看清这九个问题，在青岛买房不再困难

据说，终极崩溃是比房价，同事家的房子，三年翻一番，我家的房子，五年涨一半。表面说“自住的房子，涨跌无所谓。”可心底简直酸死了。房价涨不动，想再换大房子就没底气。即便不换房，自家房价被踩在脚下，心里还是不痛快。

房子，孩子，票子就是普通老百姓之间的“名利场”。但是在大多数普通人看来，买对房，并不是一件大概率的简单事。

本文的目的，就是用简单的话语，普及在买房时常见的问题和正确的选择，力求帮助每个人买好房，买对房。

问题壹：大户型好，还是小户型好？

答：资金压力可承受的范围内，建议选择中大的户型，同时也要记得面积大小要和楼盘品质匹配，不要豪宅里的小户型，也不买刚需里的大户型，常规而言，130平米左右是未来很长时间受欢迎和易转手的户型。

中大户型的设计比较完备，会有多个洗手间，房间充足，功能分区，各得其所。

从种种现实角度考虑，小户型是不大适合长期居住的，通常会作为过渡型住宅。而换一所房子，时间成本、耗费精力加上资金成本和税费，二次置换综合成本高。同时在小区内部的规划设计上，大户型通常置于中心位置，被定义为“楼王”单位，因此大户型一般可享受更安静适宜的小区环境。

另外中大户型为主的社区，自住率高，投资客户少，后期挂牌量低，因此也有更好的保值增值性。90-100平米的小三房几年后会和现在的两室一样难卖，如果资金能承受，买大不买小是最好的选择，直接上到110-130平米。如果资金有限，在房价初步判断趋稳的情况下，也不要着急买小户型上车，买错房的综合成本还是很高的，建议等等，等有实力攒够钱，买相对中大一些的户型。

问题贰：交付都在翻车，品牌房企靠谱吗？

答：尽管品牌房企翻车的不少，但是在同等位置、同等价格的情况下，我们还是建议品牌房企优先。

资金方面，品牌实力更雄厚，现金流管理更规范，发生烂尾楼和资金链断掉的几率低。在品质方面，品牌房企都有完整的品质管理流程和飞检制度，在设计、施工、监理、验收方面更全面，更专业。品牌房企物业通常都是自有物业，从拿地开发到业主入住，开发商能够提供一条龙服务。因为品牌房企在设计、施工、运营、客服等多个方面的均衡性更好，所以即使出不了精品，但是不至于出现不及格品，也就是我们买房的风险更低。

在杭州，滨江和绿城的房子比周边其他品牌的要贵很多，在天津，融创的二手房也是比其他房企产品更保值。在青岛除了国内的知名房企比如绿城、龙湖等之外，本地的海信、青特、鑫江品质也不错。

另外有大量翻车案例的前车之鉴的品牌房企的楼盘，建议不要选。

问题叁：什么样的位置适合我？

答：好位置没有绝对性和唯一性，好位置因人而异，适应的就是最好的。

1.对于需求学区的人而言，好学区就是好位置。2.对于老人而言，周围环境安静，空气新鲜，附近有医院，生活方便就是好位置。3.对于刚需的年轻人而言，房价便宜，周边交通方便，有地铁公交可以直达单位就是好位置。4.对于中产阶级家庭而言，周边社会资源优势明显，高端品质人群聚集的位置就是好位置。

但是在个性化需求匹配的同时，好位置也有一定的共性，好地段的本质是城市资源的不断集聚，也就是周围的学校，医院，商业综合体，交通，图书馆、文体馆等等在未来几年不断集聚升级的过程。

因此周边老破旧、脏乱差的老城区肯定不是好位置，哪怕学区再好，这样的物业潜力和价值也是有限的。另外就是空旷无人的新区，风险也很大，即使蓝图再好，落地的变化性仍然存在。

问题肆：为什么淡市更适合买房，牛市更适合卖房？

答：淡季购房者在房源上选择性更宽，考虑周期更长，可对比性更全面，更主要的是市场趋于稳定，淡季房源供过于求，买方市场，观望者更多，有利于以较低价格入手。从众消费心理大规律会导致在房地产交易牛市中会呈现“幅度涨得多，房东不急卖，市场变化大”的特点，所以这个阶段卖房，房价出售有优势，可以快速高价出售，获得更多的现金流。

作为大宗购买，无论“自住”或者“投资”的购房行为，都要有资产的意识，也就是即使是纯自住，也要考虑保值率、入市时机等。别人恐惧，我理性，所以大部分人看空的时候，也就是市场低谷的时候，买入可能就是买对；别人狂热，我理性，当市场出现非理性上涨，比如2017、2018年的时候，我们正确的选择是观望、等待，利用市场的火爆出售既有低价值的房产。

问题伍：动辄7万以上的老破小学区房值得买吗？

答：我们不建议以明显超出物业本身价值的价格购买高价学区房，教育资源的平衡是未来的主要整治发展方向，比如教育集团化，比如多校联合划片等等，未来的教育一定会走向均好。去学区房化，将房产价值和教育名校资源剥离是住建部门和教育部门的未来几年核心工作之一，另外学区房和学位年限绑定也是各大城市通行做法，未来会普及，比如知名小校绑定6年家庭学位，如果学位已经被用且在六年内，您买房也没有上名校的资格。

动辄7万+以上的老破小学区房，风险极高。

问题陆：如何选择好户型？

一、户型方正

畸零角落会占用你的实际居住面积，方正的户型整体利用率高。

如果家里买的面积本来就不大，更加要选择方正的户型。这样才会让你实际居住面积最大化。同时方正（不缺角）也是常规意义上好风水的体现。

二、空间通透

所谓的空间通透，指的是贯穿空间南北或东西有窗户，能够保证空气对流。这样的户型让人住得更舒适。空间通透的户型中，最好的当然是客厅和餐厅贯穿南北，再结合“五明”，也就是五个屋子都有窗户。这种户型住起来比较亮堂，夏天南北通风，空气流动也比较好，室内不易造成有害菌集群，大大减少了生病的可能性。

三、动静分区

动区包括：客厅、餐厅、厨房、次卫等。

静区包括：卧室、书房、主卫等。

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

四、尺寸合理

面积分布不合理的户型，会降低居住者的舒适度。那什么样的尺寸才能被称为合理尺寸呢？

客厅开间不宜小于3.6米，越大越好。

主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9等几个尺寸，不得小于3.0×3.3。

次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。

厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米，U形厨房好于L形厨房，厨房操作台面积要够，且燃气灶预留位不靠冰箱预留位。

最后好户型尽量有入户玄关，或者可以设置入户屏风的预留位。

问题柒：为什么购房靠近妻子工作单位更加合适

答：夫妻双方在一个家庭中承担的工作各有不同，相对于丈夫来说，大多数家庭中，女主人为家庭不管是精力还是时间付出方面都是最多的，买套距离女主人单位距离近的房子，可以方便女主人照顾家庭、关心老人、教育孩子。

问题捌：家庭房产距离单位多远更合适一些？

答：我们认为60分钟的车程是可以忍耐的上下班通勤的极限距离。超过这个距离，不仅仅是浪费时间和造成通勤经济成本过高，而且可能后期置换的概率比较大。

选择好的房产，长期持有低频率置换，才能获取最大的收益。

问题玖：资金允许的情况下买房贷款还是全款更合适啊？

答：杠杆作为一种买房工具，让我们可以跨期利用未来的资金来购买当下需要的房产，所以月供可承受范围内，贷款越多越好，比例越低越好。 如果你手上有首套贷款的资格，还有100万现金，想买总价200万的房子。那么千万不要只贷50%。要么考虑对自己好一点，买个300万左右的房子，要么付60万首付，手上留40万现金。40万现金，应急也好，花掉也好，都可以留在手上保持流动性。

后期攒攒钱，凑凑，很快又可以买第二套了。