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自如也不讲武德:长租公寓开始为前几年的疯狂买单

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  作者|陶婷

  编辑|胡刘继

  国内长租公寓行业领头羊自如,正面临着巨大的压力。

  在深圳、广州、南京等地,自如已经掀起解约风波,而它在北京的“自宫”行动,也在焦灼中进行。

  一场公说公有理、婆说婆有理着之战,在北京自如、自如业主、自如客之间展开。

  的胶

  3年前,乘着长租公寓的风口,自如在北京市场高价收房。不计成本的签约,助推了北京区域租金价格的全面上涨。

  3年后,当潮水退去,租金回降,自如也迎来至暗时刻。

  01 要么降租,要么解约

  11月7日,刘旭突然接到自如打来的电话。对方单刀直入,对刘旭坦言“我们亏损了”,并给了他两个选择:要么降租,要么解约。

  刘旭的两居室房子位于北京房山地铁线稻田站附近。虽然自如给刘旭的租金是3400元/月,但按照当初和自如的约定,他每年只收到11个月的租金。按年摊薄开来,实际到账的只有3116元/月。

  如果降租,这套房子的租金将由3400元/月降到2900元/月,按年摊薄,实际到手仅2658元/月。对于这个方案,刘旭是抵触的。

  如果解约,刘旭还需支付装修折损费,自如给出的价格是9000多元。这个要求让刘旭觉得很好笑,他的房子是精装修后交付给自如的,床、柜等家具应有尽有。

  即便自如换掉了他的电视机和洗衣机,但在刘旭看来,这也是自如主动违约在先,充其量就是两两抵消,互不相欠。他要求自如出示装修清单,但自如迟迟没拿出来。

  当刘旭明确表示“不同意降租或解约”,要求自如继续履行合同后,他的合同已经显示在“解约中”了。

  “这完全违反了合同的规定。”刘旭向市界展示了“双方协商一致解约”的合同页。在他看来,协商没达成一致,自如怎么就敢强制解约?

  

  情绪冷却下来之后,刘旭也承认,其实自己并不想怎么样,就是希望自如能够继续履行合同。他平时忙于工作,根本没有时间自己打理房子,再找其他中介太麻烦了。

  “我这儿离地铁只有五分钟,很容易出租出去,并不是‘地段不好、经营不下去’的房子。” 刘旭向市界描述着他房子的优势。

  他怎么也想不明白的是:每年25天的空置期、每年只给业主11个月的租金,也向租客收取了管理费,吃两头的自如,怎么就亏损了?

  

  想不明白的还有北京大兴的业主孙茂。

  孙茂是北京大兴黄村某小区的业主之一。早在今年6月,他就接到自如要求他“降租或解约”的电话。

  最开始,孙茂并未理睬。他跟自如签了四年的合同,今年仅仅是第二年。直到9月底,自如没经过孙茂的同意,就单方面给他三居室的房子降低了1200元/月的租金。

  彼时,尚在外地的孙茂告诉自如:“因为是你单方面降租,我十一回来要清理房客。”这话放出没多久,孙茂在10月1日早上,收到了自如补给他的1200元。

  孙茂以为事情就这么告一段落了,但没想到11月7日,他又接到自如要求降租的电话。

  在明确告诉自如不可能降租、要求其正常履行合同之后,孙茂也看到他的合同显示:“解约中”。

  在质问自如“为何违约”时,负责解约的蒋姓人士回应称:“因为隔断被拆除,房子收益变少”。

  孙茂觉得这个理由很可笑:当初违规打隔断的是你,隔断拆除你也知情,为何一年后才来说隔断的事情。

  并且,当初跟自如签约的时候,孙茂将房产证等证件都出示了,合同里也没有体现“四居室、打隔断”之类的条款。

  更让孙茂气愤的是,明明是自如违约在先,他被动解约在后,现在自如却向他索要三万多元的装修折损费,这是什么道理?

  “如果不用支付这些费用,我是能够接受解约的。” 孙茂告诉市界。

  其实,孙茂跟自如不是没有友好协商过,他甚至同意了在疫情期间降租,但自如告诉他,“疫情过后,房租也不会涨”。这时,自如在孙茂那建起来的信誉,彻底坍塌了。

  在他的认知里,自如是大品牌,应该很有保障。当初选择自如,也是链家的牵头,但没想到的是,“大品牌也这么没有契约精神”。

  02 栽在同一个坑里

  同样烦恼的,还有租住在孙茂房子里的王简。如果孙茂与自如解约,意味着王简又要搬家了。

  提及“搬家”这两个字,王简犹记得刚来北京租房时的窘迫。

  2019年10月,加完班的王简拖着疲惫的身躯,打开出租屋的大门,走向他住了快半年的房间时,他愕然发现:房间竟然消失了。

  曾将客厅隔成两间房的那堵墙,不见了。取而代之的,是变大了却略显空荡的客厅,以及客厅里满地的碎渣。王简的被子上、水杯上、衣服上,布满了墙灰。

  让王简恼火的还有,他问租给他房子的中介“拆除人员怎么进来的、为什么拆掉我的房子”时,中介明知道违规的隔断就应该被拆掉,但却跟王简说自己也不知道,只是给他找了个能住七天的临时房间。

  因这次糟糕的租房体验,王简决意找个靠谱的中介公司:“至少不打违规的隔断间”。

  七天后,着急找到房子的王简,与自如就这么“相遇”了。感觉自如是大品牌,且看到房子还不错之后,他就这么成为了一名自如客。

  此时的王简还不知道,在不到一年的时间里,他会两次栽进同一个坑里。

  今年国庆期间,还在老家度假的王简,突然接到自如管家的电话。自如管家告诉王简,房东要卖房不租了,十月初他得搬走。王简有点懵,他续租没多久,刚交了三个月的房租。

  

  但王简没深究其中的原因,自如留给他的时间不多了,在拿到自如给的一个月房租、一个月押金以及赔付的一个月违约金共计5000多元后,他仓促搬离了刚住满一年的“家”。

  王简匆忙找的下一个“家”,也还是通过自如APP,房子依旧在同一个小区。他这次租的房,正是孙茂三居室中的一间。

  刚刚缓过神没多久的王简,却又一次接到自如管家的电话。

  这次,自如管家又告诉王简,房东要解约,让他尽快找个房子。王简脑袋轰地一声炸开了,残酷的现实让他瞬间怀疑人生 :“我怎么这么倒霉,净碰上业主卖房的事情。”他住进这个房间,还不到一个月。

  直到房东孙茂找上门来的那个夜晚,王简才知晓事情的来龙去脉:原来是自如种下的因,也是自如结下的果。他此时才幡然醒悟:上一家租的自如的房子,大概率也是房东不同意降租,然后自己就被清退出去了。

  无奈之下,不想再搬家的王简,与其他房客跟业主孙茂谈了谈。在听到孙茂“你们继续住,我没什么意见,只要自如不违约”的话后,王简们萌生出直接跟孙茂签约的念头。

  他们将这个想法,告诉各自的自如管家,其他两个房间的管家,说可以考虑与房东签约,但王简的管家说什么也不同意。这个管家给出的理由是:“租客搬走,自如才能办解约,现场照片要上传到系统”。

  按照管家话里的意思,王简需在8号之前搬走,但那次联系过他后,自如到现在也没有动静。如今,王简骑虎难下,他实在不想搬家,但自如和房东之间的纠葛,就像卡在他喉咙上的一道刺。这根刺,王简早晚得面对且处理掉。

  其实,信息不对称是租客与业主之间的常态。好时相安无事,坏时人仰马翻。市界了解到,不仅仅是北京,其他城市的自如客们,很多也是从业主们口中得知,他们的栖身之所,朝不保夕。

  盈科律师事务所全球合伙人郭韧告诉市界,业主和租客需加强法治意识,可要求自如承担违约责任,具体违约责任由法院来定。如果自如坚持要求业主支付装修折损等费用,建议业主向法院提起诉讼,由法院判决支付费用与否。

  03 为什么会亏损?

  但自如早就做好了应对措施。

  为了顺利解约,自如不仅成立了专门的解约部门,还对部门人员进行培训,让员工“苦练”与业主、租客谈解约的话术。并且,每个片区有专职负责解约的人员,比如孙茂所在的京南区域,就由一名蒋姓人士负责。

  除了对租客隐瞒有效信息外,面对各种各样的业主,自如采取的方法也各式各样。对态度强硬、房租较高的业主,自如会通过降租、再补租的方法进行试探。这种类型的业主,有些解约了并未支付装修折损费。

  对一些态度不强硬、房租较低的业主,自如先谈降租,降租不成谈解约,强制解约的同时,还要求业主支付装修折损费。

  诸如此类的操作,在广州、南京等多个区域上演。

  市界联系了上述京南区域蒋姓负责人。面对市界提出的“解约依据是什么”的问题,截至发稿,该负责人仍未回复。

  自如为什么要解约?一名自如内部人士告诉市界,自如日子很不好过,已经扛了好几个月了,不可抗力因素下,降租和解约是为了活下去。

  高投入、高负债、高成本、低产出、无利润,这是形容长租公寓行业现状的常用词。知名地产分析师严跃进告诉市界,自如是分散型租赁房源的整合者,此类房源的收储或托管,还有装修等较高的成本。

  

  所谓分散式运营,就是寻找分散的、愿意出租房屋的房主,整合房源、重新装修后出租。这是典型的重资产模式,比传统中介的运营成本高出很多。

  “以一套毛坯房为例,装修费用至少需要3万元。而房子无论交给业主还是租客,都是干净的,这背后是保洁等大量的人力运营成本的投入。”上述自如内部人士向市界坦言。

  所以,在短期时间内,分散式公寓关键是控制装修成本,削减服务人员,利用租客和业主之间的信息不对称,赚取价差。

  今年突袭而来的疫情,给了自如沉重一击。贝壳研究院数据称,期间自如管理的100万间房源,平均多空置15天,企业直接损失预计超过6亿元。

  在外界看来,这其中固然有不可抗力的因素,但这也是自如在为当初的激进行为买单。

  前几年,在资本的助推下,长租公寓竞争激烈,企业纷纷高价收房。自如尤为凶猛,收房数量一时无两。为了抢占市场,自如高价收房后,甚至会以低价出租。

  举例来说,自如从业主手上拿房是9000元/月,租给房客的却是7000元/月,而市场的真实价格可能是7800元/月。

  一方面,自如通过时间差,迅速获得现金流,继续收房,扩大规模,占领市场。这里的时间差具体做法是:在签合同的时候,租客一次性付半年、一年或者更久的房租给自如,而自如却按月付或者季付的方式给业主付租金。

  另一方面,为了平衡房屋的收益,自如也跟其他长租公寓一样,将收来的房子打隔断。多一间房,就多了一份收益。自如业主们告诉市界,房子几乎都被打了隔断,有的一居室也照打不误。

  

  2018年,群租房爆发安全隐患问题。2019年开始,各地陆续下发通知,不准打隔断间。原先的隔断间被拆除后,自如收到的房租便断崖式减少。

  当初收房量有多大,此时自如的房屋收益,就有多不平衡。叠加今年特殊因素下的损失,自如眼看着快把资本的钱烧光了。

  于是,一场不惜代价的解约行动,在自如全国各地的据点上演了。不过,为自如疯狂行为买单的,还是被卷入其中的自如业主和自如客们。

  (文中刘旭、孙茂、王简皆为化名)

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