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海淀上地新地块预计12万+,值得!12月22日正式出让

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  一张12万的预售证,绝对是2020地产圈的年度KPI之一。原本被寄予厚望的一众四环豪宅接连哑火,只是在11万的价格边缘来回试探,谁都没能达成。

  直到北五环外两宗宅地横空出世。

  树村。

  树村在哪儿?农大南路以南,北五环以北,用地标划线的话---

  圆明园正北,跨过清河就是。体育大学离树村不过500米。

  曾经的“京城摇滚村”,多数人对这个地方的初印象,来自于《乐队的夏天》。包括严肃君。

  违建严重、私搭乱盖、环境污染、安全隐患,是被拆之前留给大众的印象。但这不重要。

  如今的树村,是海淀近年最优质的纯商品房地块,正式加入12万+豪宅预备役。

  它将成为北京第一个五环外的12万+新房项目,且让人心服口服。

  

  *万柳书院新房上周成交单价为20.68万/平

  01

  毫无悬念的12万+

  房价的支撑逻辑有很多,无外乎环线、地段、产业,这些先天条件是“实价”,决定了价格中保底的部分。

  “准单价地王”北邻上地信息产业基地、中关村软件园,两大园区为它提供了最硬核的靠山——产业、客群

  这些年的产业园阵营里,上地/中关村软件园的活跃度仅次于望京,话题度甚至还略高于望京。特别争气的是,IT行业成为国内现阶段“最赚钱”的行业,这部分人有钱,比金融行业还有钱。

  一条被称作是“制约中国互联网发展”的后厂村路,被各大流量平台调戏了N次。但在树村和产业园之间,靠北的后厂村路不再是掣肘的部分。

  树村地块距离产业园实在太近,通勤时间不过10分钟;又因为紧邻北五环,南下抵达金融街、五棵松甚至丽泽的时间,都还比较友好。

  产业是成熟的产业,客群也是成熟的客群。上地/软件园发展了10年,片区内二手房价格也从5万跳涨到10万,房价上行期获取的红利,为换房客群积累了充足的底气,和狭小的选择空间。

  海淀实在是缺房。

  新房市场是众所周知的紧俏。2020年海淀纯新商品房只有3个,成交均价最高的颐和金茂府,消息称已去化8成以上。

  二手房一直是海淀的成交主力。今年前三季度成交均价高达8.1万元,房龄超过20年的占到64%,一两居占比超过五成。

  “老、破、小、贵”四个字,可以涵盖海淀二手房市场的基本样貌。

  02

  冲向“15万+”的资本

  关键点也在于此。

  相对于东西城来说,海淀学区的bug在于,好的特别好,差的特别差。尤其是1911海淀实行多校划片之后,“均衡”“无坑”成为学区房的重要指标。

  树村地块临近的二手房,是大名鼎鼎的上地东里和上地西里---

  海淀除了万柳之外,均衡性最好的学区。

  其中上地西里,都是大户型,单价略低,总价高;

  而建成于90年代的上地东里,最新单价11.2万,主打小户型,60平的房子总价800万,带动了片区整体价格。而且,学区内的幼儿园和小学,都在上地东里小区内。

  相当提振树村的价格预期。

  毕竟北京很多10万+的新房纯靠地价“硬拽”,周边环境待开发,二手房价格拖后腿。

  这样一比,树村地块卖12万,和周边二手房比,也属于倒挂严重。之前有业内人士推测,有可能会卖到15万。

  需要提示的是,所有新房,在没有封顶之前,是不存在学区一说的。现阶段,严肃君也仅能从其所属的上地板块去讨论学区的优劣,不能直接定性树村地块的学区。

  但话说回来,一个容积率1.6的豪宅项目,学区只是锦上添花。

  03

  准单价地王的身份感

  市场喜欢什么样的地块呢?方正、纯粹,豪宅的话,再加一个低密。

  地块方正,楼栋排起来顺手,卖家和买家看了都心生愉悦;

  纯粹意味着不带额外的配建、还建,小区就是小区,额外附加邮局/幼儿园/社区医院/康养中心/商业/体育中心,都是降维。

  至于产品,可以参考海淀的豪宅先头部队---四季青地块,同样也是控高18米,容积率1.5,两项数值相近,产品面积165㎡起步。

  B-1北地块建筑控制规模92371平米,交易起始价62.1亿元,楼面价67229元/平米

  B-1南地块建筑控制规模83160平米,交易起始价55.9亿元,楼面价67220元/平米。

  无需传闻或是猜测,金茂、中海、华润、万科、保利、绿城,必定会悉数出现在树村的土拍现场。

  不过,高总价决定了高门槛,加之土地市场本身的复杂性,亦不排除底价成交的局面出现。已有先例,海淀四季青两宗地溢价率均为0。

  传闻归传闻,真金白银骗不了人。

  话说回来,溢价率的高低对树村地块的售价影响极低,如果觉得单价15万是夸张的修辞方法,13万并不难够到。

  北京拍了这么多年的地,都是通过成交楼面价来推断“应该的”售价,这很不市场化。真正的市场化是什么?

  是供求决定价格。

  薛兆丰有这么一段话,“房价是完全由供求决定的,房价被供求决定后,才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。”

  树村,是市场化的。

  04

  附:树村相关信息

  2016年8月18日棚户区改造任务正式启动,2019年4月19日收尾。相对于望坛地区,棚改推动得相当快。

  2019年05月15日,首批原始居民入住安置房丽景苑小区,位置与树村郊野公园一路之隔。

  2020年10月23日,规自委挂出两宗海淀镇树村棚户区改造地块预出让信息,起始价共118亿元,起始楼面价6万7

  截至发稿日,两宗土地已被撤下预申请用地列表,将于12月22日正式出让。各位摩拳擦掌的房企,比拼弹药的时候到了。

  互动时刻:

  海淀新房稀缺,带优质教育资源的新房更稀缺,你认为未来树村项目售价多少算是合理范围?

  欢迎在下方评论区留言,与严肃君互动~

  

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