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房企拿地:从火爆入场到谨慎观望

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  时代周报记者 刘帅 发自北京

  今年的土地市场走过了一场“过山车”行情。

  贝壳研究院数据显示,2020年第三季度,全国351城整体住宅用地累计成交规划建筑面积12.5亿平方米,累计同比降幅收窄6.2个百分点至5.6%。

  刚刚过去的第二季度,土地市场却释放出了别样的热情。

  据贝壳研究院发布的《2020年全国市场半年报》数据显示,2020年上半年,一线城市居住用地成交规划建筑面积同比增长61.9%,市场火热。二线城市带动总体成交楼面价上涨,溢价率接近去年同期。

  2020年上半年,多个城市集中放出优质地块,加速了市场恢复,提升了土地市场交易热度。

  10月25日,北京某房企负责人告诉时代周报记者,上半年,公司做了丰富的土地储备,且储备资源相对优质,按照目前的市场交易情况预估,上半年的储备货值可以达到近130亿元。

  据贝壳研究院测算,预计2020年全年土地市场成交规划建面或将与去年持平,(2019年全年成交规划建筑面积达19.5亿平方米),且2019年全年成交金额仅突破5万亿元,随着调控潮的到来,预计2020年全年土地市场成交金额同样与去年持平。

  各季度分化明显

  今年初,全球遭遇疫情突袭,第一季度,各行业停工停产合力抗击疫情,在市场“寒冬”之中,土地市场也受到了影响。

  中指院数据显示,分季度来看,今年一季度全国300城住宅用地推出1.8亿平方米,同比下降15.1%。

  伴随着疫情得到有效控制,二季度复工复产有序开展,土地市场止跌回升。中指院数据显示,二季度土地供应力度明显加大,核心城市优质地块集中放量,住宅用地推出3.6亿平方米,同比增长11.6%。

  “我们只是一家根植在三线城市的小房企,没有那么多的资本去储存太多的土地,往年度,我们的土地储备只有20万平方米左右,但是今年在招拍挂市场储备了将近50万平方米,因为今年上半年,招拍挂市场的土地资源比较优质。”近日,某房企相关业务板块负责人李哲(化名)告诉时代周报记者。

  据统计,上半年全国300个城市推出各类用地10.9亿平方米,同比增长1.5%;成交各类用地8.7亿平方米,同比减少6%;其中,推出住宅用地5.4亿平方米,同比增长1%;住宅用地成交4.3亿平方米,同比下降5.4%;价格方面,住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,同比上涨16.5%。

  诸葛找房相关报告分析认为,二季度成交形势有明显回升趋势,其主要原因是,首先是二、三月份积压的土地需求集体释放的结果;其次,疫情冲击影响地方财政收入,地方政府为了吸引房企放出了一大批优质地块引来房企的热抢;另外,受到当时融资环境较为乐观的影响,房企手中粮草充足,有足够的资金去抢夺热点地块。

  走过了火热的“囤地季”,随着政策密集出台,第三季度,部分房企开始收缩支出成本,加大推盘销售回款。

  自7月开始,全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷。根据克而瑞统计显示,截至9月底,全国第三季度经营性土地成交建筑面积达到58533万平方米,环比第二季度下降20%。

  近日,一位房地产企业人士告诉时代周报记者,通常很多企业都会在三季度大力推盘,以及加速销售回款上面,而今年的第三季度出现了多个重磅的政策信息,其中“三道红线”直指房企融资,房企开始审慎拿地,以控资产。

  市场更偏爱一二线城市

  为保证销售稳定性,大部分房企将目光聚焦在了一二线城市上面。

  “公司起家于三线城市,按照往年来说进入到省会二线城市有一定难度,但是今年疫情期间,我们在省会城市成功拿到两幅宅地,这为公司今后更大的发展奠定了基础,有了突破才能有成长。”李哲如是说。

  据克而瑞数据显示,2020年上半年,全国二线城市土地供应微涨,土地成交下降。2020年1―6月,二线城市共推出土地面积为30238万平方米,同比上涨7.87%;土地成交金额与面积同比均下降,其中,土地成交面积为23945亿元,同比下降8.07%;土地成交金额为8987亿元,同比下降10.72%。

  一线城市土地市场供求均同比上升,其中,成交金额上涨超5成。2020年1―6月,一线城市共推出土地面积为5099万平方米,同比上涨50.73%;土地成交金额与面积均同比上涨,其中,土地成交金额为3881亿元,同比上涨56.57%。而三四线土地市场热度与去年相差无几,土地市场供求微涨。

  数据可见,房企的热情依然围绕着一二线城市,三四线城市的土地市场则不温不火,诸葛找房数据显示,从单宗地块成交情况来看,上海、北京、深圳、厦门、南京等一二线城市仍然是房企重点布局城市。

  这些优质的一二线城市地块也引来各大企业的百轮竞拍,其中,6月12日,融创经过288轮竞价、耗时近6.5个小时,以总价38.38亿元竞得浙江绍兴一宗商住地,楼面价12263元/平方米,溢价率达25.42%。

  据风财讯智库数据可见,从全国住宅用地成交总价TOP10来看,入榜地块仍集中在一二线城市,其中,一线城市中共有3块土地入榜,二线城市有5块入榜。

  10月29日,诸葛找房分析认为,竞得高价地房企多采取联合拿地方式,在当前行业竞争越来越激烈叠加疫情影响的环境下,联合拿地对于房企来说是一种最大限度的降低风险和减轻资金压力的方式。

  从土地溢价率来看, 2020年上半年,全国主要100个大中城市土地平均溢价率为14.41%,同比下降3.66个百分点,其中,二季度土地溢价率为15.85%,较一季度上升4.14个百分点,二季度土地热度上升明显。

  而这种热情甚至延续到了第三季度。

  国家统计局数据显示,1―9月份,房地产开发企业土地购置面积15011万平方米,同比下降2.9%,降幅比1―8月份扩大0.5个百分点;土地成交价款9316亿元,增长13.8%,增速提高2.6个百分点。

  中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为,结合各城市上半年土地供应情况和政府全年供应计划来看,下半年全国住宅用地仍有放量空间,部分城市有优质土地出让,预计房企拿地积极性或有所减弱。

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