农村宅基地如何依法转让？这几个硬性条件缺一个也卖不掉！

导读：随着农村宅基地制度改革的不断拓展，“盘活利用”宅基地和农村房屋已成为农民朋友们热议的话题。宅基地上房屋也逐渐摆脱了其仅能用于基本居住生活的刻板形象，开始向着用途的多样化方向发展。那么，根据2020年各地最新出台的“宅改”新举措，农村宅基地能否依法转让？转让又有着怎样的门槛和条件呢？本文，我们就为大家浅析这一问题。

【条件一：转让方流转宅基地后仍有住所】

“户有所居”是农村宅基地首先要解决的问题，转让、出卖等行为的基础条件之一自然就是转让的一方农民要有地方住，不能在宅基地使用权转让后再伸手找村集体要地。

新修订的《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

这就是说，能够合法转让的一般都是闲置宅基地上房屋或者因继承等历史遗留原因形成的合法的“一户多宅”房屋。农民是不能将自己唯一的一处居住用房转让出去的。

【条件二：流转的必须是合法的宅基地上房屋】

违法建设是不能合法交易的，无论城市、农村皆是如此。流转的宅基地上房屋必须有合法取得的集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、乡村建设规划许可证、土地登记表、个人建房用地审批表等权属凭证，且符合当地乡村庄规划，不存在违法用地情形。

历史遗留原因形成的无证房屋需要流转的，应当先完成确权登记发证，否则对于双方而言都会面临法律风险。

【条件三：宅基地流转必须经村委会或者村集体同意】

宅基地使用权是由村集体无偿分配给本集体经济组织成员的，故此其转让也应当经村集体或者村委会的同意，而不得由村民之间私下交易。

【条件四：除有特殊地方性政策外，宅基地仅能在本集体经济组织内部转让】

个别参与宅基地制度改革试点的县区规定，宅基地使用权可以跨村、镇在县域内流转。但除有此类特殊规定的外，宅基地及其上房屋仅能在本村村民内部转让，更不能向非农业户籍的城镇居民转让。

【条件五：宅基地的受让方要符合“一户一宅”原则要求】

同理，宅基地上房屋的受让方也要符合“一户一宅”的法定原则，或者符合分户建房的标准而尚未获批新的宅基地。

我们最后要提示广大农民朋友的是，过去十几年间发生的宅基地上房屋买卖交易纠纷众多，但我们不能用今天的规定来规制当初的交易行为。一旦遭遇征收拆迁、腾退村改的项目，房屋买受人的权益保障是个难题，但却是能够通过诉讼等渠道有效解决的难题。当事人要及时咨询专业律师，根据个案纠纷的情况积极提供证明自己对房屋占有、使用并进行过翻建、修缮等证据，从而在争取补偿利益中占据有利位置。

最后，我们来看“宅改”新政策中合法转让宅基地的简单步骤：

对符合流转条件的，本着双方自愿原则，转让方和受让方参照以下程序进行流转：
1.宅基地流转双方须同时向村集体或村委会提出书面申请。
2.村委会对流转双方的资格进行审查，经审查符合条件的，村集体或村委会将申请流转双方的相关信息公示不少于5天，无异议的报乡镇政府、区管委会审核。
3.各乡镇政府、区管委会在接到申请后，应组织人员对宅基地流转进行调查审核，审核结果公示不少于5天。
4.签订流转协议。经乡镇政府、区管委会批准后流转双方签订协议。
5.变更登记。受让方按照变更登记的相关要求申请变更登记。

（王小明/综合整理）