未来买房是个技术活：2020年适不适合买房投资？

过去10年为什么有的人买房大赚？有的人只赚了一点点，而有的人在房产红利期间还亏了钱呢？

所谓成败必有因果。亏钱的人做错了哪些事？大赚的人又做对了哪些事？

区别无疑就在于：把握住趋势的与否。

赚的人是买对了趋势，而亏的人是买错了趋势。

那么如何看清未来房价的变化趋势，把握下一个房产增值点呢？

股神巴菲特曾说：投资精髓是选择好方向，做时间的朋友，看准未来的发展趋势非常重要。

房产投资亦然：看准趋势，坚持价值投资，用时间来博取价值空间。

今天就先说说房产投资要买对的5大趋势。按照惯例，先上个总图。

一、国家发展战略

站在房产投资的角度来看，就是要看国家资金、资源、人力、政策投入的方向。

比如过去的长三角一体化、西部大开发战略以及设立的经济特区等等。国家战略对于这些地区近10年的繁荣和发展无疑是最强兴奋剂。

城市的发展同样也带动了房地产市场的狂欢。

据数据显示，过去10年间，深圳、东莞的住宅均价翻了4倍左右，上海、南京、杭州、苏州翻了超过2倍，但东北的老工业城市沈阳、长春只涨了不到1倍。

二、经济发展趋势

经济发展的好坏与产业密切相关，区域经济发展速度直接影响了地区对高净值人群的吸引力。

据专家研究发现，三大产业中第三产业对房价的影响呈现正相关关系，相关性达0.75.当地区的第三产业占比增加时房价就会涨，而第三产业趋于平缓或下降，是房价就可能会滞涨，甚至下跌。

根据人社部发布的全国19个行业平均工资数据，工资最高的三个行业，分别是信息技术产业、互联网产业和金融业。

高净值人群的聚集，房价也高，比如深圳的南山科技园，上海的陆家嘴，北京的中关村，东莞的松山湖，苏州的金鸡湖等。

而像黑龙江鹤岗、辽宁鞍山等过度依赖传统工业资源的城市房价则相反。

三、人口发展趋势

任泽平先生说：房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

从国家统计局数据看，过去十年人口主要流入一二线城市，多向东南部聚集。

10年间，珠三角的深圳人口净流入308万，广州260万；长三角的上海、杭州人口净流入了近200万；京津冀的天津10年间人口净流入268万；西部的重庆、成都各接近250万，西安最猛人口暴增460万；中部的郑州172万，武汉148万。

这些人口净流入比较大的城市，这几年的房价都比较亮眼，未来更应该引起我们重点的关注。

许多人说：城市未来是对人才的争夺，区域核心城市人口聚集效应已逐渐显露。

但特别要指出的是，现在的人口流动趋势已经进入了再城市化过程。

核心城市的人口会继续增加，而非核心城市的人口增长将会放缓，甚至萎缩。

四、金融发展趋势

货币的宽松与收紧，很大程度上影响着楼市的繁荣。

公积金贷款政策、银行贷款政策和利率的浮动，都将直接影响购房者的买房意愿。

据数据显示，过去10年中，货币M2供应与房价高度正相关，与一线城市相关性系数最高为0.91，二线城市为0.86，三四五线城市逐级递减。

五、房地产政策发展趋势

在近几年国家房地产调控加严的情况下，调控越严的城市房价上涨压力越大，反之，政策越宽松的城市房价出现了横盘甚至下跌。比如从2016年至今，深圳一直处于政策强管控状态，但是住宅均价一直在上涨，部分地区甚至翻了多倍。

最后干货

综上所述，对于判断未来房价的发展，在房住不炒的主基调下，我们重点要关注国家战略的调整、区域经济结构的变化、人口（特别是那些高净值人群的聚集）和国家金融（特别是货币发行）对于房地产的影响。

京津冀，长三角，粤港澳大湾区以及长江经济带，这些都是未来房地产投资的大趋势。

但随着区域分化越发明显，我们还要仔细看都市圈的发展，要重点关注以核心城市为圆心，一小时通勤范围的区域，可能受到高房价外溢的利好，比如国家十大中心城市及其都市圈、深圳的环深片区等。

同时还要细看产业结构，要重点关注未来高科技产业、金融产业聚集区，以及与之有产业强关联的地区。比如华为、腾讯、阿里等巨头带动的上下游产业聚集区。

结 语

未来买房一定是个技术活，人口在分化，城市的分化，资本的走向也在分化。对于房产投资而言，过去那种只看地段的买房思路已经过时了。所谓的好地段只代表了过去利好的兑现，并不代表未来的投资潜力。所以买房投资必须要看趋势。

看懂趋势，看准趋势。

抓住了趋势，必定能获得超额收益。