“三道红线”下的房企融资变局

时代周报记者 伍谷戈 发自上海

穿透式融资监管下，房企融资需求正在改变。

同策研究院对40家典型上市房企监测的数据显示，8月、9月和10月，这40家房企共完成融资金额分别为827.59亿元、402.14亿元和570.01亿元。对比7月的990.99亿元，仍处在低位。

转折点在8月，以“三道红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台。这让越来越多的房企意识到加杠杆空间的收窄乃至不复存在。

按照监管部门的要求，对房地产融资的管理，主要以“三道红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

因该政策以“先试点、后推广”的方式实施，房企也有了一定时间加快降杠杆步伐来换取发展空间。

时代周报记者对多家房企进行调查了解，房企融资思路改变主要呈现在两个方面：一是主动降杠杆的积极性提高，即便是没有触碰到“三道红线”的房企也在减少非标融资的占比；二是更为注重创新融资部门的设立和管理，积极强化多元化融资储备。

融资需求降低

今年总体融资量仍有增长。

国家统计局发布的1―9月数据显示，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%。其中，国内贷款20484亿元，同比增长4.0%；利用外资94亿元，同比下降9.5%；自筹资金44485亿元，同比增长5.9%；定金及预收款45145亿元，同比增长2.9%；个人按揭贷款21783亿元，同比增长9.5%。

不难发现，当中自筹资金部分有明显的增长，自筹资金的主要来源有企业发债和非标融资。

事实上，房企融资成本也在显著下降。

同策研究院对34家房企融资利率的监测结果显示，10个月内公开披露融资利率的共150笔，其中融资利率5%以下的共计58笔；融资利率在5%―7%之间的共计58笔；融资利率7%―10%之间的共计25笔；融资利率10%以上的共计9笔。相比2019年动辄10%以上的成本，2020年房企融资成本有所下降。

对此，某券商分析师在近期的业内交流中认为，原因并非是资金供给量增加导致，而是因为融资需求下降。

“因为企业要尽量避免高成本负债从而进一步加剧企业的负担，特别是要减少高成本的表外融资。”该分析师称。

以高利率的信托融资为例，信托行业“去通道控地产”的政策在房企融资新规影响下，连月以来总量呈现明显下降。

同策研究院数据显示，信托贷款总额从8月的153.99亿元、9月的94.47亿元，大幅下降到10月的45.77亿元。

尽管房企的融资成本降低，但两级分化的情况依旧存在。

融资成本较低的房企基本为央企、国企及稳健性较好的民营企业。当中有招商蛇口、中国海外发展、保利、中国金茂、金地、滨江、龙湖、绿城等。在各家最新的财报里，资产负债率基本都在70%―80%的健康区间。

花式突破瓶颈

尽管融资需求出现降低，但在过渡期里，不同的房企依旧在寻找不同的融资渠道。

以开发贷为例，有部分中小房企相关人士向时代周报记者表示，他们在获取开发贷的难度正在逐步加大。为此，这些公司会寻找当地规模相对较小的城商行申请开发贷。

“但放款的不确定性越来越大，有的要等到银行有额度后才能放款。”近日，某前50强小型房企融资总对时代周报记者坦言。

近日，多位中小房企人士向时代周报记者表示，在财务杠杆受限的情况下，只能在经营杠杆和合作杠杆上寻找空间。

“盲目融资容易被监管。房企应该减少对融资的依赖，注重产品力和运营能力，向管理要效益，跟经营要红利。”上述房企人士称。

对于原先非标融资占比较大的开发商来说，他们也亟须非标融资转标准融资的解决思路。

“但这一块目前监管受限较多，操作上还需要更多的市场化探索，在投资端对非标转标产品的接受度也要调整。”一位30强房企的财务负责人告诉时代周报记者，当然市场上目前也有机构在做保理与信托机构合作的非标转标业务。

也有一些金融机构在加入地产融资队伍中。

一位金融机构从业人士向时代周报记者表示，近期，开发商对上下游供应链融资的重视度提高了很多，这同步也催生了市场上其他非以地产供应链为主的保理公司转向了地产供应链方向的融资业务。

不过上下游供应链融资的体量并不算大，在冲刺全年业绩的当下，大部分开发商更为强烈地表现出对尾盘融资和销售回现的需求。

“尾盘融资关键点在于如何解决尾盘的抵押或风控措施的落实问题，一旦涉及不同的尾盘要考虑不同的担保措施的可操作性。所以还是需要根据实际情况进行解决。”上述金融机构人士对时代周报记者称。

也有房企选择加大与长线资金的合作来获取发展。

比如，阳光城就在今年9月公告引入泰康人寿为战投。

从长远来看，泰康的加入，后续将为阳光城提供资源支持，推动相关业务战略合作，进一步拓展公司融资渠道，优化债务结构、资金成本，实现降杠杆。

债转股成趋势

种种迹象表明，房企融资将向股权方向发展。

国泰君安证券研报表示，股权融资不会带来有息负债的增加，同时增厚权益，对企业负债水平的改善显著。

一部分在香港上市的房企，近些年其实已经在增发配股，缓解财务压力。2019年开始，包括融信中国、正荣地产、宝龙地产、世茂房地产、新城发展、融创中国等房企成功进行配售。

房企也在加大拆分旗下多元化板块上市。

按照克而瑞的统计，截至10月28日，已经有25家房企分拆上市，进展比较顺利。

这些只是常见的股权融资方式，在业内看来，房地产金融审慎管理政策出台后，将会推动债权融资向股权融资转换。

“监管是穿透式的，无论房企做多少层架构或者明股实债的方式借债，都会被识别。”郁亮认为，房企要进行实打实的调整，万科正在加强财经纪律方面的管理，包括财务纪律和投资纪律等。

此前，中信资本某不具名执行董事就曾告诉时代周报记者，新规是为了避免房企负债过度增长，传统的非标债权融资将迎来重大挑战。债权投资一般1―2年就要退出，但是股权投资的周期更长，未来趋势就是拥抱真股权投资。

国安信银投资合伙人马宁在某论坛上曾指出，房企拓宽股权融资模式是根本性解决房地产融资结构的措施。

在马宁看来，房企股权融资拓新方向一是REITs（房地产投资信托基金）；二是过去的房地产股权信托转向优先结构信托和可转股信托；三是房地产私募股权基金。

“不过债转股的融资趋势，也需要过渡期。”上述中信资本执行董事表示。