棚改即将结束？明年起，住宅采用“新标准”，20年老小区又吃香了

棚改，全称为“棚户区改造”，是为改善人们居住条件的一项民生工程，其改造的对象主要为棚户区、城中村、城镇危旧房。资料显示，从2009年开始，我国就开始了对棚户区的大规模改造，截至2019年末，总共有1亿多人“出棚进楼”，他们的居住水平得到了显著改善。

我们知道，棚改安置主要分为实物安置和货币补偿两类，前者主要给房，后者主要给钱，特别是后者，对楼市的影响颇深。为配合楼市战略去库存，从2015年底开始，越来越多的城市通过货币化安置去化楼市库存，在高峰期，有的市县货币化安置比例超过了80%，随着库存快速下降，不少城市市场出现了过热情况。在这种背景下，在2018年10月8日国常会上要求：“商品住房库存不足、房价上涨压力大市县，要尽快取消货币化安置的优惠政策”，同时要求严禁借棚改之名举债等行为。这无疑是棚改开始“刹车”的转折点。

但我们需要明白的是，楼市调控中对棚改“动刀”并非棚改结束的根本原因，我们可以看看2020年10月17日人民日报的一段报道：从住房和城乡建设部获悉，2016年-2019年底，全国棚改开工2157万套，已超额完成我国“十三五”规划纲要明确的目标任务。由此看出，棚改阶段性工作已经完成，那么，还会不会有下一个阶段的安排呢？对此，可从另一份国家文件中找到答案。

在2016年，国家在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中，明确：

打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

很清楚，到2020年，基本要完成符合条件的棚改，既然都已经完成了，也就没有再制定下一步棚改计划的必要，意味着2020年就是棚改的收官年，由于2020年所剩时间不多了，基本就是处于棚改整体结束的倒计时阶段。当然，我们也没有必要患得患失，因为新的住宅“标准”已来，20年的老小区又吃香了。

第一，旧改全面推进。

其实，在棚改的同时，这两年，相关部门已多次在不同场合吹风，今后要避免大拆大建，特别是今年，旧改“5年计划”的提出，更是填补了棚改结束后留下的空缺。这对于变老变旧的小区来说，是一种全新的解决方式。从改造的计划来看，主要是针对2000年前建造的老小区，这么算下来，差不多都是满20年房龄的小区。根据官方的统计看，全国有16万个符合改造条件的小区，为扩大内需、改善住房条件，本轮改造计划实际上已经提前了，在今年就安排了近4万个小区改造。

从工作安排看，2025年前要基本完成建成满20年的老小区改造，那么，随着时间推移，后面的小区变老又怎么办呢？从要求看，到2022年将形成相关的“经验样本”，这也为以后不断变老的小区改造提供了“复制”基础，据此可见，老小区改造将成为我们未来住房市场发展的常态。

第二，严格限制高楼建设。

随着时间的推移，老小区的设施设备将逐步老化，后期需要大量的资金、技术和人力去维护保养，这其中，尤以高楼最为麻烦，开发商朱荣斌曾坦言，一旦出现质量问题，高楼玻璃外墙脱落，机电系统老化、机构老化等等，维修难度该有多大？而且，从一些专家和学者的担忧来看，老旧的高楼对抗震、消防安全也提出了严峻挑战。对此，国家也早看在眼里，并已付诸行动。

在住建等部门发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中，为贯彻“适用、经济、绿色、美观”新时期的建筑方针，明确城市与建筑风貌的管理重点，其中对地标建筑和住宅均作出了指导要求：

从内容中，至少可读出对未来城市建筑的5条信息：1.城市地标建筑盲目攀比之风将成为历史，因为统一限高，要求一般不得再建500米以上高楼，一些已规划未建或者在建的高楼面临削高；2.极个别需要建的，将受到严格审核，将经过国家相关部门重重审核、复核，难度可想而知；3.对250米以上建筑也严格限制，其中一个重要的限制理由就是消防要求；4.对各地100米以上建筑也做出要求，不是想建就能建，要与消防、城市规模相适应，这与此前一些专家的建议相吻合；5.特别强调中小城市严控高层建筑新建，而对县城要求以多层住宅为主表明，小城市二十三层住宅规划或将退出历史舞台。

第三，加装电梯。

关于电梯加装，在住宅的两项新规中均有明确。一项是前面所提及的老旧小区改造，表述是：鼓励有条件的老小区加装电梯。如何理解呢？一是电梯作为提升居住品质的一环，特别是老龄化不断深入，老人、小孩上下楼成为了比较现实的需求；二是强调有条件的小区加装电梯，这个条件是：房屋质量安全具备以及楼上楼下住户协商一致；三是明确鼓励，在制度上给予松绑，比如北京、上海等地前不久还取消了电梯加装的“一票否决权”。

不仅对既有老楼开通了加装电梯的方便之门，另一项规定还对未来新建住宅也做出了规范标准，住建部在发布的《住宅项目规范》中明确要求，4层及4层以上（或总高度超9米）的建筑，应设置电梯。由此可见，以往基本上要到7层以上才会有电梯设置要求，高度基本也在20米以上，而新规对电梯安装要求大幅降低了门槛。可以想象，未来只有别墅类似的产品才不会有电梯要求，如果你再买新建的普通住宅，再也不可能买到无电梯的房子了。

住宅“新标准”下，20年的老小区又“吃香”了。

旧改、限高令、老楼加装电梯、新建住宅降低电梯设计门槛等新规的陆续实施，势必对我们的未来住房市场产生深远影响，基本上也勾勒出住宅的新趋势：楼房以低楼层为主，高楼逐步退出主流舞台，与过去大规模的拆迁相比，以城市更新为主的建设模式将成为新方向。伴随着各项新规落地，按照旧改政策的划分标准，20年老小区又吃香了，为什么这么说呢？梳理出两点。

1.老旧小区的位置基本上都比较好，往往位于城市的核心地段，医疗、商业、交通配套都比较齐全，就业机会也比较多，工作生活都非常之方便。特别是优质教育资源，虽然现在的新区扩张很快，名校分校很多，但就师资力量、学校底蕴而言，不是一朝一夕能形成的，在这方面，老城区无疑占据着优势地位，而且两者的差距一时半会也难以改变，身处在这些地方的老小区，一旦改造完成，管网设备等更新、停车位增加、道路和绿化环境等得到全方位的提升，居住舒适度大幅改善，那么，不排除一些已搬到郊区的居民重回城区老小区。

2.房子的保值升值属性，自然是一个无法回避的话题。知名房产专家聂梅生对此认为，“改造完成后，第三方会按照市场交易原则，对房屋价值进行再一次客观评估”，这句话也道出，旧改前后，房产价值的变化，这个评估主要来源于三方面：一是房主，这不难理解，居住环境好了，他们在挂牌售卖房子的时候，会更有底气，价格也会比以前高；二是购房者，接受这些老房子的人增加；三是银行，一般而言，以前对20年以上的老房子，在房贷审核上更为苛刻，有的甚至拒贷，现在房子变“新”了，银行另眼相看也不足为奇，其实，这也让需要贷款买这类房子的刚需受众变得多了起来。这里尤其要提及的是，那些加装了电梯的4-6层住房，无疑会散发更多的“香气”。

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