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长租公寓“鸡飞狗跳”市场需给予试错空间

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  证券时报记者 余胜良

  随着蛋壳等遭遇危机,长租公寓这个商业模式已被众人认为先天有缺陷后天缺时机的倒霉蛋,还被一些骗子利用,成为诈骗工具。有人建议对麻烦不断的长租公寓一禁了之,不过这难免过于武断。对于长租公寓,还是应该给予一定的发展和试错空间,让市场的交给市场,政府需要做的是提示和打击那些诈骗者。

  2017年,数个政府部门发文,要发展租赁市场,租售同权。在此大背景下,包括房产公司在内的各方投入其中,发展长租行业。

  实际情况是,蛋壳等长租公寓品牌开始运行后,市场就质疑声不断。比如,高价从房东手中拿房,低价租给租客,通过这种方式哄抢房源,让不想和其合作的租房者少了很多选择。

  企业家很早就发现这个模式有问题。2018年8月,潘石屹在深圳推销他的共享办公时预测长租公寓很难走下去。他认为,银行贷款的基准利率是4.9%,把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。

  潘石屹当时应该指的是房企投资做长租公寓模式,的确有房企将所持物业转为长租模式。现在爆发问题的,主要是分散式长租公寓,就是从分散的业主手中拿下房屋,然后装修、隔断出租出去。

  问题集中爆发的背景是疫情。疫情导致租赁市场迅速减少,租金价格也有所下滑。这对蛋壳等公司非常不利,本来行业积累有限,就更容易在疫情中耗干最后一滴血。因为,和互联网边界成本为零的模式相比,长租公寓看似轻资产,其实很重,需要雇很多人搜集、维护和推销房源,装修房屋的成本也很高,这些都会压缩利润空间,所以长租公寓公司一般会收取租客服务费,增加利润,营收形式上做得很像信息公司,还会推广租金贷,好让更多人租上房,做大客单价。但关键是,一旦做到一定规模,想要继续获取房源的成本就会越来越高。

  当然,长租公寓并非没有生存空间,关键是能否降低房东管理成本,提高装修品质和出租率,提高顾客满意度。市场需要专业的租赁管理者,长租公寓运营者就可承担这个职能。在此过程中,正常的市场探索部分应该给予其容错空间,因为犯错本身就是市场需要付出的代价,没有不经验证就天然正确的模式。其实,在传统租赁市场这些问题也同样存在,只是没有集中在一些品牌上爆发而已。此外,市场需要建立行业黑名单和投诉预警机制,提示租赁各方风险,降低不良率发生。

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