2020年剩下的时间 要看北外滩！

今年北外滩非常热闹，前有地王出现，后有多个新房等待入市。可以说，在2020年的尾巴上，上海新房市场的重头戏都集中在此，如何演好年底这场戏，就要看各大开发商的本事了。

据易眼看房初步统计，在北外滩附近以及周边，正在排队拿证的项目多达6盘。

这些盘分别是虹口北外滩板块的弘久北外滩、虹口临平路的中粮瑞虹海景壹号、虹口鲁迅公园的融创青雲壹号、新静安西藏北路的新湖上海青蓝、杨浦鞍山的保利天汇、杨浦东外滩的八埭头滨江园等项目。

作为北外滩准购房者，上面这些盘或许都在你的看房list里，如何选择合适自己的房子？如果北外滩的房子与其他区域价格相差不大，又要如何做选择？想必这些问题都对你的购房决定产生一定困扰。

弘久北外滩&保利天汇

真正位于北外滩区域的项目其实只有弘久北外滩这一个项目，该盘与杨浦鞍山的保利天汇相差1公里左右。

从这两个项目所推出的户型就能看出，他们的定位都是市区刚需以及刚改产品，即便是超过150平的4房产品也是一样，都是普通百姓居家过日子的产品。

如果单从户型规划来看，显然保利天汇更有优势，100平做到了3房2卫，最大面积的160平做到了4房两卫，足足比弘久北外滩的184平4房2卫少了20多个平方，这少的不仅是面积段，更是200多万的总价差啊。

保利天汇效果图

凭借面积和功能性，保利天汇就要比弘久北外滩更实惠。不过项目四周都集中的是老式公房，城市界面基本没有更改余地。

这样来看，弘久北外滩在大环境上就突出了一些优势，项目本身定位就是综合体，能为周边提供商业、办公等设施，所以价格高于保利天汇也是显而易见的。

弘久北外滩效果图

据我们了解到，这两项目的价格大体是要超过11万/平的，而且弘久北外滩的整盘单价或也要比保利天汇贵3-5千/平。

如果买来只是为了居住，保利天汇是具备性价比的，周边商业、学校、交通以及项目自身产品都不错；当然弘久北外滩除了有保利天汇该有的设施外，它还是城市更新的参与者，本身定位就要高出一些，虽然突出不了性价比，但潜力更大。

当然，我们建议先去摇号保利天汇，毕竟保利天汇定位明确，普通百姓买到这个房子已经是比较好的改善型产品了。

八埭头滨江园

其实，八埭头滨江园与弘久北外滩和保利天汇也不远，但该盘的定位客群明显与上述两盘不同，买该盘除了居住属性外，还有一个重要因素就是要享受黄浦江江景资源的，一句话，购买八埭头滨江园的客户会更加高端。

可能很多人会反驳在八埭头滨江园的南侧，还规划了比八埭头滨江园更高的房子，一线江景对于八埭头滨江园来说也是虚的。

但是，这里毕竟属于杨浦东外滩，该盘距离黄浦江也只有400米不到，即便在家里看不到江景，但出来走5分钟就能到黄浦江，这个位置优势也是弘久北外滩和保利天汇可望而不可及的。

再看产品，项目推出的2房面积段为132、154、156平，3房面积段为181-187、197平，更大面积的4房为307平，2房的最大面积段达到了156平，这与保利天汇的4房面积段相同，显然该盘是实打实的高端改善型产品，对于居住在周边的普通百姓来说，并无太大吸引力。所以如果你是预算紧张、以居住功能改善作为第一属性购房需求，不建议你买这个项目。

至于价格方面，既然有着滨江概念，那么价格高于上述两盘也就显而易见了，其实该盘去年开盘就上到了10.99万/平，已经是区域天花板价格了，今年取证价格再高一些也是正常状态，就看能否突破12万/平这一大关了，若突破的话，性价比并不是很高，若没有突破，小范围内上涨也适合改善型客户需求。

融创青雲壹号&新湖上海青蓝

事实上，这是两个相邻的项目，但融创青雲壹号的所属地属于虹口，而新湖上海青蓝则属新静安，显然新静安的区域能级是要高于虹口的，所以别看两盘相近，但价格可能要相差许多。

据了解，融创青雲壹号入市价有可能在10.5万/平左右，也极有可能比这一价格再略低一些，其实这个价格是比较有优势的，倘若该盘位于新静安，凭借融创的产品力，10.5万/平的价格是绝对不会销售的，怎奈生在虹口，就是要比新静安的价格要低，没有办法。

融创青雲壹号

新湖上海青蓝就不同了，属于新静安西藏北路新房，如今新静安的新房最高价已经到了12.98万/平，当然该盘还无法突破这一售价，但11万/平多的售价是大概率会出现的，毕竟铭德漪景庭的价格都到了10.68万/平了，再差也不会低于这一售价。

如果不看重区域，显然融创青雲壹号具备一切性价比，房型好，装修也不差，最重要的价格也不是很高；而新湖上海青蓝虽位于新静安，户型设计稍显过时，该盘的高端只能靠装修和会所来加持。

新湖上海青蓝户型图

论居住属性，融创青雲壹号要胜出一些，而且在这两个项目中纠结的购房者也不必太过担心，据说融创青雲壹号会率先取证入市，如果买不到，那么再去摇新湖上海青蓝也没有任何问题。

中粮瑞虹海景壹号

该盘是属于虹口临平路街道的，虽然不在北外滩核心区，但距离外滩也不远，该盘客户与上述其他盘也有重合客户，所以该盘也一并纳入并一起分析。

目前，中粮瑞虹海景壹号也在排队取证了，预计均价11.5万/平。

瑞虹新城也是沪上知名IP盘，凭借瑞安的产品力，高端属性早已深入人心。

不过本次即将取证的中粮瑞虹海景壹号是由中粮来操刀设计，产品也属于中粮目前最高端的“壹号系”产品线。这次主推的面积段为168平3房、188平3+1房、220平4房、250平4房，显然是为改善型客户设计的。

虽然该盘3房和3+1房与北外滩区域的弘久北外滩的产品重合，但从街区氛围来看，瑞安在此深耕多年，除了已经开业的月亮湾、星星堂，据说太阳宫的开业时间也已经排上了日程，届时，总体量达到55万方的瑞虹天地将成为虹口又一处商业地标，中粮瑞虹海景壹号显然是最直接的受益者。

据说本次取证价格会比去年开盘的8期上涨5000元/平，涨幅不算太大，而且在区域能级更理想的情况下价格又基本与北外滩新房大体持平，显然中粮瑞虹海景壹号的3房和3+1房不愁客户。

综上，我们为你基本统计了北外滩周边的各个新房项目，如果觉得对你的置业有帮助，不妨转发给你的朋友、家人一起做下参考，如果你有任何想法，也欢迎留言和我们一起互动探讨。