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周康毛坯房单价卖6.25万/平 值吗?

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  浦东周康楼市的活跃程度在上海各板块来说是相对较高的,不论是上半年开盘的保利首创颂,还是刚结束认筹的仁恒两盘,全都是沪上知名的热点盘,无论是业内,还是购房者,都有相当高的关注度。

  然而,周康还有一个项目,在即将取证的当下,热度似乎不及它的竞品,这是为何?

  

  预计6.25万/平的毛坯价格 优势不大

  提到绿地东上海,想必很多购房者并不陌生,该盘在周康地区的开发周期至今已有将近15年,是周康名副其实的大盘。

  如今项目即将销售的4期产品,占地面积约5.8万方,可售住宅约11.2万方,共规划了16幢高层住宅,体量也达到了945套,仅一个4期,就赶上其他项目的整盘体量了,不可谓不大。除此之外,项目还有5期几幢房源,开发周期还远未结束。

  

  其实在本区内,该盘知名度非常大,只是相对于仁恒的品质,保利头顶的地王名号,绿地东上海反而没有太多话题性。

  换句话来说,也就是该盘的品质不如仁恒,也没有保利地王的热度,本地客虽然知晓,但本地以外的客户是很容易忽略这个项目的。

  自2018年,周康地区的新房价格就被定格在5.8万/平,而且区内所开发的产品都为精装交付,可以说,这两年区内新房项目品质是非常不错的。然而,绿地东上海4期产品却为毛坯交付,而且在随行就市的情况下,该盘取证价格或也到了6.25万/平左右,相比于同区品质更好的浦发仁恒珊瑚世纪6.45万/平精装修价格来说,绿地东上海4期其实价格优势并不大。

  如果对标浦发仁恒珊瑚世纪的价格,按照2000元/平的装修标准,100平的房子,也要20万的装修费用,而且更重要的是,毛坯房在入住前几年,免不了楼上、楼下装修的噪音声。

  即便不拿同一时间开盘的项目做对比,就拿该盘旁的次新房新城西岸公园来说,绿地东上海4期的优势其实也不大。

  

  在2018-2019年期间,新城西岸公园共开盘三次,每一次都有一定降价,分别是5.8万、5.71万、5.64万,虽然该盘内部含有许多保障房,在一定程度上会影响到小区的整体品质,但新城西岸公园依旧是精装交付,包括中央空调、地暖、新风系统。

  而绿地东上海4期为纯毛坯交付,如此对比,哪一个更有性价比也就可想而知了。

  

  5000㎡社区水景提升项目档次

  严格意义来说,绿地东上海4期算是一个独立社区,或许是价格优势不大,因此项目在社区内做了一系列高端设施,进而来匹配约6.25万/平这样的售价。

  首先就是人车分流设计,虽然在目前来说,这也算不上加分项,但有了人车分流,多少会给购房者营造一些高端氛围。

  其次,也是最重要的是,项目内部开挖了一个将近5000平米的水系景观,而且变电站、水泵房等社区不利因素都设计在了地下,这一点在上海新房市场来说确实不多见,值得肯定,或也是这一点,成为了绿地东上海4期的重要特色。

  

  另外把一些不利因素放在地下的另一好处就是会使得地面的使用面积扩大,所以该盘除了水系景观外,项目还有约600平的草坪以及在社区内部规划了跑道、儿童游乐等公共设施

  如果不看项目毛坯交付的话,仅从社区内部规划来说,绿地东上海4期的社区品质在周康地区确实是一个相对不错的项目。

  

  面积段更全,覆盖面广,但小户型略有过时

  项目所推的房型面积非常之多,包括80-82平2房、82-84平2房、85-87平2房、89-92平3房、109-110平3房、110-111平3房、136-137平4房、156-157平4房、161-162平5房、163-165平5房。

  在当前周康楼市中,与绿地东上海4期互为竞品的是浦发仁恒珊瑚世纪,本次浦发仁恒珊瑚世纪推出的房子有不到100平的2房和3房,也有约160平的4房,唯独缺少中间段刚改100-140平的房子。显然绿地东上海4期产品更全,能够覆盖全部购房人群,可供选择面非常大

  项目大户型设计非常合理,而且也属于紧凑型产品,超过160平的户型已经做到了5房,一家三代人居住也不会拥挤。

  

  

  

  

  

  但是项目的小户型难免就有些过时了,首先来看功能性,85-87平只做成了2房,为何不多添几个平方的价格来买89-92平3房呢

  

  

  而且最小面积段80-82平2房为中间套全南房,这在当下新房产品中,至少过时5年以上,此种房子由于不通透,夏天居住闷热感非常明显。所以买这个产品还不如多加2个平方的价格来买82-84平的南北通透户型。

  

  

  

  身在老城区 定位本地改善客

  如果说周康仁恒2盘的定位是浦东,那么绿地东上海4期的定位明显是本地客,而且是以本地改善型客户为主,这主要还是地段因素所决定的

  绿地东上海4期所在的周康区域是个周浦和康桥交界处的地方,周边城市界面虽然不理想但胜在成熟,这就意味着这是个发展多年的老区域,显然老区域也就有置换需求的存在。另外,周康虽然在上海市场火热,但项目所在地至今还没有轨交经过,出行不太方便,外区客也就不会大量进入。

  不过好在目前在建的轨交18号线一期即将开通运营,绿地东上海4期所在地距离18号线康桥站约1.5公里左右,待轨交通车后,能一改这里的交通出行方式。

  

  项目四周目前来看多以沿街老旧民房、厂房和家具建材市场等无关乎居住的配套为主,周边道路和城市环境一般。

  但周康板块的商业氛围较为理想,项目周边集中了周浦万达广场、小上海步行街以及即将开业的新田360商业广场等,日常低、中、高端配套在本区内完全可以解决。

  同时,项目本身还有3000方的社区商业,同时在项目南侧,还有规划的幼儿园用地,在附近还有康桥第一幼儿园、周浦二小、尚德实验学校等学区资源。

  

  该盘虽然不如仁恒以及保利地王等盘有着如此热度,但小区整体规划也不比周康其他项目差,只是如今毛坯房在周康区域确实不多见,室内装修品质无法体现出来,这也是该盘的一个失分项,具体如何选择,就要看购房者如何取舍了。

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