头部房企的千亿销售算不算“金九银十”？

头部房企的千亿销售算不算“金九银十”？

研究机构统计显示，恒大、融创、碧桂园、万科、保利这5家房企9月份、10月份两个月合计销售金额均突破1000亿元。此外，10月份保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂等房企销售表现也较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

单看销售量，刚刚过去的九、十两个月，确实有“金九银十”的感觉。想一想，如果每个月的销售都能保持在500万元左右，那这些开发商的年销售额都应当在6000亿元左右。这样的销售业绩，对开发商来说，绝对是满意的，也是能够确保资金运行平稳正常的，不会出现任何资金链断裂问题的。

显然，这不是“金九银十”的表现，而是开发商以价换量的结果，是难得出现的被动销售的结果。因为，按照以往的情况，开发商在九、十两月，都是利用市场需求旺盛，搞一些促销活动。而这些促销活动，大多建立在先涨后打折的基础之上，或者搞一些赠送物品、赠送阁楼、赠送装潢材料等，看起来很有诱惑力，实际上购房者根本没有赚到便宜，只是心理上好过一点而已。

今年的情况则完全不同，对多数开发商来说，是真金白银地让利，是在前期没有先涨价、再降价，而是实实在在地给购房者让利，实实在在地降低商品房价格，购买者买到的商品房，确实得到了比较实惠的让利。这方面，不仅可以从开发商的广告中看到，从有关方面发布的数据以及披露的情况中也能看出。

国家统计局发布的最新数据显示，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。

显然，这样的结果与此前有关方面的分析是基本一致的，也是符合当前房地产市场实际情况的。因为，包括头部房企在内，在经历了市场的持续低迷和政策的持续收紧下，开发企业已经呈现出资金链不断绷紧的现象，部分房企还有可能出现资金链断裂风险。尤其是此前一直依靠强大的资金实力与楼市调控政策死杠的大型房企，如今也普遍面临资金逐步紧张的问题，稍有不慎，就会出现资金链断裂问题。

值得注意的是，过去，只要开发企业出现资金紧张问题，管理层就会立马对政策做出调整，担心开发企业出现问题。因此，开发商也时常用资金链来要挟管理层，与管理层捉迷藏。但是，这次不同，管理层、尤其是决策层早就看到了开发商的心思。因此，根本没有对开发商做出任何让步。自提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，就没有给开发商一点让步的希望。特别是“十四五”规划建议，更是十分鲜明地表达了“房住不炒”意愿，彻底切断了开发商想等等政策松动的心理。

这也意味着，对开发商来说，必须慢慢确立靠政策不如靠自己的意识，确立想政策调整不如自己调整经营策略的意识。只有这样，才有可能在与购房者的利益博弈中取得一些主动权。可以这样说，谁主动调整经营策略，推动以价换量，谁就能在下一轮的市场竞争中占据有利位置。否则，就只有等待死亡或被兼并。

事实也是，随着市场的不断变化，重新洗牌将是房地产市场不可改变的趋势。凡是能够主动求变的开发商，就会在房地产市场的洗牌中取得主动，就有可能以很低的价格收购到自己想要的市场和企业。那些想与政策死杠者，则极有可能在市场洗牌中被淘汰。

也许有人会说，近两个月来，房地产市场调控政策似乎有进入平稳状态的感觉，是不是政策要调整的信号啊。恰恰相反，这是政策已经到位的表现。小打小闹已经不再适用，出台的政策，都是在房地产市场的穴位上，在七寸处。如对开发企业的资金使用实施全方位跟踪，禁止金融机构对开发企业贷款，对互联网平台给房地产市场投放资金也严格监管等，哪一条不是又狠又准。所以，识相才有出路，识相才能找到出路。而识相，就是以价换量、降低房价、抢占市场。