,企业经营不善总可以吧?今年还有一个十年不遇的疫情,连借口都帮你找好了……

  可以说2020年的长租公寓市场就是被这么玩坏的,风口与资本齐退,暴雷与诈骗横飞。

  03

  总结

  我们在讨论一件事情的时候,需要讨论的是事件的本质。互联网金融有罪吗?租金贷说到底也只是工具而已,出问题的是拿工具的“人”。

  当制度出现漏洞、监管缺失,金融只考虑赚钱、不考虑风控,那罪恶之花,就会悄然生长。

  所以,什么才是长租公寓暴雷的原罪?

  是资本的介入,是监管的缺失,还是一切都是因为“贪婪”!

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