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2020年剩下的时间 要看北外滩!

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  今年北外滩非常热闹,前有地王出现,后有多个新房等待入市。可以说,在2020年的尾巴上,上海新房市场的重头戏都集中在此,如何演好年底这场戏,就要看各大开发商的本事了。

  据易眼看房初步统计,在北外滩附近以及周边,正在排队拿证的项目多达6盘。

  这些盘分别是虹口北外滩板块的弘久北外滩、虹口临平路的中粮瑞虹海景壹号、虹口鲁迅公园的融创青雲壹号、新静安西藏北路的新湖上海青蓝、杨浦鞍山的保利天汇、杨浦东外滩的八埭头滨江园等项目。

  

  作为北外滩准购房者,上面这些盘或许都在你的看房list里,如何选择合适自己的房子?如果北外滩的房子与其他区域价格相差不大,又要如何做选择?想必这些问题都对你的购房决定产生一定困扰。

  

  弘久北外滩&保利天汇

  真正位于北外滩区域的项目其实只有弘久北外滩这一个项目,该盘与杨浦鞍山的保利天汇相差1公里左右。

  

  从这两个项目所推出的户型就能看出,他们的定位都是市区刚需以及刚改产品,即便是超过150平的4房产品也是一样,都是普通百姓居家过日子的产品。

  如果单从户型规划来看,显然保利天汇更有优势,100平做到了3房2卫,最大面积的160平做到了4房两卫,足足比弘久北外滩的184平4房2卫少了20多个平方,这少的不仅是面积段,更是200多万的总价差啊。

  

  保利天汇效果图

  凭借面积和功能性,保利天汇就要比弘久北外滩更实惠。不过项目四周都集中的是老式公房,城市界面基本没有更改余地。

  这样来看,弘久北外滩在大环境上就突出了一些优势,项目本身定位就是综合体,能为周边提供商业、办公等设施,所以价格高于保利天汇也是显而易见的。

  

  弘久北外滩效果图

  据我们了解到,这两项目的价格大体是要超过11万/平的,而且弘久北外滩的整盘单价或也要比保利天汇贵3-5千/平。

  如果买来只是为了居住,保利天汇是具备性价比的,周边商业、学校、交通以及项目自身产品都不错;当然弘久北外滩除了有保利天汇该有的设施外,它还是城市更新的参与者,本身定位就要高出一些,虽然突出不了性价比,但潜力更大。

  当然,我们建议先去摇号保利天汇,毕竟保利天汇定位明确,普通百姓买到这个房子已经是比较好的改善型产品了。

  

  八埭头滨江园

  其实,八埭头滨江园与弘久北外滩和保利天汇也不远,但该盘的定位客群明显与上述两盘不同,买该盘除了居住属性外,还有一个重要因素就是要享受黄浦江江景资源的,一句话,购买八埭头滨江园的客户会更加高端。

  可能很多人会反驳在八埭头滨江园的南侧,还规划了比八埭头滨江园更高的房子,一线江景对于八埭头滨江园来说也是虚的。

  

  但是,这里毕竟属于杨浦东外滩,该盘距离黄浦江也只有400米不到,即便在家里看不到江景,但出来走5分钟就能到黄浦江,这个位置优势也是弘久北外滩和保利天汇可望而不可及的。

  

  再看产品,项目推出的2房面积段为132、154、156平,3房面积段为181-187、197平,更大面积的4房为307平,2房的最大面积段达到了156平,这与保利天汇的4房面积段相同,显然该盘是实打实的高端改善型产品,对于居住在周边的普通百姓来说,并无太大吸引力。所以如果你是预算紧张、以居住功能改善作为第一属性购房需求,不建议你买这个项目。

  至于价格方面,既然有着滨江概念,那么价格高于上述两盘也就显而易见了,其实该盘去年开盘就上到了10.99万/平,已经是区域天花板价格了,今年取证价格再高一些也是正常状态,就看能否突破12万/平这一大关了,若突破的话,性价比并不是很高,若没有突破,小范围内上涨也适合改善型客户需求。

  

  融创青雲壹号&新湖上海青蓝

  事实上,这是两个相邻的项目,但融创青雲壹号的所属地属于虹口,而新湖上海青蓝则属新静安,显然新静安的区域能级是要高于虹口的,所以别看两盘相近,但价格可能要相差许多。

  

  据了解,融创青雲壹号入市价有可能在10.5万/平左右,也极有可能比这一价格再略低一些,其实这个价格是比较有优势的,倘若该盘位于新静安,凭借融创的产品力,10.5万/平的价格是绝对不会销售的,怎奈生在虹口,就是要比新静安的价格要低,没有办法。

  

  融创青雲壹号

  新湖上海青蓝就不同了,属于新静安西藏北路新房,如今新静安的新房最高价已经到了12.98万/平,当然该盘还无法突破这一售价,但11万/平多的售价是大概率会出现的,毕竟铭德漪景庭的价格都到了10.68万/平了,再差也不会低于这一售价。

  如果不看重区域,显然融创青雲壹号具备一切性价比,房型好,装修也不差,最重要的价格也不是很高;而新湖上海青蓝虽位于新静安,户型设计稍显过时,该盘的高端只能靠装修和会所来加持。

  

  

  

  新湖上海青蓝户型图

  论居住属性,融创青雲壹号要胜出一些,而且在这两个项目中纠结的购房者也不必太过担心,据说融创青雲壹号会率先取证入市,如果买不到,那么再去摇新湖上海青蓝也没有任何问题。

  

  中粮瑞虹海景壹号

  该盘是属于虹口临平路街道的,虽然不在北外滩核心区,但距离外滩也不远,该盘客户与上述其他盘也有重合客户,所以该盘也一并纳入并一起分析。

  目前,中粮瑞虹海景壹号也在排队取证了,预计均价11.5万/平。

  

  瑞虹新城也是沪上知名IP盘,凭借瑞安的产品力,高端属性早已深入人心。

  不过本次即将取证的中粮瑞虹海景壹号是由中粮来操刀设计,产品也属于中粮目前最高端的“壹号系”产品线。这次主推的面积段为168平3房、188平3+1房、220平4房、250平4房,显然是为改善型客户设计的。

  虽然该盘3房和3+1房与北外滩区域的弘久北外滩的产品重合,但从街区氛围来看,瑞安在此深耕多年,除了已经开业的月亮湾、星星堂,据说太阳宫的开业时间也已经排上了日程,届时,总体量达到55万方的瑞虹天地将成为虹口又一处商业地标,中粮瑞虹海景壹号显然是最直接的受益者。

  据说本次取证价格会比去年开盘的8期上涨5000元/平,涨幅不算太大,而且在区域能级更理想的情况下价格又基本与北外滩新房大体持平,显然中粮瑞虹海景壹号的3房和3+1房不愁客户。

  综上,我们为你基本统计了北外滩周边的各个新房项目,如果觉得对你的置业有帮助,不妨转发给你的朋友、家人一起做下参考,如果你有任何想法,也欢迎留言和我们一起互动探讨。

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