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深圳楼市:有这些硬伤的房子,不要以为捡了便宜

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  千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!

  提问:你好,一直在看你的信息,非常感谢你的分享!我想请问一下,有朋友推荐布吉大都会的拍卖房,单价在2万左右,觉得很便宜,这个可以投资吗?谢谢

  回答:两万听起来真便宜,查询你会发现布吉大都会的挂盘价不过两万七八。这个盘有几个硬伤,一是住宅性质公寓式建筑,办公的多,不适合住家。二是不通天然气。三是产权的硬伤,只剩二十年,太硬了。所以千万别认为两万是个天大的漏儿,就算底价拍下来,以后也不好转手,我觉得房票宝贵,这个漏儿咱们还是让别人去捡吧。

  提问:三叔你好,请问远洋天著和尖岗山壹号哪个投资潜力更好?

  回答:个人更看好远洋天著华府,原因:地段更好,限价红利,性价比高,对口学校也还不错,尖岗山壹号也可以,最大的卖点是学位,宝中实验的确定性还比较大的,另外产品也还可以,但是回迁房太多,价格我估计要去到9万,所以综合来看的话,我觉得远洋天著抢就完事了,抢不到就再看。

  提问:三叔,您好。我是房地产小白,五年前入手了丹竹头阳基新天地74.79平的两房,不靠马路,相对安静,住家还可以。现在房子满五唯一,刚还完贷款,红本在手,目前成交价280多万,715后龙岗房子微涨,现在出手置换是否合适?

  如果置换的话,工作自由不限制具体在哪里买房,所以想考虑潜力大一点的两房或者三房,小孩刚上幼儿园,最好能考虑中等水平的小学中学学位 。总价550万左右。换的话现在还没有明确的目标,不知道买哪里?看您推荐的有碧海片区和上塘片区还有西丽片区,有适合我的楼盘吗?还望三叔指点!

  回答:你好。丹竹头阳基新天地靠近丹竹头立交桥,离地铁不近,周围环境不是很好,现在是你出手的最好时机,趁着补涨的利好卖掉它,不然未来怕是很难出手了。550左右,选择详见内部分享。

  提问:请教,宝安西乡区,润恒尚园小区,中楼层,正规两房82平,620万,值得入手吗?另听说离小区不远的银田路和宝安大道交界处要修建一条地铁

  回答:润恒跑平市场,但你说的这套光看价格不错,低于市场价。需要考虑实际朝向景观等其他问题。而且那边修的不是地铁,是城际。

  提问:三叔您好!在您的建议下,我已经操作了一部分资产,很满意,还要感谢您给的宝贵意见!再次请教您,我现在有想法把现有住房做个调配,不知道什么时间操作合理,向您请教一下,考虑总价500-550万之间,出手我坂田嘉霖华禧的房子置换到地铁4号线沿线楼盘,因几月前打新了光明,有房贷,再买打算全款DYD,所以是只能买二手房了。因我在观澜上班,主要考虑生活便利和出行方便,不考虑学位,打算投资兼自住,请问1.合正观澜汇的二手房今年涨太多了,现在还值得买吗?现在买是不是高位?要不要再等等?我嘉霖华禧的房子现在出手是不是早了,会不会太可惜了?如果不换,这两个楼盘哪个更有潜力?2.这个价位沿地铁4号线或近4号线5号线换乘比较近的区域有哪些楼盘更有价值?请帮忙推荐几个?非常感谢!

  回答:你好。嘉霖华禧没啥亮点,可出手。1、合正观澜汇属观澜标杆,地铁口物业,可以买,还有潜力的。2、可以看下坂田,具体详见内部分享。

  提问:三叔您好!看到您的文章,感觉非常有启发,果断加入认真学习。新人首问:

  情况介绍:目前自住红山水榭春天89平小三房一套,目前满五唯一的同户型市场价790万左右,由于没满5,增值税约40万。觉得目前的小三房有点太小,加之手中有子弹有600万现金比较多,准备动一下,目前有以下几个方案:

  (i) 方案一:卖掉小三房,加上手中的现金置换梅林关的玖龙玺950万89平的紧凑四房户型。优点是小区新,也能占到深外龙华的学位;缺点是交通不太好,放弃了红山高成长性片区,换到了成长性较低的白石龙片区,水榭增值税成本太高卖不上好价格;

  (ii) 方案二:保留小三房,再卖县城两套房可得现金200万,加上现有现金作为二套买梅林关玖龙玺,优点是能够保留红山的成长性,玖龙玺房子大住着舒服,能占到学位,缺点是近两三年月供压力会比较大,家人认为这样家庭抗风险能力低;

  (iii) 方案三:保留小三房,利用手中现有现金作为二套买龙悦居(580万)或者一套便宜些的高峰或深外龙初中的学位房(曼海宁或星河盛世小户型,430万左右),优点是能够保留红山的成长性并占学位,三年后等水榭满五再一并置换一套大房子;缺点是这三年内并没解决家长来一起住要宽敞的需求。

  请教三叔:

  1. 玖龙玺1000万左右的房子是否值得买?

  2. 三种方案中,想请教老师是否值得卖水榭买玖龙玺?

  3. 三种方案中,按照现在的行情,方案二会不会过于激进?

  4. 如果玖龙玺不是一个好的选筹,可否请老师推荐一个选筹,并推荐是置换还是二套?

  多谢三叔指点迷津!

  回答:你好。1、白石龙片区不如红山的环境和配套。这个选择不是很妥。2、可以考虑。现金流不错,踮踮脚买没问题的。3、龙悦居,共享大学区,可以说是深圳最大的保障房,人员相对复杂,不过还是可以考虑;曼海宁对口是高峰,高峰相对来说不是很受家长们认可;星河盛世书香小学,深外,玉龙,龙腾共享学位,带商业综合体,近地铁白石龙,产品没问题,地段一般。玖龙玺可以买。其他更好的选择,详见内部分享。

  提问:三叔,之前跟您咨询过罗湖深业东岭,您说可以考虑,但现在有几点疑惑需三叔指点。1.一期是回迁房和商品房是不是还是有区别 2.目前学位是翠园,但小区内正在建一所九连贯的学校,最迟明年秋天就要正式使用了,是不是意味着其学位以后就不再是翠园 ?如果真是这样,像45平的房住着也不舒适,作为投资是不是空间也很有限了,现在房价已经是8w左右了。另外,您之前推荐的泊林花园,7w左右,可以入手的理由是什么?今天中介又带看了盐田的佳兆业新房,88平424,2023年交房,觉着太远住不上,租的话好像租金也不高。我现在的需求就是,因为怕以后更买不起,想着先淘一套现在好租以后好卖,小一点的也行,但像40多平的一室一厅以后好出手吗?初次买房,现在看的房越多脑袋越懵,求三叔指点,谢谢!

  回答:1、怎么说呢,回迁房和商品房价格是不一样的。回迁房的素质和人群相对杂乱一些。不过有红本,在附近工作,资金量也不多,买也没问题。2、不会。正在建的一所只是解决了学位的紧张问题。好的学校一样还是有价值。只是需求可能没有以前这么旺盛。泊林花园在罗湖算次新了,近地铁,对学位没有太高要求,是个不错的选择。盐田太远了,这边度假养老还可以,或者附近工作。核心区一房没问题,偏远一点的,没有地铁的不建议买。建议在工作的附近买,先上车。

  提问:你好,之前提问过一次。刚需,住沙井2年,自己开小公司,公司后续可随居住地随迁,但在西部来说可能更方便些,从事产业类型西部分布相对更多些。

  目前纠结两种买房方案。

  1.在沙井购买小产权自住,100w上下+光明宏发上域大单间,200w多一点,以求资金保值。光明宏发上域目前单价已经6万多,此价格是否已经预支了光明前景,未来还有空间吗?

  2.在东部直接购入300w大产权两房,例如龙城华府,中海康城,东方明珠城等。

  自住,保值,两方面来说,孰优孰劣?请帮忙理性分析指点,谢谢!

  回答:你好。1、资金有限买个小产权自住,可以的,但小产权的金融属性极差。光明宏发上域大单间,附近配套成熟,生活便利,近地铁,也可以考虑,但单间在光明这边价值一般。6万多是透支了点,短期很大可能会横,自住长期当然还有空间,光明的房子需要持有5-8年。

  2、两者没有可比性。西部价值高,但是你买的产品不行。东部短期有潜力,但是远,又住不上。

  解决方法:

  1、感觉你对西部有很大的执念。投资是看自己手上有多少资金,去选择和匹配能买到的最佳区域,而不是先框定区域,虽然西部价值大,但是你在西部买个老破小楼梯房,一样会跑输,就是这么个道理。而且你是什么都想要,要能升值,投资回报大,还要自住,这就太纠结了。如果想要投资大,当前可以考虑买广州做一个短线。

  2、在西部租房子住,买东部,努力赚钱,后截断东部DY买西部。

  3、方案1,买小产权+光明大单间

  就按上面这个顺序选。

  以上为粉丝提问精选

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