上市2分钟一度破发 上坤地产IPO首日有惊无险

11月17日上午，成立仅11年的“小年轻”上坤地产（06900.HK）正式登陆港交所。

按照昨日上坤地产最终招股及定价结果，将最终发售价格确定为每股2.28港元，合计发行5亿股，除去发行成本，募集资金净额为10.64亿港元。

今日9点30分，上坤地产开盘后便股价破发，两分钟后报每股2.24港元，较发行价下跌1.75%，10点左右股价回涨至2.33港元，此后整体价格就一直在发行价上下试探，最后在尾盘暴力拉升，收盘价2.3港元，微涨0.88%，总市值46亿港元。

（上坤地产 今日股价走势图）

新晋百强房企仍困难重重

事实上，这一切波动都早有预兆。就在昨天暗盘开盘后，上坤地产股价就曾报每股2.22港元，较发行价下跌2.63%。

一位不愿具名的业内人士向网易房产表示，今年内房股在港交所上市时频频出现破发，业内大多已经习以为常：“金科服务（09666.HK）今天竟然没破，看起来还是物业比开发要香。”

可以说，相比10月底上市的金辉控股（09993.HK）开盘即破发2.8%，上坤今日的表现显然还不算太差。

同策研究院研究总监肖云祥也向网易房产表达了相似的观点：“纵向对比的话，10月29日登陆港交所的金辉控股，上市后其实还是受到了资本市场的青睐。上坤今日一度破发，存在市场对企业认知以及市场情绪等多方面的影响。”

肖云祥进一步指出，虽然内房股在港股市场长期处于被低估，加之在“三道红线”后，中小房企的发展前景不确定，这些因素确实也都会影响企业在资本市场的表现。

作为今年港交所门外排队等待的近40家房企及相关企业中的一员，上坤地产成了为数不多拿到上市门票的幸运儿。但很显然，上市首日的有惊无险，也意味着企业本身仍有需要解决的问题。

净利率或成下一个市场关注点

作为一家起步于上海的年轻房企，上坤成立十年间的营收翻了约六倍，但后遗症莫过于负债高企。

在今年3月30日首次递表时，其就已经暴露出了负债率过高的问题。招股书显示：2017-2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，虽然逐年下降，但仍在行业水平高位，有较高的偿债风险。

上坤地产首次冲击港股IPO，最终因招股书超过6个月显示为“失效”状态而失败。此后，上坤进一步优化了自身的财务数据，尤其是负债方面。截至2020年4月30日，上坤地产的净负债率由2020年底的118.8%降至73.8%。10月5日，上坤地产再次递表，并于29日通过聆讯。

很显然，为了成功上市，上坤地产一度选择放弃规模诉求，转向降负债，而这也就直接导致了上坤在经营数据上的萎缩。

过去三年，上坤毛利率波动剧烈，2017年-2019年分别为30.9%、51.5%、40.8%。此外，与两位数的毛利不同，上坤地产过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%，这一净利润率与销售均价达4万的高端路线战略相比，似乎也并不相符。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，大多数的小房企赴港交所上市的想法都比较类似，希望借助上市平台解决融资问题，后再不断优化财务结果。相比A股没有时间表地耗下去，港交所显然已经是一个不错的选择。

至于之后排队上市的房企还会不会破发，卢文曦也给出了肯定的意见：“资本市场有自己的选择，企业基本面是重要因素。市场大环境是配合因素，如果大环境好，企业自己质地好，股价后续还是比较容易上去。”

据网易房产不完全统计，金辉、上坤上市之后，目前，在港交所等待IPO的还有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、领地控股、实地地产等8家房企。

各大中小房企通过赴港上市虽能解一时之急，但绝非持久发展的“灵丹妙药”。投资者真金白银进来，显然不会为“内功”不足的企业买单。昨日的金辉，今日的上坤，无疑是资本市场给予的最真实的反应。

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