自己人打自己人！仁恒周康2盘“硬刚”该选谁？

仁恒的品牌号召力还是非常厉害的，近日，周康的两个仁恒项目几乎同时取证、同时认筹，在此种竞争环境下，两盘还都能实现认筹人数覆盖总推盘量，看来仁恒的房子确实不愁卖。

仁恒锦绣世纪是由上海地产与仁恒共同开发，浦发仁恒珊瑚世纪是由浦发与仁恒共同开发，但两项目均由仁恒参与设计开发，并负责项目操盘，所以现在的局面就是实实在在的“自己人打自己人”，也是有点出人意料。

其实，位于康桥的仁恒锦绣世纪原计划是在8、9月取证认筹的，这个时候开盘也更为合理，可是该盘的样板房一直没有做好，同时项目申报价格也拖了很久，就这样，到了10月底才取证认筹，结果就与正常进度的浦发仁恒珊瑚世纪认筹相撞，两个仁恒项目成为了竞品。

外环内的锦绣和外环外的珊瑚，都是区域最高价

浦东周康，尤其是近几年的周浦，事实上已成为了购房者首选的区域之一，这里地处上海外环附近，又与张江、陆家嘴、前滩等商务办公区域的距离适中，是准购房者首要选择的置业区域。

其次，周康板块的新房大多也是由刚需或偏刚改产品为主，即便像仁恒这样善于做精品社区的房企，也都有着100平上下的面积段，总价500-700万刚好是这些购房者的心理价位。

另外，这些年这里的城市交通也得到了进一步改善，轨交11号线就位于区域周边，走向以及换乘都十分良好，与此同时，即将竣工通车的轨交18号线的一期南段（航头-御桥）也贯穿于周康板块腹地，并在这里设有多个站点，通车后可与11号线同站换乘，走向也同样是市区线路。

在两条轨交的加持下，周康成为了周边上班族追捧的对象。

不过在小区位上，两盘也有不同之处。

仁恒锦绣世纪位于康桥板块，地处外环内，而浦发仁恒珊瑚世纪位于周浦板块，地处外环外，单以环线来看，显然仁恒锦绣世纪地段更优，而且更靠近地铁站，这也是为何该盘售楼处和样板房仅开放三天就取证认筹，并且能够达到1100+组高认筹的原因所在。

而外环外的浦发仁恒珊瑚世纪虽然认筹也同样不错，但相较于仁恒锦绣世纪，还是略逊一筹。

所以地段因素的影响还是非常大的。

位于康桥的仁恒锦绣世纪均价6.6万/平，位于周浦的浦发仁恒珊瑚世纪均价6.45万/平，若只看两盘均价，其实是不相上下的，但如果细看房价表以及所推产品，其实两盘还是有差别的。

仁恒锦绣世纪推出的基本都是小高层住宅，这样一来，所有产品的均价基本都会围绕6.6万/平上下浮动；但浦发仁恒珊瑚世纪却有一栋洋房产品，共计32套房源，而且本次推出的这幢洋房还位于小区比较中央的位置，面积段又大，达到了157平，这一改善型产品单价成为了本次推盘的最高价，区间范围在6.5-7万/平之间，也就是说洋房的最低价都比该盘的整体均价要高，这样一来就拉高了该盘的整体均价。

而事实上浦发仁恒珊瑚世纪的小高层均价大约在6.3万/平左右，如果以该盘的小高层与仁恒锦绣世纪的产品相比，房价还是有小幅变化的。

当然，按照浦发仁恒珊瑚世纪所在区位房价来看，即便是6.3万/平左右售价，也是该区域最高价，明显对比的是在该盘旁，去年开盘的地王保利首创颂的高层公寓房价5.8万/平，今年世茂云图二期开盘均价不到5.8万/平，所以以该盘所在的小区位来看，该盘还谈不上有多实惠。

而仁恒锦绣世纪所在的康桥区域也是今年所有开盘项目中价格最高的，当然以与轨交站点的距离来看，仁恒锦绣世纪更占优势，加上仁恒品牌的溢价，单价略高于其他新房也属正常。

锦绣全覆盖，珊瑚缺少刚改产品

仁恒锦绣世纪的产品有98平3房、115平3房、138平4房、150平4房。

浦发仁恒珊瑚世纪的面积段则要少了一些，只有87-89平2房、100平3房以及157平4房洋房。

相对来说，仁恒锦绣世纪产品面积段更多样化，能够覆盖到刚需、刚改以及改善型客户，受众面更广，而且在内部设计上，小面积户型还能做出大横厅。而浦发仁恒珊瑚世纪除了刚需这一面积段外，直接跳到了157平这一改善型面积段，把110-140平这一准客户所需的面积段给忽略掉了，受众面自然没有仁恒锦绣世纪大。

所以这也是为何仁恒锦绣世纪能有近4组客户抢1套房，而浦发仁恒珊瑚世纪却刚好有1比1的认筹率。

不仅如此，失去这110-140平面积段后，除了仁恒锦绣世纪能够竞争这一客户外，周边其他竞品也同样能够竞争这一客户，比如即将取证的绿地东上海四期，这对于浦发仁恒珊瑚世纪来说也是一个失分项。

配套各有优劣

虽然仁恒锦绣世纪属于外环内，但项目所在地却是个地地道道的工业区，周边工厂非常多，而且更为重要的是，这里还是原南汇和原浦东交界处，浦发热电厂就距离项目只有不到1公里，即便没有污染，但这一因素却客观存在，心理作用会比较大。

周边配套目前来看也相对较为缺失，四周几乎没有商业配套，所以居住在此要么去往西面的三林，要么去往东面的御桥。

浦发仁恒珊瑚世纪虽然地处外环外，但相比于仁恒锦绣世纪，这里已经有了一些成熟的居住氛围，周边各个中高端小区林立，包括世茂云图、阳光城丽景湾、中骏柏景湾、保利首创颂等。

目前来看，配套主要以这几个社区的底商为主，而周浦核心配套比如万达广场，则要距离该盘约2公里左右。

老年人喜欢锦绣，年轻人喜欢珊瑚，到底怎么选？

无论是仁恒锦绣世纪还是浦发仁恒珊瑚世纪，两盘所对应的客户群体基本都是一致的，而我们得到的消息是，对于这两个项目，一组家庭只能选择一个项目认筹，这样就能去掉重复认筹的客户。

另外，在客户群体当中，年轻人更多的会选择浦发仁恒珊瑚世纪，毕竟这里的城市界面更加新颖，看上去更加高端，后期有一定潜力；反而仁恒锦绣世纪有更多老年人会选择，毕竟地段相对于他们来说更好，而且也更靠近地铁站，符合他们居住的需求。

由于仁恒锦绣世纪体量不大，本次一次性全部推出340套房源，按照当前认筹人数来看，日清概率非常大。

浦发仁恒珊瑚世纪如今还在认小筹阶段，虽然认筹人数突破了所推的房源体量，但想要日清，恐怕也还有些难度，另外，该盘还有二期、三期产品，所以该盘在新房市场的存活周期要相对较长一些，即便这次没有选到好位置的房源，还有第二、第三次机会。

可以说，对于喜欢仁恒的购房者，刚需客户这两个项目都有得选，大面积改善型客户也同样有选择权，唯一缺失的就是刚改产品。

仁恒锦绣世纪虽然有135、138平这样的刚改产品，但整盘体量并不大，而浦发仁恒珊瑚世纪却完全没有这一面积段的产品，那么这部分购房者就只能选择仁恒锦绣世纪。

从产品面积段来看，如果浦发仁恒珊瑚世纪有这一产品段，或许认筹客户要比现在会更多。

另外还要提醒一下，浦发仁恒珊瑚世纪周边次新项目产品品质也不是很差，其实这里的可替代产品还有很多，所以也不用一直盯着新房，多对比周边其他次新房，或许也能淘到相对不错的房子。