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上市2分钟一度破发 上坤地产IPO首日有惊无险

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  11月17日上午,成立仅11年的“小年轻”上坤地产(06900.HK)正式登陆港交所。

  按照昨日上坤地产最终招股及定价结果,将最终发售价格确定为每股2.28港元,合计发行5亿股,除去发行成本,募集资金净额为10.64亿港元。

  今日9点30分,上坤地产开盘后便股价破发,两分钟后报每股2.24港元,较发行价下跌1.75%,10点左右股价回涨至2.33港元,此后整体价格就一直在发行价上下试探,最后在尾盘暴力拉升,收盘价2.3港元,微涨0.88%,总市值46亿港元。

  

  (上坤地产 今日股价走势图)

  

  新晋百强房企仍困难重重

  事实上,这一切波动都早有预兆。就在昨天暗盘开盘后,上坤地产股价就曾报每股2.22港元,较发行价下跌2.63%。

  一位不愿具名的业内人士向网易房产表示,今年内房股在港交所上市时频频出现破发,业内大多已经习以为常:“金科服务(09666.HK)今天竟然没破,看起来还是物业比开发要香。”

  可以说,相比10月底上市的金辉控股(09993.HK)开盘即破发2.8%,上坤今日的表现显然还不算太差。

  同策研究院研究总监肖云祥也向网易房产表达了相似的观点:“纵向对比的话,10月29日登陆港交所的金辉控股,上市后其实还是受到了资本市场的青睐。上坤今日一度破发,存在市场对企业认知以及市场情绪等多方面的影响。”

  肖云祥进一步指出,虽然内房股在港股市场长期处于被低估,加之在“三道红线”后,中小房企的发展前景不确定,这些因素确实也都会影响企业在资本市场的表现。

  作为今年港交所门外排队等待的近40家房企及相关企业中的一员,上坤地产成了为数不多拿到上市门票的幸运儿。但很显然,上市首日的有惊无险,也意味着企业本身仍有需要解决的问题。

  

  净利率或成下一个市场关注点

  作为一家起步于上海的年轻房企,上坤成立十年间的营收翻了约六倍,但后遗症莫过于负债高企。

  在今年3月30日首次递表时,其就已经暴露出了负债率过高的问题。招股书显示:2017-2019年,上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%,虽然逐年下降,但仍在行业水平高位,有较高的偿债风险。

  上坤地产首次冲击港股IPO,最终因招股书超过6个月显示为“失效”状态而失败。此后,上坤进一步优化了自身的财务数据,尤其是负债方面。截至2020年4月30日,上坤地产的净负债率由2020年底的118.8%降至73.8%。10月5日,上坤地产再次递表,并于29日通过聆讯。

  很显然,为了成功上市,上坤地产一度选择放弃规模诉求,转向降负债,而这也就直接导致了上坤在经营数据上的萎缩。

  

  过去三年,上坤毛利率波动剧烈,2017年-2019年分别为30.9%、51.5%、40.8%。此外,与两位数的毛利不同,上坤地产过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%,这一净利润率与销售均价达4万的高端路线战略相比,似乎也并不相符。

  对此,上海中原地产市场分析师卢文曦分析称,大多数的小房企赴港交所上市的想法都比较类似,希望借助上市平台解决融资问题,后再不断优化财务结果。相比A股没有时间表地耗下去,港交所显然已经是一个不错的选择。

  至于之后排队上市的房企还会不会破发,卢文曦也给出了肯定的意见:“资本市场有自己的选择,企业基本面是重要因素。市场大环境是配合因素,如果大环境好,企业自己质地好,股价后续还是比较容易上去。”

  据网易房产不完全统计,金辉、上坤上市之后,目前,在港交所等待IPO的还有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、领地控股、实地地产等8家房企。

  各大中小房企通过赴港上市虽能解一时之急,但绝非持久发展的“灵丹妙药”。投资者真金白银进来,显然不会为“内功”不足的企业买单。昨日的金辉,今日的上坤,无疑是资本市场给予的最真实的反应。

  -END-

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