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7.353亿元!上海复地落子草滩板块,紧邻绿地、经发!

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  继上一周绿地集团、昨天经发置业在高铁新城草滩二路两侧拿地之后,今天(10月30日)该板块再次迎来了一宗土地的成交。

  位于草滩二路与尚林路交汇处东南角的这块92.409亩商住地块,被上海复地以7.353亿元的底价摘得。

  这标志着,又一家品牌房企落子草滩板块。

  01

  上海复地底价拿地

  今天所成交的地块宗地位于经开区高铁新城尚林路南侧、草滩二路东侧,地籍编号为JK1-4-273,净用地面积61605.96平方米(折合92.409亩)。用地性质为居住用地,容积率不大于2.7,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%。

  其中,配建幼儿园为公办预留,面积约4050平方米,用地面积不小于5040平方米。其中,出让住宅用地59379.91平方米(折合89.07亩),出让商服用地2226.05平方米(折合3.339亩),设为共用宗。

  

  值得注意的是,除了常规条件,该地块的出让还设定了多条特别约定条件:

  ①. 竞得人须参与高铁新城核心区内标志性超高层或大型商业综合体等商服地块竞拍,并出具有效报价。

  ②. 竞得人须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求,同步开展住宅、商服地块建设。

  ③. 竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求,将幼儿园和其他社区服务等公建配套设施建成后无偿移交经开区管委会相关部门。

  ④. 宗地配建公租房事宜,按照市政府关于规范商品住房项目配建公租房相关政策执行。

  ⑤. 宗地采用装配式建筑技术进行建设,装配率不小于20%。

  ⑥. 宗地内住宅实行全装修成品交房,具体按《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》相关要求执行。该宗地城市设计须满足西安市居住区设计规范和标准。

  从7条特别约定条件可以看出,这块地的竞买门槛最重要的一条就是第一条,竞得人需要参与高铁新城核心区的超高层用地竞买并且出具有效报价。

  仅这一条,就把很多开发商阻挡在了门外。

  

  按照此前坊间流传的一张高铁新城核心区超高层项目分布图,绿地、恒大、陕地电、复星、苏宁、万科等知名企业在高铁新城核心区有超高层、综合体、总部基地等各种项目分布。

  因此,与经发置业昨天摘得的地块为公开竞拍不同的是,今天拍卖的这块地实际上有点类似于定向挂牌。

  最终,该地块被上海复地真文实业发展有限公司以73530万元的底价摘得,折合地价796万元/亩,楼面地价4428元/㎡。

  从地价的角度来讲,与绿地集团上周在相邻摘得两宗住宅地块804万元/亩、802万元/亩相差不大,800万元/亩左右也成为这个片区产业勾地的标准。

  而经发置业昨天在同区域通过公开竞拍拿地的价格为1598万元/亩、楼面地价将近9000元/㎡,这就是产业勾地与公开竞拍之间的区别。

  当然,肯定有吃瓜群众会问:为啥产业勾地地价这么低,只有公开竞拍地价的一半?这不公平……

  实际上,大家忽略了一个因素,以绿地为例,低价拿住宅地块的前提条件是高铁新城核心区的超高层有着酒店、商业自持的前提条件,这部分的资金成本大家得考虑在内。

  上海复地今天拿地肯定也是如此。

  02

  复地时隔多年再拿住宅地块

  工商信息显示,今天拿地的上海复地真文实业发展有限公司系A股上市公司豫园股份的全资平台公司。

  而2018年完成重大资产重组以后,豫园股份已经成为复星集团快乐产业旗舰平台,在重组的过程中将复星旗下的地产开发平台复地集团整合入了上市平台豫园股份。

  由此,复地产业发展集团是豫园股份旗下的城市功能产业板块,是兼具产业投资运营和蜂巢城市智造能力的平台型核心企业。

  提到复地,可能新入行地产媒体的人比较陌生,实际上早在2007年的时候复地就通过收购陕西省建秦房地产开发有限公司50%的股权,从而实现进入西安市场。

  陕西建秦地产是上海复地与张民耕的北京银信投资联合成立的地产开发平台,也就是曾经的千亩大盘锦绣天下,后来这个项目卖给了碧桂园,也就是现在的碧桂园凤凰城项目。

  虽然说上海复地在2007年通过收购建秦地产股权的形式进入西安,但实际上复地在西安真正落地的第一个项目是2010年左右的复地优尚国际社区,这个项目地处鱼化寨板块。

  从进入西安市场的时间来看,复地算是进入西安比较早的全国房企,但多年过去复地在西安的项目拓展比较缓慢,除了复地优尚国际社区、后来卖给碧桂园的锦绣天下之外,在2017年的时候复地与大明宫保护办签约,宣布“复地文旅蜂巢”落地西安。2017年11月开始,该项目先后供地,目前该项目以复地大华里的案名在卖公寓。

  此次通过产业勾地的形式在西安高铁新城板块拿住宅地块,是时隔多年之后复地再次在西安落子住宅项目。

  03

  复地、绿地、经发扎堆

  从复地此次拿下的这块土地位置来看,东侧、南侧紧邻的是绿地集团在上周摘得的两宗地块,西侧一路之隔是经发置业昨天拍得的地块。

  

  绿地与经发,一家是多年深耕西安、正在重仓西安的世界500强企业,一家是生于西安、成长于北城拥有非常不错口碑的本土国企。

  可以看出,复地夹在中间,一方面要面临绿地这样的巨头,另一方面要面临经发这样的地方国企,再加上碧桂园、绿城等周边项目对客户的分流,已经缺席西安住宅市场多年的复地,将会拿什么样的产品来参与市场竞争,在这无疑成为我们关注的对象。

  而绿地、复地、经发的同时间扎堆拿地,相邻的3个项目入市之后也将面临直面的PK。从目前来看,已经娴熟于西安市场的绿地,可能项目会最先入市,完成一轮收割,从而将市场压力留给友商。

  当然,除了这几家企业之外,随着高铁新城板块进入到供地地,预计其他几家企业在该片区的项目也会陆续迎来摘地。

  届时,高铁新城片区将会越来越热闹。

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