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地价802元/平,要卖2.4万/平?知识城又有新盘要来?

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  近日,一张网传的施工图被曝光,引起了楼市君的注意。

  该处是位于知识城的一块施工地,而正在施工的项目则是领隽城市花园的配套学校。

  

  据楼市君所知,知识城已久未拍出宅地,而这个突然冒出的“新盘”到底是怎么一回事呢?

  到底是何方神圣

  竟盘了8年之久?

  时间要追溯到8年前,这是距今知识城拍出宅地的最后一年。

  2012年12月29日,知识城一共成交了6宗新地块,总价11.6亿元,均由广州知识城投资开发有限公司竞得,以底价成交。

  

  目前,领隽城市花园位于中新知识城南起步区规划道路KS1号以南、KS4-2号路以西的ZSCN-D2地块剩余居住地块内。

  而现价段的领隽城市花园项目还是一个待建设待入市的“新盘”。

  该地临近万科幸福誉五期,与南侧的审协广东中心仅一路之隔。

  回看2012年的交易记录,应是以上两宗地 (红框内) 合并的剩下用地。按照此前的拿地价格,最高的一宗宅地楼面价才802元/平

  据相关文件显示,该地块为知识城投资开发有限公司与知识城集团共同持有。

  而本次开发领隽城市花园项目配套小学、幼儿园工程的正是其合资子公司——广州市启韵房地产开发有限公司。

  

  图源天眼查

  占地近26平

  最低价才2.4万/平

  领隽城市花园的体量非常大,总占地25.6万㎡,与万科幸福誉(总占地26万㎡)体量相当。

  该项目总建筑面积为75万㎡,配套非常齐全,包括24 班小学、17 班幼儿园、社区居委会、文化室、居民健身场所等。

  可以说,这是距万科幸福誉之后,知识城的又一大体量楼盘。

  根据可研报告,项目分四期建设,其中一期于今年5月开始施工。

  不过,楼市君在广州住建局官网上,尚未找到有关项目的施工许可证。

  

  公共配套位置示意图

  至于产品方面,主要有洋房叠墅

  高层洋房以 3-4 房单位为主,3 房面积段在85 ㎡-95 ㎡之间,4 房面积段在 100-140 ㎡之间,静态测算价为2.4万元/㎡。

  这个价位比同板块的万科幸福誉、保利拾光年一手房价要低,最高相差5000元/㎡。

  而相较于项目周边的二手房,也同样具有价格上的优势。如附近的万科幸福誉,几近相同的大小户型,领隽城市花园起码低四分之一。

  

  叠墅方面,面积则控制在120㎡左右,148栋,合计592套,静态测算价为3.9万元/㎡。

  

  小区总体平面功能布局图

  项目靠近高速

  开发进展受拆迁影响

  结合现有条件来看,领隽城市花园相较于周边万科幸福誉、时代天韵等,优劣势都明显。

  优势在于体量大,自身配套全。

  目前项目配套的小学、幼儿园正在施工中。 待项目建成后,教育资源是优势之一。

  但是,项目的短板也非常明显:

  一方面,项目所在地未来毗邻高速公路,有噪音影响。 而距离最近的地铁何棠下站也有2公里,相对较远。

  另 一方面,是项目的最大不稳定因素

  即其所处的ZSCN-D2地块在长庚旧村范围内目前有约 250 栋未拆除,剩余约 47 户未签约。 这些房屋的拆迁进度,或将影响项目的开发时间和空间整体性。

  

  地块拆迁示意图

  如此大规模的项目

  最终花落谁家?

  根据以往的案例,知识城投资公司旗下各子公司此前持有的多宗地块来看,预计领隽城市花园项目也将会寻找第三方开发商进行开发。

  比如,ZSCN-C1-1地块由保利拿下,开发为现在的保利拾光年项目; ZSCN-C1-2地块被万科收入囊中,开发为现在的万科幸福誉第三期(幸福荟)项目; 而ZSCN-C1-3地块则是现在的万科幸福誉五期(幸福悦)。

  

  中新广州知识城投资开发有限公司及合作第三方地块项目

  

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