金科服务上市，港股迎第七家在管面积破亿物企

重庆朝天门，来福士洲际酒店，重庆市副市长陆克华、金科集团创始人与实控人黄红云、金科智慧服务董事长夏绍飞、中国物业管理协会会长沈建忠等站立台上，金锣敲响，港股又迎来一家头部上市公司。

11月17日，金科服务（09666.HK）正式登陆国际资本市场。从递表到上市，仅耗时140天，开盘首日金科服务高开3.02%，市值近300亿港元。这也是港交所迎来的第七家在管面积破亿的上市物企。

长期以来，物业在地产领域是一个配角的形象。随着地产步入白银时代，增量市场向着存量市场转变，具有现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等属性的物业管理日益成为新的黄金赛道。

资本市场聚光灯下，这几年物业公司价值得到重估。在今年疫情影响之下，物业公司进入社会公众视线焦点，估值一路飙升，成为大地产行业的第二增长极。

有数据显示，预计到2030年物业市场规模有望达到3万亿元。巨大的市场蛋糕面前，各路玩家蜂拥而至。截至2020年11月17日,物企已有逾30家公司上市。

但在经历了港股市场规模庞大的新股发行潮后，物业板块也进入新的调整、分化阶段。单纯以传统物业服务为主的模式正面临冲击，以金科智慧服务为例的大服务、大科技、智慧科技型物业形态，成为行业新的升级迭代样本。

规模进入行业头部阵营 业绩释放提速

金科服务于2000年在重庆成立，以“服务＋科技”“服务＋生态”为发展战略，主攻社区服务运营及智慧体系建设，聚集四条业务线——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务。

2006年开始拓展第三方外拓服务；2007年将业务扩展到无锡、成都等，开始全国化道路。

截至2020年6月30日，金科服务已进入“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群在内的133个城市，签约面积约近2.56亿平方米，签约项目843个，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。过去三年，在管面积的复合增长率达39.0%，远高于百强物业在管总建筑面积20.5%的年均复合增长率。

在上市物管阵营中，仅碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、招商积余、保利物业、绿城服务、中海物业等企业在管面积过亿，金科服务是第八家达到此成就的企业。

根据克而瑞统计，30家上市物管企业合计在管面积为26.54亿平方米，以此计算平均规模约在8847万平方米，金科服务在管面积相当于前者的近1.5倍，毫无疑问进入行业头部阵营。

管理面积的高速扩张也为金科服务的业绩增长奠定了稳固基础。2019年金科服务营收23.3亿，同比增长53%，净利润3.7亿元，同比增长128%，毛利率27%，净利率16%。近三年复合增长率49.1%，毛利润近三年复合增长率50.5%，净利润近三年复合增长率81.5%。

今年上半年，尽管受疫情冲击，金科服务业绩仍录得稳健增长。实现营收13,7亿，净利润2.9亿，分别同比增长36.2%、80.8%，显示出经营韧性。

持续的上升的盈利能力也让金科服务获得资本市场的认可。

据了解，金科服务此次全球发售1.33亿股，募资净额为57.38亿港元。泰康人寿、高瓴智成、雪湖资本、中金启融基金、瑞银资产管理(UBS-AM)、中国东方资产管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列国内外知名投资机构，成为基石投资者，合共认购约26.74亿港元，约占总募资金额的40%。

这也吸引了其他普通投资者及专业的机构投资者前来参与认购，据公司公告，金科服务公开发售部分获得11.17倍认购，国际配售部分也获得大幅超额认购。

据悉，此次募资所得款项净额的约60%将用于寻求选择性战略投资及收购机会，进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；约10%将用于升级数字化及智慧管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；约10%将用于营运资金及一般公司用途。

外拓项目占比逐年增加 自我“造血”能力增强

物管江湖，规模为大，现阶段基础管理面积仍是物业公司竞争力的强力体现。

作为行业TOP10的企业，金科服务给人最直观的印象即是庞大的体量。

对于物管企业而言，最直接的管理面积获取来自于母公司“输血”，但这也是一直是行业被诟病的痛点，过度依赖母公司将成为限制物管企业发展空间和估值天花板的重要因素。

背靠千亿级母公司，金科服务的优势自不必多言，凭借母公司强大品牌知名度、大量土地储备及雄厚的土地收购实力，获得了大量管理面积，但其在外拓能力上同样展现了积极的一面。

详细查看金科服务在管面积的增长情况，第三方外拓的在管面积逐年增长。由金科股份贡献的在管面积占比从2017年的66.6%下降至2019年底的47.1%，今年上半年进一步下降至46.6%。外拓在管面积占比则从2017年底的32.5%持续上升至2019年底的48.3%，今年上半年达到48.5%。

最新的数据则显示，金科服务的合同面积60%以上来自于独立第三方；在管面积50%以上来自独立第三方。这意味着，在短短几年的时间，通过外部市场获取的面积，就已超过了母公司金科股份20年交付面积的总和。

这些外拓获取的项目，也进一步凸显了金科服务在物业获取方面的市场竞争力，和业绩增长动能。

根据第三方机构测评，按综合实力计金科服务已连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年在西南地区物业管理公司百强榜首。

发力城市服务 未来估值可期

金科服务方面透露，赴港上市后，公司将继续聚焦核心区域，加强多元化增值服务体系。

金科智慧服务董事长夏绍飞表示： “未来十年，金科服务将从社区服务转变为城市服务，让城市更加高效，充满活力。金科服务将由内向外，由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系，并持续以人为本，以客户满意度为核心，去构建空间、生活、科技三个核心能力。“

具体而言，在城市空间服务方面，围绕居民生活各类场景，提供以物业服务为核心，覆盖安全、环境、设施设备、资产管理等综合空间服务。

在美好生活服务方面，围绕业主生活需求，提供不动产管理、美装美居、社区团购、社区教育、旅游出行、养老等各类增值服务。

智慧科技能务方面，搭建运营与管理两个维度技术架构，形成智慧社区、智慧园区、智慧城市为特色的科技服务体系。

“在这三个核心能力的支撑下，加快物业服务、美好生活、城市、邻里社交、数智科技、成长孵化这六条赛道的打造，真正实现由家庭走向城市，由社区走向社会，由科技内部赋能走向公共赋能。” 夏绍飞。

截至目前，金科服务已与湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区域签订全面战略协议。

国盛证券研报指出，物管行业具有良好的中长期投资价值，预计到2022年基础物管市场规模将接近万亿规模。

“当前龙头公司持续内接外拓、收购各类业态标的，呈现出强者愈强趋势，行业面临集中度加速提升，规模扩张与对增值服务市场的开拓奠定了行业中长期的成长确定性。此外，城市服务持续升温，市场化程度提高为物管企业提供良好的发展机遇，龙头公司业务体系逐步建立，蓝海市场空间广阔。”

登陆资本市场后，内生外拓双轮驱动，金科服务凭借旗下增值服务快增和科技赋能等优势，中长期业绩持续发力可期，有望进一步反哺母公司金科股份发展，形成业绩共振。

截至发稿，华泰证券、国盛证券等多家机构均给予金科服务“买入”、“强推”评级。