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住房消费的健康之路

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  【环宇杂谈】

  很多人眼里,租房只是权宜之计,是买房前的“无奈过渡”。

  李宇嘉

  上周五,笔者参加了全国住房租赁企业家峰会,大家共同的心声是“太难”了。一个品牌公寓的合伙人告诉我,“毕业季”租赁潮延后,9月份租赁市场确有复苏,但跌下去的租金,很难涨上来。一方面,租赁房源太多了,租客可挑可选,私人业主也在降价;另一方面,租客对租金承受能力普遍下降,高校的新毕业大学生选择单租的明显减少,有的直接到城中村了。

  该合伙人告诉我,近期还有一个现象,退租的还有不少,新拓租客或续租租客,基本都选择“短租期”了,这可能与近期长租公寓密集“爆雷”有关。但同时,他也很纳闷,有的租客宁愿去买居住体验很差的酒店式项目,甚至是小产权房,也不愿意租房住了。

  说白了,相比商品房产权,“租赁权”实在是太弱了。暂且不谈租房小孩能不能“上学”的困惑,想办个额度高一点儿的信用卡,名下没有产权房就休想了。所以,“金窝银窝不如自己的狗窝”,俗语的背后是一个残酷的现实。所以,这就是为什么,买不起商品房的新市民,本应该是租赁市场的主力,却要勒紧裤腰带买房,哪怕买个小产权房,也算立足了。

  很多人眼里,租房只是权宜之计,是买房前的“无奈过渡”。所以,很多租客的心态就是“得过且过”,不会置换居家用品,更不会装修房屋,让自己住的舒服一些。租客是这种心态,房东也一样。屋内配置的厨卫家电、家具床品等,不仅质量乏善可陈,而且隔三岔五地报修是租房生活的常态了。所以,长租公寓很难赚钱,不是经营的问题,而是生态链被破坏了。

  修复这个生态链,关键还是要将“房住不炒”这个顶层设计落实到老百姓的心里,形成一致预期。这不是“讲大话”。近期,国家“十四五”规划提出,鼓励住房消费健康发展,鼓励长租政策。政策本意是好的,“先租后买”、梯度消费,等收入积累够了,再去买房,这才是健康的住房消费。但试想,“租赁权”这么弱,房价还在上涨,怎能心无旁骛地“长租”下去呢?

  不要说长租,买房消费也有点儿扭曲。经常听到有人说,“手里若没有两套房子,心里始终不踏实”;“没有两套房,都不好意思说自己在一线城市扎根了”。笔者碰到很多这样的人,奋斗的目标就是两套房子。房产价值超千万了,但生活很简单,甚至是拮据。小孩上学以后,更是如此了,家具家电很老旧了,也没有换,更别说装修了,这怎么能叫住房消费?

  普遍不注重住房消费,修缮也不及时。我们的建筑寿命较短,这是一个重要原因。过去,各地重视新房开发,存量房改造也更重视拆迁,而不是修缮。所以,谈到房地产对经济的贡献,就是卖地、建房等投资上的贡献,消费贡献并不大。上世纪80年代,西方国家的城镇化率就已达到70%-80%的顶峰了,但地产对GDP的贡献居然从那时的7%-8%升至现在的12%-13%。

  原因就是,老百姓在住房消费上不断升级。在西方国家,百姓最大支出,就是住房消费。2017年,美国家庭住房支出平均为19884美元,占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品(占比30%),住房消费2384美元,占比26%。当下,我国老百姓恩格尔系数在不断下降,随着老龄化到来,衣食方面的支出空间在收窄,但住的消费还有很大潜力。

  过去十几年,大家光顾追逐房产的增值收益去了,现在该回归到房子的本源——居住和消费了。回归这个本源,关键是“房住不炒”,说了不炒,就是不炒。我们了解到,多数城市房子供应过剩了,还在推高价地,希望楼市更活跃一些;很多地方认为,本地楼市是“洼地”,房价还有空间。这么一来,就给市场释放托底信号,楼市还如从前,住房消费生态链很难修复。

  (作者系房地产资深研究人士)

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