楼市现“倒牛奶”现象，房价“不允许”下跌？业内给出了“说法”

根据国家统计局调查数据显示，今年1月份到10月份，房企购置土地高达17775万平方米，商品住宅新开工面积在132481万平方米，商品住宅施工面积在621836万平方米，商品住宅待售面积为22268万平方米，未来还有大量的新房将会上市出售。现在根据相关的调查数据显示，现在二手房市场市场上挂牌量也在不断上涨，比如说重庆，现在的二手房挂牌量已经超过16万套，折算成三口人居住一套房子的情况下，足够48万人居住，杭州的二手房挂牌量超过12万套，折算成三口人居住一套房子，那么足够36万人居住。现在哈尔滨二手房挂牌量在9.7万套，天津二手房挂牌量在13万套，成都的二手房挂牌量在14万套，郑州的二手房挂牌量有11万套。根据国家统计局最新的调查数据显示，今年1月份到10月份全国房地产开发投资情况中显示，全国住宅类房地产投资为86298亿元，同比上涨7%。

现在不管是新房，还是二手房，数量都还是很多的，而且开发商对房地产市场的投资还在不断增加但是现在的房地产市场的刚需购房者已经没有那么多了。根据央行调查数据显示，城镇居民住房拥有率在96%，户均1.5套住宅。城镇居民中拥有一套住宅的家庭比例为58.4%，拥有两套房的家庭比例为31%，有两套房以上的城镇家庭占比10.5%。可以看出，现在大多数的城镇居民都是已经拥有房子居住的，刚需购房家庭少之又少。并且现在国家也在不断出台各种各样的福利性住房，给那些买不起商品住宅的人提供住所。

现在新房二手房的挂牌数量不断上升，刚需购房者数量也在不断减少，房地产市场上的供求比例从过去的供小于求，已经基本实现到供大于求的转变。在这样的情况下，很多人都认为，房地产市场出现“倒牛奶”的现象，房价真的“不允许”下跌吗？业内给出了“说法”。

倒牛奶

就是在上个世纪70年代的时候，在经济危机的情况下，农场主为了保证牛奶的利润，宁愿选择将牛奶倒入密西西比河里，也不愿意将牛奶降价或者是送给穷人喝。

这件事十分有名，很多经济学家也都在研究。当产能过剩的时候，就会出现供大于求的情况，这样的情况就会让商品价格下降，但是当出现求大于供的时候，市场上就会出现商品价格上涨的情况。在过去房地产行业刚刚发展起来的时候，房地产市场上存在大量的刚需购房者。但是随着时间的推移，现在楼市上的刚需购房者也都逐渐买了属于自己的住宅，现在城镇居民的住房拥有率在96%，现在房地产市场中的刚需购房者已经不再像过去那样多。

因此很多人认为，现在的房地产也存在“倒牛奶”的现象。但是房地产市场行情真的是这样吗？

刚需购房者数量

经济学家曾说过，房地产市场长期看人口。对于房地产市场来说，影响最大的还是人口，毕竟房子最终还是卖给人们居住的，如果房子没有人居住，房子只会进入有价无市的境地。因此对于房地产市场来说，影响最大的还是人口数量。

根据相关的调查数据显示，这几年来新生人口出生率不断下降，并且在2019年的时候创下历史新低，新生人口出生率只有10.5‰ ，就算在2016年全面开放二胎的情况下，新生人口的出生率还是没有明显的提升。并且根据相关数据表示，00后和10后的人口要比80后和90后少一亿人。新生儿数量不断减少，现在深度老龄化社会也将到来，根据相关部门的预测，在2027年我国将进入深度老龄化社会，也就是代表着在2027年，全国65岁以上的老人将占比将会超过15%，对于未来的年轻人来说，生活中养老压力是非常大的。

随着年轻人数量的减少，未来刚需人口数量也将会不断减少，现在买房主流一般都是那些需要结婚的年轻人，或者是寻求改善性住宅的中年人。但是今年新生人口不断减少，未来的年轻人数量也会不断减少，刚需购房者数量将会减少很多。并且随着城市化的发展，现在大多数家庭在城市也已经有一套属于自己的住宅，未来有些老年人上年纪之后都想要回老家养老，在城市的住宅就留给自己的孩子居住，在这样的情况下，对于年轻人来说，买房的压力不再大，光通过继承都能够拥有不少房产。

但是值得注意的是，在2019年的时候，我国城镇化率超过60%，而大多数发达国家城市化率大概为80%到90%之间，在这样的情况下，我国距离发达国家城市化率还差20%。在2000年的时候，我国城市化率仅仅只有36%，经过近20年的努力，我国城镇化率上涨24%，未来还有20%以上的上涨空间，城市化率还要继续提高。可以说未来城市的人口还会大量聚集。特别是那些经济比较发达的城市，现在我国还提出都市圈、城市群的发展战略，未来那些人口大量聚集的城市，房价还是能够保持平稳的。现在房地产市场在国家的调控政策下，大城市的房价已经开始趋于平稳增长。

在过去，房地产市场行情很好，全国房价一直都处在不断上涨的阶段。在这样的市场行情下，很多人都开始争相投资房产，买房炒房赚钱。但是随着社会的发展，房地产市场开始发生转变，根据国家统计局最新的数据显示，今年10月份，全国70城房价涨幅均在1%以下，

像北京这样过去房地产十分火爆的城市，今年10月份房价环比上涨0.2%，同比去年上涨4.2%；上海新房房价在今年10月份环比上涨0.3%，同比去年上涨4.4%；广州10月房价环比上个月上涨0.5%，同比去年10月份上涨2.7%；深圳房价环比9月份，10月份的房价上涨0.2%，同比去年10月上涨5.1%。这70个城市都是经济发达的城市，现在这些城市的楼市在国家的调控下逐渐平稳。

这些人口大量流入的城市房价都开始逐渐保持稳定，可以说现在的房价在国家的宏观调控下，开始逐渐保持平稳，还有一些小城市房价开始进入调整期，有些小城市的房价越来越鹤岗化，主要原因就是因为这些小城市人口大量流失，房地产市场也开始进入一个新的调整阶段。现在的房地产市场跟过去房价大幅上涨的房地产市场有很大的不同，在过去就连房地产调控十分严格的长沙，房价单月也曾上涨超过6%，但是现在，北上广深这些城市的房价也开始保持平稳。

现在的房地产市场已经开始出现两极分化的趋势，对于那些经济发达的城市来说，能够不断地吸引人才去那里发展，如果没有严格的调控政策，由于人口聚集，房价还是有很大的上涨空间。但是对于那些经济、资源正在逐渐衰退的城市来说，大量的人口流出，这些城市房价想保持平稳都难，比如说现在的鹤岗住房平均价格在2355元一平米，双鸭山住房平均价格在2705元一平米，石嘴山住房平均价格在2850元一平米，张掖房价在3243元一平米，阜新的房价也从过去的上万元一平米，到现在3803元一平米，并且这样的城市还在不断增多。

现在的房地产进入两极分化，有些人口大量流失的城市，现在的房地产市场已经开始逐渐回归市场化，对于那些人口流量大的城市，房价也在逐渐保持平稳，并没有出现大幅上涨的情况。对于现在的房地产市场行情来说，现在的房地产已经不适合炒房投资，更加适合刚需购房者买房居住。就连过去看好房地产市场的著名经济学专家马光远也公开表示：

全民炒房的周期已经基本结束，房地产从过去的全民时代进入专业时代，房地产进入了新周期，主要标志是城市之间的严重分化、房子与房子之间的严重分化、房地产开发商之间的严重分化。用我的话讲，投资房地产不需要智商的时代基本结束，所有城市上涨的历史基本结束。

未来房地产市场将会进入新的发展周期，对于那些想要炒房赚钱的人来说，现在的房地产已经不再适合投资，大城市调控严格，小城市人口外流，想投资房地产市场基本上不可能实现。但是对于刚需购房者来说，不用过分担心，现在随着房价保持平稳，对于刚需来说买房的压力也会减小很多。并且对于生活在大城市的人来说，现在城市福利性住房不断，并且房价保持平稳的状态下，随着人们工资不断上涨，未来买房的压力也会减少很多。