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别再交流量税了,一篇教你看懂房产税

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  每隔一段时间,房产税相关话题就要上热搜,内容却又往往是老生常谈。

  这个月,全国第七次人口普查正式开始,标题党们也开始坐不住了,惊悚质问体轮番上线。

  《人口普查为何查人又查房?房产税真的来了?!》

  《注意!第七次人口普查首次将查房纳入普查范围》

  ……

  搞得国家统计局赶紧出来辟谣三连:“我不是,我没有,别瞎说!”---

  首先,查房不是新增项目。之前两次人口普查,都对相关住房信息数据进行了登记。放眼全球,以房“查人”也是世界各国进行人口普查普遍采用的方法。

  其次,查房不是为了给征收房产税“摸底”。住房信息登记的重点是要了解人口的居住状况、生活设施、房租水平等。

  但,真相还在穿鞋子的时候,谎言已经跑遍半个世界。

  事关房子,无数人会被惊悚标题所吸引。打开却发现,本以为是来围观房产税,没想到却被收割了流量税,甚至还要缴纳智商税

  这也是严肃君为什么想要盘一盘这个大家都在说,却好像怎么都说不清楚的东西——房产税。

  由于房产税,涉及立法、税收、金融等多个行业,严肃君仅从购房者关心角度阐述一二,也欢迎专业人士指正或补充。

  在聊房产税之前,有必要先厘清两个概念——房地产税与房产税

  度娘告诉我们,房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,都属于房地产税,涉及到房地产开发、持有和交易的各个阶段。

  

  而房产税,是房子持有环节征收的税。

  简单来说,房产税是房地产税的一种,就像黑猪肉是猪肉的一种一样。

  而大家日常熟悉或接触到的,往往是交易环节所征收的税种,比如增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等。

  从国家层面而言,关注的也是量级更大的房地产税。

  严肃君整理了近8年来两会期间,对于房地产税的官方表述,发现一直停留在立法阶段,期间各种换词儿。

  先是换动词,从改革到推进,到列入;然后换形容词,从稳妥到稳步,再换回稳妥。

  不难理解。房地产税,涉及到整个房地产开发、持有及交易环节,牵扯面广,利益方多,再怎么小心都不为过。

  继续说咱们本篇的主角房产税,其实并非新事物

  早在1986 年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,就是目前房产税的征收依据。

  

  而你不知道的原因是,你被免征了。

  现行房产税主要征收对象,是办公楼和商业经营性用房,所以很多购房者对现行房产税并不了解

  此处再次提醒, 为什么一提商住,我就劝你别买,尤其是不要以公司名义购买。因为可能房子买得起,房产税交不起。

  从未向个人征收过的房产税,一旦开征,房主们接受度如何?楼市格局是否会有所变化?房价涨跌是否会有影响?

  所以就有了上海、重庆的房产税先行试点。先上大表~

  

  觉得看表费劲的,可以看严肃君接下来的总结:

  上海:主要针对二套及以上新房,二手房完全不涉及;免征面积人均60平;税率是0.4%-0.6%。

  举个例子,小王一家三口,孩子未成年,已有住房90㎡,新买了一套130㎡,5.5万/㎡。刨掉免征面积60*3=180㎡,还有40㎡属于应税面积,假设税率0.4%。那么当年需要交纳的房产税为40㎡×5.5万/㎡×70%×0.4%=6160元。

  重庆:主要针对主城九区的别墅和豪宅,以及外来炒房客;免征面积100-180㎡;税率是0.5%-1.2%。

  举个例子,还是小王,这次在重庆主城区买了一套200㎡高档公寓,房价3万/㎡。按照重庆当下新房成交均价1.22万/㎡计算,税率为0.5%,应税面积是200㎡-100㎡=100㎡,当年需缴纳的房产税为100㎡×3万/㎡×0.5%=1.5万元。

  税基小、税率低、免征面积大,导致上海和重庆两城房产税试点,变成为了试而试。

  一是没有带来可观的财政收入,二是对房价实际影响不大。

  比如上海,就严肃君能查到的数据,2018年上海房产税收了213.8亿,而当年的卖地收入高达1648.2亿。

  房价却从2011年的2万左右,涨到现在的近6万/㎡。

  试点不痛不痒,但要想把房产税扩展到全国,以下几点却不得不想清楚。

  最大的难点,在执行层面。

  免征34年,甚至很多人都不知道房产税存在的情况下,重新开征,增加负担,势必阻力甚大。

  比如,如何处理拒不缴纳的老赖行为?

  上海、重庆房产税征收,以个人申报为主。涉及人数少还好说,税务局加个班的事儿。而当税基扩展到全国,征收难度和征收额度是成正比的,甚至是幂次方的增加。

  或者像个人所得税一样,直接从工资里扣?那就涉及到了另一个问题,房主真没钱怎么办?

  住着内城千万老破小,每年可支配的现金却很少,这种情况也不少见。

  那么,就涉及到要不要免税?给哪些人免税,免税的金额是多少?

  再比如,未来房产税征收大概率会以房本为依据,那么大量存在于灰色地带的房产,收还是不收?

  首当其冲就是小产权房。

  不收,好像让小产权房占了便宜。跟普通商品房共享同样的公共服务设施,却不用交税。

  但收,也不好。就像泰王宠妃, 穿了王后同款礼服,算不算变相正名?

  接踵而来的问题是,税都收了,要不要让人家孩子享有同样的教育权,也能上家门口的好学校?

  中国的特殊性还在于,房子不仅是一个砖混结构的物理性存在,还是维系各方资源的社会性存在,是否会通过房产税倒逼户籍制度改革?

  这还仅仅是房产税,如果放到更高量级,房地产税来看的话,问题会更多。

  当然,房地产税改革是势在必行的。毕竟,地总有卖完的一天。

  也有专家曾表示,“如果房地产税不能取代土地出让金收入,不能成为地方主要的税种,可以说这种改革和立法就失败了。”

  目前已经实现全国住房信息联网、不动产统一登记,也明确了70年产权到期自动续期,房地产税在技术层面已经没有阻碍。

  理想的状态是---

  现行各种税费,能合并的合并,能裁撤的裁撤,最好变成一个税,一年征收一次,自动扣款。

  但何时才能实现这个理想?

  如果非要加一个期限的话,下一个8年吧。

  互动时刻:

  严肃君说了这么多,一句话总结就是,在房产税/房地产税正式立法出来之前,任何的讨论都是流量而已。

  所以,严肃君也只说这一次,谁要再跟你提房产税,就把这篇转给TA。

  对于房产税/房地产税,你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~

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