徐汇滨江房价要上12万 又创新高了！

徐汇龙华的商品房并不是十分成熟，但只要有新房出现，越高端越好卖，其实不止徐汇，上海市区其他新房或也都如此，这就是当下上海高端市场的现状。

还记得去年龙华区域的云锦东方开盘吗，在全部都是476平这样的大尺度产品下，单套住宅5000万+，开盘仅3个小时就基本售罄了，只剩下3套顶复和1套底楼。

就在当下，在云锦东方的南面，龙华又有一个全新项目融创徐汇滨江壹号即将面世，预计本月取证，单价约12万/平，相比去年开盘的云锦东方10.8万/平来说，确实有一定幅度的上涨。

房价一年上涨1万+，值得吗？

融创徐汇滨江壹号虽然地处龙华，但更贴近徐汇滨江，借助这一概念，该盘也成为了区域又一高端社区，开盘后或也是板块内最高售价。

其一，受大环境影响，上海新房市场价格均有小幅上升，尤其是市区核心地段，又有稀缺景观资源的项目。

在徐汇滨江的对面，浦东前滩今年的新房售价已到了12万/平，即便总价达到5000万的豪宅，也在开盘当日售罄。

在黄浦董家渡金融城，绿地海珀外滩刚开盘的新房单价更是到了14.25万/平，5000万的豪宅同样开盘当天就售罄。

而融创徐汇滨江壹号与上述两盘都有相似之处，价格虽然达到了区域新高，但按照当前市场行情，这一售价却也符合市场预期，属于随行就市的上涨。

其二，龙华商品房发展并不是十分成熟，在该盘附近大多以老公房为主，如今二手房挂牌价基本集中于6-7万/平之间，新房与二手房价差很大。

但从另一方面来讲，正是不成熟的房产市场才导致这里的新房更加稀缺，想要在此置业的客户除了该盘外，似乎没有太多的选择余地，再或者说根本就没有任何选择权。这样一来，融创徐汇滨江壹号的稀缺性就凸显了出来，这或也是该盘冲到区域新高的另一因素。

其三，随着它的“邻居”西岸产业集群相继落成，徐汇滨江的产业发展也进入收获期，产业能级的提升也为区域房价上涨提供了必要条件，这或也是该盘房价上涨的又一因素。

▲徐汇滨江规划了西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城，引入众多高科技以及金融公司，成为了引入高端人才的引擎

所以该盘预期售价12万/平，看似区域新高，但实则与市区其他受关注的新房一样，都符合市场预期。如果开盘低于12万/平，或许该盘将成为下一个购房者重点关注的项目，多人抢房局面或也会发生。

可能有购房者会问，该盘要是高于12万/平，还值得购买吗？若只高一点，问题不大，但倘若该盘开到13万/平，那么该盘的性价比就有待商榷了，毕竟13万/平的新房市场，新静安苏州河沿岸以及黄浦江沿岸还有众多新房可选，那么该盘也就失去了所谓的优势。

户型设计各有优劣

事实上，该盘周围都被老公房所包围，开发商能够做到最好的标准就是在自己的土地上尽量呈现出最好的设计感和规划感，比如项目内部做了860㎡的会所，包含泳池、健身房，体现出了项目的高端属性。

项目首层都是架空设计，配置了休闲区、健身区和萌宠区，别小看架空层，这部分如果作为一楼售卖的话，一套100平的面积也有差不多1200万的收入呢，而该盘却把一层空间让给了购房者。

再者，在园林区内还设有儿童游戏区、青年健身、老年健身区、邻里会客区等空间，在仅有的1.76万方占地面积下，能够方方面面考虑进去，也确实不易。

项目所推户型为约132-227平3-4房，基本以改善型产品为主。

约132-133平户型是项目的最小面积段，主次卧分布在户型的南侧，而客餐厅则分布在户型的东西侧位置，相比市面上的常规户型来说，此户型的设计略显薄弱一些，客厅的舒适度会有所降低。同时此户型的阳台在主卧内，洗衣、晾衣需在主卧内进行，主人居住舒适度并不是很高。

约179-190平户型是项目主力户型，3+1房设计比较符合改善人群的居住需求，而且做到了三开间朝南，并且主次卧都为套房设计，舒适度是不言而喻的。不过该户型唯一的缺陷是次卧套房的卫浴为暗卫，通透性并不是很好。

约224-227户型为正宗的4房设计，基本是约179-190平户型的放大版，居住更加从容舒适，不过次卧卫浴同样是暗卫，略显不足。

其实，从户型面积上来看，融创徐汇滨江壹号并没有像云锦东方一样，打造纯高端豪宅产品，相反迎合了区域改善需求客户，尽量控制总价段，这在临近黄浦江的新房市场中，也比较受欢迎。

另外，该盘虽然大户型都有暗卫，是一个缺陷，但对于有3个卫生间的改善型产品来说，1个暗卫其实是能够接受的，并不太会影响主人的居住舒适性。

可以说在这个占地不大的项目内，开发商确实尽了自己最大的能力把自身产品做好，至于其他的只能交由市场来判定了。

Well认证究竟是什么？

此前，我们评价一个楼盘的好与不好除了社区规划外，就要看内部装修，装修档次越高居住品质也就越高，但随着人们对居住品质的不断追求，仅从装修上已经无法满足居住生活所需了，房企为了提高项目的竞争力和自身的品质，所以引进了源自美国健康人居的Well认证。

其实，这几年在上海住宅市场中，如果关注高端住宅的话，已经有多个项目都在推广Well认证这一住宅理念，比如陆家嘴区域的中企滨江悦府，而随着这一概念的不断扩大，目前上海外环周边也有一些项目在使用这一概念，典型的如江桥保利云上|澄光。

倘若这一概念再继续发展下去，不排除日后郊区新城项目中会出现Well认证这一概念。

通俗地讲，Well认证是除了室内有比较奢华的装修外，主要是把人的各项指标考虑进去，让建筑更加了解人，除了享受这一方面外，还要居住得更加健康。

融创徐汇滨江壹号作为市区高端盘的代表，为了提升自身品质，也引入了这套标准。

但目前从其他引入Well认证的项目来看，大多数还是停留在套概念的阶段，实质内容仍然是现有的一些产品标准，没有太大突破。融创徐汇滨江壹号在产品上会如何阐释这套认证，可能就要看之后项目的具体情况了。

四至范围界面一般，片区商配尚可

既然项目地处徐汇，那么周边交通自然会好很多，项目距离黄浦江直线距离约700米，距离轨交11号线龙耀路站约500米，乘坐11号线，一站可到达前滩方向，4站可到达徐家汇，另外周边还有已建成通车的龙耀路隧道，规划的龙水南路越江隧道或也即将开工建设，两条隧道能够方便通往浦东。

在周边配套方面，虽然项目四周配套不如人意，但周边却有一些中高端配套，如云锦天地、绿地缤纷城、正大乐城、保利·时光里等，住在这里想要休闲消费，还是非常便捷的。

项目周边学区资源有滨江幼儿园、胡姬港湾幼儿园(丰谷路校区)、龙华第二幼儿园、盛大花园小学、徐汇区东安路第二小学、上海师大附中附属龙华中学、上海市宛平中学、上海民办南模中学等。

而医疗方面则有龙华医院、第六人民医院、中山医院、第八人民医院等，除了第八人民医院为二甲外，其余医院均为三甲医院。

买在市区，周边资源是非常完善的，这也是为何市区的房子要比郊区贵的主要原因，融创徐汇滨江壹号确实有着比较优质的地段资源，但不可否认，该盘开出的约12万/平也是区域最高价，对于本区域来说，又没有与其相似的竞品可供选择，或也是区域供应不大，该盘才有底气开出这一售价，但能否像它的“前辈”云锦东方或市区其他新房一样日清，还有待进一步检验。