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106万!成都刚需购房门槛价出炉,对此你意外吗?

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  10月29日,贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(以下简称报告),报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。(本文所有数据来源均来自本报告)

  我们也做一个小调查:

  106万!成都刚需购房门槛价出炉

  该份报告对刚需购房人群的定义:

  从置业次数来说,一般是首套房/生活范围内唯一房产;

  从置业需求来说,一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等,有不得不买房的强烈因素;

  从产品来说,一般是面积紧凑中小户型,低总价,维持居住的基本配置。

  一线城市北京(350万)、深圳(345万)和上海(295万)刚需上车门槛最高。

  

  同时,在统计的重点城市中,有8个城市的刚需上车门槛价格不超过100万,分别是昆明(99万)、重庆(96万)、惠州(90万)、烟台(85万)、长沙(84万)、大连(79万)、长春(74万)、沈阳(73万)。

  我们以前有个说法叫刚需为王。

  成都是否也是如此?

  在报告中,将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”,进行了对比分析发现,“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。

  在重点城市中,北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市,刚需上车均价显著低于整个市场交易均价。(比如,北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元,深圳低63万元)。

  这也意味着后期,这一部分刚需群体还有持续换房的动力。

  而房价相对较低城市,居住负担整体不算太高,刚需人群还不是特别明显。

  而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等,刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。

  

  

  这其中,成都市场整体均价118w,刚需门槛价106w,相差不是太大。

  对比全国重点城市来看来看,成都的房价处于中等偏下水平。

  也延伸一下,总价106w(范围100w左右)能够买的楼盘有哪些?

  之前我们的列举过,大家可以看看。《》

  更可以考虑二手房,其中又包括市区范围成熟地段6-7层楼的老式楼梯房,双流区、龙泉驿区等的次新二手电梯房。

  刚需友好置业城市——成都

  在这份报告中,也把“大面积-低价格”的城市定义为【刚需友好置业城市】。

  

  这其中就包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙、济南、南通、昆明等城市。

  假设你选择要定居城市时,居住仅是考虑的主要因素之一。

  经济发展水平,就业机会等也是重要的参考指标。报告中指出,以长沙、成都等为代表的城市,在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势,对刚需群体会形成持续吸引力。

  以深圳为例,在售房源中近64%集中在90平以下面积段,整体住房市场结构偏向小面积房源。

  

  (刚需购房套均面积排名)

  拿上海来说,刚需购房套均面积最小,居然只有64㎡左右。

  在这份报告中提到“北上广深等一线城市,属于典型的“小面积-高门槛”类型,受到供需关系等因素影响,刚需群体上车难度较大,且在居住体验方面也有待提高。”

  杭州、北京、上海、广州、宁波等地刚需购房套均面积、市场整体购房套均面积相差无几。

  

  

  (注:成都刚需购房套均面积是81.16㎡,市场平均套均面积在95.7㎡左右,两个数据偏差还是有点明显的,非刚需和刚需购房差别明显)

  在本次报告中提到,刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。

  (可以这样理解,刚需群体置业的难度更大,这里提到的购房购房平均年龄,并不是整个城市购房的平均年龄)

  

  天津刚需购房平均约37.5岁(30个重点城市中最大的),而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。

  重庆刚需购房年龄最低,约为29.4岁。

  成都处在中等水平,31.1岁是刚需购房的平均年龄。

  (而我实际接触的小伙伴,多以多套房、改善房小伙伴为主,故主观上感觉大部分小伙伴的首套房年龄应该没有到31.1这个数)

  成都本地户籍刚需占比25%

  刚需购房人群占到每个城市市场多少份额呢?

  拿珠三角城市来说,如今称它为粤港澳大湾区更贴切,近三十年来,一直是以典型的移民城市群而存在,地区间的人口迁移情况,成为驱动区域住房刚需的重要因素。

  报告中提到“深圳、惠州、东莞三个城市刚需购房客来自本地的比例仅在3.7%-6.3%之间,在所有样本城市中水平最低。

  石家庄、重庆、南通三个城市,刚需购房来自同城的比例超过60%,支撑城市住房刚需增长主要靠当地人口的自然增长。”

  这其中每个城市又略有不同。

  

  (刚需购房者中本地户籍所占比例,单位%)

  成都的刚需购房者中,本地户籍占比18.1%,注意这只是刚需购房者的比例,不是投资/改善购房者的比例。

  这个比例在全国城市中,与郑州、杭州类似。

  可以这么理解,成都有81.9%左右的刚需客是外地户籍。(还是比较正常的水平,毕竟成都是四川省会)

  报告中提到“除一线北上广深之外,绝大部分城市刚需来自周边城市,强省会城市合肥、郑州、长沙等刚需购房前十来源皆为省内城市,占比达到七八成左右;

  而大湾区城市深圳、惠州、东莞是当下全国人口流入热门区域,刚需来源前十城市合计占比两三成,且并不都是省内或附近城市,刚需来源更为多元,人口虹吸范围更广。”

  (也有例外,厦门。厦门是唯一刚需购房来源排位第一位非本市的城市,排在前三来源地的分别是泉州、漳州、厦门。)

  首次置业的你年龄多大呢?文末留言处我们一起聊聊吧。

  特别鸣谢昆明楼市

  END

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