长租公寓模式，问题出在哪？

近段时间，有关蛋壳公寓资金断裂、走向破产的传闻甚嚣尘上。尽管蛋壳立即宣布“没有破产也不会跑路”，连带着另一家长租公寓企业自如也赶紧表态“一切安好，可以安心居住”。但今年以来不断发生的长租公寓爆雷、跑路事件，仍给部分租房居住的群体带来了麻烦。长租公寓的运营模式，是否真正合理？

从起到落

尽管近几年因房屋租赁市场的大发展而炙手可热，但长租公寓早在2011年便已出现。

当时的北京链家推出了新品牌自如友家，将北京市区内大量小区住宅房源进行收储，统一风格标准化装修，再按每间卧室分割出租。

在移动互联网普及之前，自如在北京主要依靠“地推”模式，通过链家门店的中介人员将房源推介给想要租房的门店客户。随后的几年时间里，这种拎包入住，不需要房东或租客自行配置家具的租房模式逐渐在北京扩展开来。2015年，蛋壳公寓在北京成立，其模式与自如基本相同。

多名在北京、广州、深圳租住长租公寓的租客向南方日报记者表示，之所以选择租住自如跟蛋壳，主要因为能住在小区里，水电费比较省，周边环境比城中村要强，部分公寓还提供宽带和定期保洁。也有租客认为，住长租公寓不用跟房东打交道，不必担心被临时涨租或提前停租，省了很多事。

或许是解决了年轻租房群体的居住“痛点”，长租公寓从北上广深一线城市逐步扩展到二线及省会城市，范围不断扩大，各类企业也如雨后春笋一般涌现。

前瞻产业研究院的一份报告显示，截至2018年，长租公寓市场活跃品牌超过80个，分布城市达到44个，供给量达到37.5万套，而自如和蛋壳的分散式公寓约为13.5万套，占比约36%。

但同样是在2018年，有关长租公寓的多个争议点开始浮现。这一年，自如因涉嫌推高租金和装修空气质量出现问题而深陷舆论危机，杭州鼎家公寓爆雷的消息被广泛关注。

长租公寓不赚钱的现实也在显现。2019年，青客公寓和蛋壳公寓赴美上市，两家企业的招股书都阐明了连续亏损的事实，其中蛋壳2019年前9月累计净亏损甚至达到25亿元。

到了2020年，长租公寓直接与“爆雷”一词绑定，天眼查上月发布的一份报告指出，以工商登记为准，全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。

刚刚上市没多久的青客公寓亦直接陷入倒闭传闻，最终部分房源被其他企业接盘。

模式生疑

“本质上还是因为投入成本较高、关系链条比较脆弱，同时经营效益不好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向南方日报记者表示，最根本指出在于租赁需求并不持续，一方面租客不稳定，长租需求没有真正激发出来，另一方面租金问题导致长租企业经营收入相对单一。

中原地产首席分析师张大伟则认为，分散式长租公寓与其说是租赁模式创新，倒不如说是把原本就有的“二房东赚差价”进行规模化与美化包装，属于“伪概念”。在他看来，长租公寓出租的房源，最起码应该是企业自己持有，或者签订大宗租约的不可售房屋。

两年前杭州鼎家倒闭时，长租公寓“租金贷”问题开始浮出水面。近期蛋壳公寓遭遇危机后，“租金贷”再度被热议。11月16日，为蛋壳公寓提供租金贷的微众银行通过公告表示将高度重视并保持密切跟踪，至少在明年3月31日前征信不会受到影响。

对于租金贷形成的原因，多数观点认为，长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式来加快扩张速度，而要求一次性缴纳大量租金，很容易超过租客的承受能力，消费贷款便应运而生。

而在通过租金贷一次性提前获取大量租金的同时，长租公寓企业也在通过资产证券化进行融资。2017年8月，自如发行国内首单租房市场消费分期类ABS，发行规模5亿元。一年后，蛋壳公寓宣布设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，规模为2.035亿元。

各类杠杆、债券等金融工具，都在昭示着长租公寓企业对于资金的“硬需求”。众多长租企业采用“高进低出”快速抢占市场，再利用“长收短付”延缓资金流出，形成了巨大的资金池，这让不少长租公寓看上去更像是“金融类企业”。

张大伟认为，资金池导致了投资风险的后移，同时金融化的长租企业让越来越多的资本进入租赁市场，将中低端租赁房源升级成中高端，导致失去梯级消费，从而助推了租金上涨。

监管加码

长租公寓爆雷的背后，是租赁市场正在生变。

贝壳研究院数据显示，截至今年10月，全国重点18城市租赁成交环比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑，整体租金水平已降至近五年来的最低值。

张大伟指出，由于业主转租房源的租金价格被锁定，在当前租金预期下，长租公寓企业盈利难度很大，同时政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

而对于长租公寓模式引发的种种问题，相关监管措施一直在不断加码。

2019年底，住建部等六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》就明确提出过防范住房租赁金融风险，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求，并要求加强对采取高进低出、长收短付等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

到今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出要将高进低出、长收短付列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同一阶段，广州、上海等地租赁协会也发出对长租公寓的风险提示。

而近期蛋壳事件后，深圳、西安两地发布了涉及租赁市场的新政，其中深圳发布的《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》重点提及长租公寓爆雷跑路问题，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，也不得隐瞒强迫使用租金贷款。

严跃进认为，政策的不断加码说明对租赁企业经营的风险已有足够重视，后续应积极管控，真正减少风险，同时也要防范长租公寓领域金融化的倾向。

南方日报记者 葛政涵