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高价地频现,刚需盘退场...高端市场还得看天河

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  最近,广州土地市场高价地频出,短短半个月时间,就有两宗地上榜楼面价前十。

  10月26日,琶洲东区AH041405宅地被保利以楼面价51462元/㎡夺得;11月16日,合景泰富以51463元/㎡夺得天河牛奶厂宅地。

  

  这宗牛奶厂宅地,也成为了目前天河楼面价最高地块

  近年来,天河在土地市场一直比较低调,偶有零散几块宅地释出,但几乎没有引起什么波澜。

  在土地市场上,反而被越秀、白云、海珠等盖过风头,但这并非影响天河的关注度。

  

  对于今天的广州来说,天河区是最繁华的商务中心。可能很多人都想不到,1985年前还是遍地农田的郊区,如今已经广州最核心的区域。

  不管是房价、商业还是基础设施等方面,该区均已成为广州市的标志。

  在经济数据方面,天河更展现出惊人的统治力。

  2020年前三季度天河区地区生产总值3788.29亿元,总量继续稳居全市首位,同比增长1.7%。第三产业增加值3517.52亿元,同比增长2.1%。

  在特殊环境下,经济增长仍能企稳回升,彰显了天河区的发展韧性。

  经济稳定增长的同时,企业数量更实现了同比大幅上升。

  今年三季度,天河CBD新增企业5666家,同比增长29.66%,环比增长58.76%。商务服务、金融服务、现代商贸、新一代信息技术等主导行业新增企业均实现超10%的同比增长。

  
广州天河(图片来源:网络)

  不仅如此,今年4月商务部会同中央网信办、工业和信息化部联合认定天河CBD为首批国家数字服务出口基地。

  天河沉淀多年的产业底蕴,让其经济一骑绝尘,其他区域无法撼动。

  为什么在说房价之前要说经济产业?因为没有经济产业,房价就没法得到支撑,造成透支的现象,广钢新城就是典型的例子。

  

  天河楼市,自西向东形成了珠江新城、天河北、天河公园、金融城、天河智谷等五大板块,而且板块效应已显现出来。

  

  珠江新城代表了广州楼市的最高规格,一手住宅成交价最高达19.1万/㎡,刷新广州记录;

  天河北尽管市场声音较少,但深受企业高管、外籍人士喜爱,价格高企,一手住宅均价达13万/㎡

  天河公园板块凭借公园景观优势崛起,加上与珠江新城较近的地理位置,价格同样突破10万/㎡

  金融城作为一个较为纯粹的商务板块,在售一手项目较少,价格区间在6.8-8.5万/㎡

  天河智谷随着牛奶厂片区,逐步兴起中高端住宅,一手住宅目前在4.9-5.4万/㎡左右

  

  一个不争的事实,5万+起步基本成为了天河一手市场的常态。

  先别灰心,还有一个更残酷的事实等着你,金融城与天河智谷还有高价地项目未入市。

  合景泰富楼面价37465元/㎡+55%自持拿下的金融城地块;

  保利+侨鑫以楼面价41329元/㎡夺得的科韵路地块;

  金地以35782元/㎡拿下的广氮AT0607113;

  珠江实业+城投以34000元/㎡拿下的广氮AT0607084;

  加上今天合景泰富以51463元/㎡楼面价夺得的牛奶厂宅地。

  我们知道,地价是房价的风向标。随着高价地项目入市,将拔高金融城与天河智谷的房价下限,天河整体房价或再迎来一波上涨

  

  寸金尺土的天河区,是广州当之无愧的富豪区,随着人们居住理念的改变,以改善型产品为主的天河,房价水涨船高。

  尤其以市场主导的二手房,房价上涨十分明显。

  今年1月,天河区二手房均价为48856元/㎡,随后受疫情影响有所回落,进入下半年房价稳步上涨,如今均价已达51764元/㎡

  

  图片来源:安居客

  个盘方面,则更为明显,热门小区二手成交价像坐火箭一样。

  以美林海岸为例,贝壳找房成交记录显示,上半年该小区最低成交均价为51880元/㎡,进入下半年成交价站上6万/㎡,复式户型更高达8万/㎡以上

  

  图片来源:贝壳找房

  另一个较为明显的是珠江新城板块

  中海花城湾项目,6月份项目二手报价在10-11万元/平左右,而目前整体报价去到12万元/平左右,更加部分单位单价超12万元/平。

  片区

  项目

  10月均价参 考

  (元/ ㎡ )

  5月均价参 考

  (元/ ㎡ )

  涨/跌

  珠江新城西区

  星汇云锦

  81994

  66861

  22.63%

  嘉裕礼顿阳光

  63870

  62454

  2.27%

  富力盈丰大厦

  35540

  32914

  7.98%

  星汇园

  78886

  69323

  13.79%

  珠江新城中区

  嘉裕公馆

  116513

  98026

  18.86%

  保利心语花园

  99141

  89235

  11.10%

  隽峰苑

  92902

  89028

  4.35%

  领峰园

  74085

  71208

  4.04%

  中达广场

  66949

  58391

  14.66%

  中海花城湾

  129709

  104589

  24.02%

  珠江新城东区

  凯旋新世界丹枫丽舍

  103023

  89383

  15.26%

  马赛国际公寓

  42599

  40235

  5.88%

  珠江太阳城广场

  64629

  57822

  11.77%

  誉峰

  104018

  89054

  16.80%

  颐德公馆

  126983

  110258

  15.17%

  数据源自贝壳找房

  显然,无论一手住宅还是二手住宅,天河已全面进入高房价的态势

  

  或许,天河的房企能给购房者一些启示。

  首先,买房与经济产业挂钩。

  经济产业旺盛,意味着人口素质与消费力高,反映在楼市中则是有价有市。同样是中心区,天河楼市更具爆发力与经济数据息息相关。

  其次,中产及以上人群向聚集效应越发明显。

  过去,天河仍有个别楼盘处于低位,但随着发展成熟,以往的低位将被填平,从价格上筛选掉一部分人群,居住人群更加纯粹。

  最后,提醒一句。在高价地、高价盘林立的今天,刚需购房者的选择越来越少,门槛越来越高,刚需盘已逐渐离场

  这一次,天河留给刚需的时间真的不多了!

  【End】

  

  

  

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