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千亿负债下的雅居乐:分拆上市、拿便宜地、股权合作

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  乘着高周转东风,2019年,雅居乐终于迈入千亿俱乐部。

  不过在此之后,负债压顶、海南限购,经营性现金流多年为负的困境始终围绕着雅居乐。今年年初,穆迪和标普甚至将其评级下降为“负面”。

  近期,在一次投资者内部会议上,雅居乐回答了外界关注的热点问题——如何应对三道红线、腾冲项目的去化以及今年的现金流。

  会议划重点:

  1、如果没有三道红线,雅居乐内部对2021年有息负债的要求是增幅在5%左右,之前增加的负债主要是支持多元化业务发展。

  2、在补充货值方面,一方面要拿便宜地,另一方面要发展产业小镇,控制总负债。

  3、如果继续发展多元化业务,雅居乐每年需要大量资金支持。分拆上市,不仅可以降低资金支持。如果上市公司经营稳定,还能反哺母公司。

  4、今年年初,穆迪和标普两大评级机构将雅居乐评级展望下调为“负面”,雅居乐方面在投资者会议上的解释是,2019年,公司在海南的收入较低,各项指标都不乐观。

  此前,外界分析是因为雅居乐永续债规模过高,降低了利润,影响了机构评级。不过,此次会议公司表示,今年的收入和毛利好于去年,市场预收730亿,可以提升机构信心。

  2017年,曾经“华南五虎”之一的雅居乐似乎想一改之前偏安一隅,持续掉队的风格,开始全国范围的跑马圈地。

  2017年至2019年,雅居乐新增的土地储备分别为964万平米、1111万平米、1090万平米,较2017年之前的新增规模翻了数倍。

  也许是企业的狂飙猛进让掌舵人意气风发,这一年,喜爱粤曲的陈卓林发布了个人粤曲专辑,这是国内首次跨界发布粤曲唱片的企业家。

  不过,正如外界对雅居乐的印象——一直踩不对点。在同行已经开始选择收缩的时候,雅居乐进入高周转模式;在同规模房企主抓城市群时,雅居乐还大力投入文旅地产,雅居乐的节奏感似乎总是差一点。

  “分拆上市、拿便宜地、股权合作”,以小见大,现下雅居乐的选择或许能窥见许多千亿房企的发展心态和路径。

  会议上共有六个投资者提问,有两个直接与三道红线相关,还有一个关于现金流的问题,足见三道红线对房企的影响程度之深。


  降资产负债率:加快分拆上市 拿便宜地

  针对资产负债率,雅居乐表示“红线要求70%以内,我们差不太远”。对于有息负债,雅居乐表示要控制在1000亿以内。

  截至2020年6月末,雅居乐的资产负债率为76.26%,而剔除预收款后的资产负债率为72.79%。

  2016年,“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”,转型多元化战略。

  董事局主席陈卓林一直坚持“不能把鸡蛋放在同一个篮子里”,认为多元化的业务布局,有助于分散风险。

  上半年,雅居乐的物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%及12.6%,陈卓林曾表示,希望2022年到2023年,地产跟多元化业务将各占收入一半。

  不过陈主席的这一理想估计很难实现。

  相比地产主业提供的现金进账,多元化业务大多需要资金支持。在投资者会议上,公司透露,“雅居乐今年为多元化业务提供资金几十亿,相比往年50-100亿的支持已经减少很多”。

  另外,雅居乐表示多元化业务每年都有提增,有提增就可以分拆上市,这意味着未来母公司提供的债务支持越来越少。

  关于土地储备,雅居乐透露,今年内部计划的买地预算是360亿,截至11月初,只花费了240亿元,不到计划支出的70%。“也没必要一定要把剩下的用掉,因为土地储备比较强。”

  在今年8月的业绩会上,陈卓林说道,“我们现在不能乱拿地,下半年会有更好的机遇。如果没有好地、好项目,我们到明年再拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”

  彼时,雅居乐就已经显现非常谨慎的态度,而在这次会议上,雅居乐甚至直接表示,“比较便宜的地块和产业小镇可以帮助控制总负债。”


  降净负债率:明年永续债要求降到100亿以下

  有媒体统计,2019年,雅居乐分别于5月、6月、10月、11月四次发行美元永续债,总计14亿美元,利率在7.75%至8.375%不等。

  14亿美元相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3,因此雅居乐一直被诟病“靠永续债续命”。

  区别于一般债务,永续债被视作企业利润黑洞。以分食净利润著称。据2019年报披露,雅居乐永续资本证券持有人分得利润8.5亿元,占净利润的9.21%。

  截至2019年12月31日,雅居乐永续债为135.67亿元,较2018年同期增长62.77%。

  对于净负债率,公司在投资者会议上表示,公司发行的永续债基本都在2020年8月以前,而三道红线并未规定此前发行的债务如何计算。“按照最坏的情况,把这些都算作负债,我们现在已经改善很多,有114亿(永续债),要求明年到100亿以下。”

  公司表示,“如果没有三道红线,我们内部对2021年的有息负债要求增长在5%左右。以前增加的债务方面主要是支持多元化业务,我们母公司支持会越来越少。如果雅城上市成功也将增加公司现金情况,帮助改善净负债率”。

  今年6月,雅居乐持有93.35%权益的雅城集团提交赴港招股书,计划集资3亿至4亿美元。一旦成功上市,其将成为继雅生活、景业名邦后的又一雅居乐系资本运作平台。

  另外,雅居乐还表示,通过寻求投资者进行股权合作也可以改善公司负债情况。“我们和平安做了几个案例。”

  2019年,雅居乐引入平安合作开发位于广东的七宗地块。交易规定由中国平安向雅居乐附属公司支付7.33亿元以收购股权,并向惠州白鹭湖出资人民币9.33亿元。有业内人士分析,合作表面是引入平安作为股权人,实际上是为雅居乐解决债务问题,最终会约定好退出时间和回报,是一次“融资合作”,而非“股权合作”。


  提现金短债比:预计全年770亿回款 160亿为多元化业务回款

  2020年前10月,雅居乐合约销售预售金额为1047.8亿元,按照1200亿元年度销售目标已经完成87.3%。

  对于今年的现金情况,雅居乐表示,预计全年会有770亿回款,其中160亿左右为多元化业务回款。另外,由于今年买地成本减少,有息负债降低,预计经营性现金流会在10亿左右。

  值得一提的是,此前多年,雅居乐的经营性现金流都为负,尤其是2019年,公司经营活动产生的现金流量净额为-145.51亿元,同比2018年下降了653.69%。如果真如公司预计,那今年将是雅居乐首次经营性现金流回正。

  不过,不管是减少负债,还是减少买地都是策略性应对债务问题,要想从根本性提升现金状况还是要提升销售回款。

  作为雅居乐多年的现金奶牛区域,海南市场由于政策限购给公司带来不小压力。

  此前雅居乐曾表示,2019年海南区域的收入不到40亿元,而在2017和2018年,雅居乐在海南区域的收入都超过百亿,业绩萎缩程度可见一斑。

  另外,针对今年年初,标普和穆迪两大评级机构下调雅居乐评级,公司表示,“主要是看到去年成绩,海南收入低,所有指标不好,所以将展望调到负面。”

  除了海南项目,雅居乐近几年还大肆进军云南,试图打造第二个“清水湾”,不过却频频传出项目违规、行贿官员、销售停滞等问题。

  会议上有投资者直接提问,“腾冲项目开发、去化如何”?

  公司表示,“腾冲有以前的问题,从拿地到现在,开发时间很短。海南做的很好,腾冲当时是想做另一个海南岛,海南其实已经吸引了很多客户过去,资源不太一样。海南有自贸港。”

  对于腾冲项目的销售情况,公司表示,相比海南,腾冲的销售会有阻碍。但是每年的销售额也在20亿左右。

  有投资者问雅居乐,“丧失了杠杆红利的房企如何发力?”雅居乐表示,“我们与三道红线差距不大”,显然这一回答只能解释“生存”问题,而非“发展”问题。

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