楼市调查 “限房价”首现南沙 这个广州萌芽的独特产物有了新使命

观点地产网 近期楼市翻红的广州南沙，出人意料推出了一宗限价房地块。

11月16日，南沙公开挂牌出让一宗位于南沙湾的二类住宅用地，该宗地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，设定最高限制地价为27.84亿元。

根据出让条件，该地块居住用途物业面积的60%必须用于建设南沙科学城人才引进居住用途物业，且销售对象必须符合南沙科学城人才引进相关政策，并取得南沙区政府相关主管部门出具的购买资格确认文件。

该部分居住用途物业销售均价不得高于18000元/平方米（按建筑面积计算），该部分居住用途物业销售转让政策由南沙区政府相关主管部门制定。

此外，还规定南沙科学城人才引进居住用途物业销售面积未达到60%之前，剩余40%居住用途物业不能进行销售。

“限房价”地块一推出，市场分析指其为南沙实现产城融合的结果。为了引进并留下人才，南沙除了优化人才购房政策，还将在房价上给予一定的优惠。

随之让人注意到的是，“限价房”这一由广州萌芽的独特产物，随着楼市调控变化和政策完善，在南沙这些区域拥有了新的使命。

南沙首推“限房价”

“南沙最近房价涨得比较厉害，主要也因为炒房客太多。对于监管部门来说，在产业发展和人才引进这方面压力很大。”广东省住房政策研究中心主任助理兼高级经济师李宇嘉对观点地产新媒体表示。

合富辉煌（中国）广州区域南部公司总经理罗俊杰同样指出：“这是现有限购条件下，对于吸纳高素质人才落户南沙的有效政策补充。”

实际上，向来不缺产业、交通规划的南沙，唯独缺少人口。而南沙目前楼市风向与政策调控紧密相关，“限房价”的出让规定对于产业发展和人才引进无疑是一大利好。

“通过限房价的方式，先是保障人才居住的需求，其次再考虑开发商盈利的问题。”李宇嘉称。

结合政策层面看，11月11日，南沙区人民政府官网公示的一份区政协提案答复中提及“争取实施在南沙差别化的户籍政策”；此外发改委所明确的“超大特大城市取消郊区、新区落户政策”，也引发“南沙或将取消落户限制”的市场猜测。

本次地块出现“限房价”规定，则被认定是为地块未来的购房者规定了资格限制，目的就是为南沙科学城揽才，优化人才购房政策，这其中60%的限价物业可以看作南沙科学城的“人才公寓”，将一定体量的无关人群排除在外。

亦有业内分析指，这60%的物业便为共有产权住房，与此前首筑花园可谓同一性质，主要以项目开发建设成本和适当利润为基础，降低了刚需群体购房的门槛。

作为南沙首个共有产权住房试点项目，首筑花园位于明珠湾珠江东组团凤凰三桥南侧，主要为吸引更多高端商业进驻以及高净值人才落户，客群针对区域内重点发展领域紧缺型人才及港澳青年等。目前仅以均价2万/平方米的高性价比入市，相较周边房价偏低。

相比首筑花园项目，本次出让地块整体区位优势更为明显。该地块位于南沙湾片区环市大道南南侧、海港大道西侧，临近地铁4号线南横站，直线距离约700米，此外周边具有一定产业基础，科创氛围浓厚，未来将有南沙科技创新中心、广州中国科学院工业技术研究院、南沙资讯科技园等。

亦有市场声音直言，相比周围新盘近3万/平方米的楼价，该地块的销售条件过于苛刻，“这个起拍价，售价不能超1.8万，开发商没钱赚”。

李宇嘉则表示否定：“60%的限价是有一定政策支持，而另外40%是不限价的，这应该是提前测算好了的，在房企整体拿地意向上是没有问题的”，而如若企业拿地意愿较低，也应该会由本地国企承接。

实际上，于开发商而言，进入南沙先圈地再解决盈利问题也是一个考虑因素，这利于企业团队锻炼和项目开发运营的本土化。而且可以得到的后续价值保障，有政策红利和区域升值潜力。

从楼价“调节器”到产城融合“新使命”

广州实行“限房价”的做法，算是全国范围内的最先例。在被赋予促进产城融合“新使命”之前，“限房价”主要用来平抑房价。

2006年第三季度，广州面对楼市交投过热出台了一系列调控政策，但依旧热度不减。彼时广州首次试水，在出让宅地的同时对未来住宅售价进行了锁定，意欲抑制房价的上涨，满足中低等收入人群住房需求。

2006年11月，金沙洲推出4幅“双限双竞”宅地，引来了富力、中海、保利、碧桂园、富力、粤海集团6家房企争夺。

保利以2557元/平方米楼面地价和6500元/平方米房价竞得其中一宗，当年广州全市一手房价已超7000元/平方米，且处于上升趋势。

项目随后命名为保利西子湾，成为全国首个入市的限价房项目。

其后，中海金沙馨园、龙光峰景华庭、万科新里程等限价房相继入市，在房价飞涨的2007年皆获得了市场追捧。但在2008年一度因楼市调整出现限价房比商品房还贵的情况，导致大量限价房被“弃购”滞销。

后续一段时间内，广州重提限价房也依旧有“无法应对市场调整”这方面的疑虑。不过走过三两轮回，随着限房价机制的逐渐完善，成为了广州调节房价及市场的“必杀技”之一。

十几年后，限价房再回归到广州市场，更多的不再是为了住房保障供应的楼市逻辑，而是为了发展产业落地，吸引企业入驻并留住人才。

这样的做法，在深圳、东莞等地也不少见。

南沙地块之前，今年9月花都区挂牌华南电子信息产业园限房价宅地，亦要求项目建成后，住宅物业只能销售给该产业园的高级人才，且销售均价不得高于14000元/平（毛坯）。

另外于2018年11月，番禺区化龙镇现代产业园推出的地块，同样定向出售给番禺汽车城内企业符合条件的员工或人才，销售均价不得高于16450元/平方米。

上述项目购买对象受让物业后，均在一定时间内只能转让给特定范围内经政府部门认定的员工，且在转让时应当向政府补交土地收益价款，补交土地收益价款应当按照转让时同地段、同类别商品住房市场价格与该房屋购买价格之间差价的20%计算。

这样的做法，不仅在土地出让时就锁定了部分房源的未来房价，且在一定期限内限定封闭流转，利于区域内产业人口聚集效应的氛围营造，促进区域价值的整体提升。

其中的“产城融合”逻辑，便是通过配套建设、集中新建、盘活存量房源等几大类建设筹集人才公寓，其中包括通过价值创新园区、重大创新功能区、产业园区配套建设人才公寓等手段。

对于目前集中进行产业规划建设和人口聚集的南沙来说，李宇嘉亦指出：“以后这种优质区域的地块，大概率也会采用限房价的方式出让。”