深圳房产：房价一旦启动，这些楼盘永远领涨

　　答：你好，二环上的一类地段，其实从梅林关到龙胜，梅龙大道-布龙路以西，新区大道以东这一条线，在整个深圳来讲都是很好的成片政府规划区，妥妥的深圳中心、优质地段，住宅品质高、人群素质高、学区价值也稳步提升；不过比较拖后腿的是龙华的产业发展和到南山的交通瓶颈，一方面北站商务核心区雷声大雨点小，另一方面是龙华到科技园、后海和前海目前确实有塘朗山的阻隔，没有直达的轨交线路，4转5转1，还不如去宝中住，4转1恐怕在龙华连地铁都上不去，在深圳中心西移的大趋势下，龙华的发展和位置慢慢滞后于西丽和宝安，这个也是今年房产市场轮动现象表现出来的结果：科技园、前海两大就业中心先动，老前海、宝中领涨，碧海西乡红山跟涨，所以目前来看，行情会到红山上塘了。

　　问：九叔你好，请问福田赤尾京基御景华城这个盘值得投资吗？400多万的两房这个涨幅能跟上大盘吗？谢谢九叔回复！

　　答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，隔壁南华村已经开始拆平，还有提升的空间，跑平大盘轻松没问题。

　　问：九叔你好，因为疫情原因，所以特别想买一套带院子的房子，这两天看了惠东双月湾卓越御山海叠层别墅140万，可贷款，2022年交房，不自住也可以拿来做民宿出租。长期持有也不排斥，求九叔解一下惑。万分感谢！

　　答：你好，一万多买惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从房产投资角度，要考虑就不只是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房多的根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；

　　入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 哪怕价格能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

　　问：九叔老师你好，我是深圳，首套，目前首付只有200w左右，现在想买套房主要自住。我在南山上班，老公在宝安上班。我看现在南山和宝安都涨了很多，以我们的情况应该只能买05年以前的房源，不过等过几年换房会不会太旧了？或者买龙华的红山，上塘，不知道老师有什么好的建议没有？

　　答：你好，西乡还有650万内的次新房，买不了三房还可以买两房，龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做妈妈的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，唯一不需要的是花很多体力在路上。

　　问：你好，九叔老师，我在18年的时候买了蛇口海伴雅居的小三房，明年四月满三年，我现在纠结的是，是否要进行置换？置换一个小区次新，大三房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是还选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？预算首期400-500万左右。请老师指点。

　　答：你的问题让我蛮纠结的，如果是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。

　　如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。