作者：层楼 来源：大咖聊房
今年的土地真的有些卖不动了。
从一季度的停摆、动荡，到二季度的两极分化，再到三季度政策频出，每一个都算不上好消息，房企拿地也越发谨慎。
克而瑞出了2020年开年以来土地流拍率TOP10城市和2019年的流拍情况对比图。
图中有一点非常值得关注——2020年流拍率明显比2019年更糟糕。
2019年只有深圳一个城市的流拍率达到了30%；但今年有三个城市的流拍率都超过了30%，其中合肥的流拍率甚至达到了48%，这就意味着政府招拍的土地，近一半无人问津。
三道红线资金压力之下，房企拿地越发谨慎，当然，钱不够也不得不谨慎。
长期来看，随着人口、城镇化进程等多重因素影响，流拍率居高不下并不会明显缓解。
01
一边是被资金链压得喘不过气的房企，而另一边是势如长虹，财大气粗的互联网企业。
这些年我国的互联网企业，凭借我国巨大的人口基数，以及诸多政策扶持，发展迅猛。
完成原始积累的互联网巨头，这几年纷纷提速了国际化扩张的步伐。
全球化业务增长空间巨大，从国内走向国际，从跨国到全球化发展的路径中，对土地、人才的渴求度也在不断增大。
首先就是武装自己的办公用地，毕竟谁也不想寄人篱下租房过日子。
小米，百度，京东等都纷纷建设了自己的办公楼。
解决完办公楼之后，还要解决人才问题，对于互联网这个人才密集型行业，人才是互联网公司最重要的资产，这些年三四线互联网迟迟发展不起来，主要原因还是在于缺少人才聚集。
而一线城市虽然有人才聚集效应，但房价对人口的反作用力已经出现。
随着房价的上涨，如果员工居住问题解决不了，那么人才稳定性就一直是个隐患。
房价上升，生活质量低，高薪在房价面前也如杯水车薪，因此想要长期良性的留住人才、吸引人才，还得让人才居者有其屋。
02
从政策上看，国土资源部部长就曾表示：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
此举意味着，政府将不再是居住用地唯一提供者。
过去房地产开发模式是国有土地—房地产开发商—个人购房者。
而现在私营企业只要拥有合法的土地，都能建房，这道大门的敞开，预示着私营企业也能利用合法手段取得的土地建设员工住房。
给员工分房这件事上董明珠名头很响亮。
她曾霸气承诺要给8万员工每人一套房。
格力早在2005年时就花费了2亿元在珠江建设了12万平米的员工住房。
据悉，未来格力还将建造3000多套公寓，并配备商业中心、幼儿园等基础设施。
把员工当兄弟的京东从2012年开始推出“安居计划”福利项目，设立专项基金4.5亿元，向员工提供最高100万购房借款，在宿迁还建了集办公与员工公寓一体的大楼。
只是好事不出门坏事传千里，安居工程远没有“不给兄弟底薪”知名度高。
此外， 即使危机之中的华为也未忘记为旗下员工解决住房问题的承诺。
前段时间，华为旗下的东莞绿苑实业再次拿下了东莞的三宗建设用地，总面积达22.77万平方米，总成交价为15.13亿元。
自从将终端总部迁至东莞后，华为已经累计在松山湖片区拿下36宗土地，其中15宗商住用地专门用于建设人才公寓。
03
产业一直是影响地方经济格局的重要因素。
互联网巨头聚集了大量的高净值人群，企业的一举一动都会对区域房价产生影响。
近期，蚂蚁金服落地新片区的消息一出，兵马未动，房价先涨，半个月时间周边二手房已经涨了一波。
据悉附近的滨之江楼盘，半个月涨了40万，周边更是有涨100万的。
动辄百万涨幅，着实让人震惊， 就算通过蚂蚁实现了财富自由的阿里精英们，把辛辛苦苦的“福报”所得消耗在了突如其来的房价上涨上，也是件血亏的事儿。
本以为财富自由触手可及，最终赢家却成了原房主。
但说到底，这类新闻对企业而言，除了展示下企业实力外，从根本上并无好处。
高房价对城市的反作用力，城市都难以抵挡，更何况企业？
高房价长期来看，在增加人力成本的同时，还会限制企业发展，如果不主动出击，只会被房价裹挟得越来越紧。
此外，对政府而言，“稳房价”依旧是政治任务，对于企业迁入引发片区房价波动，并不好调控。
毕竟也不能为了某一企业迁入对该片区实行新的调控，这对其他居民而言显然有失公平。
在这个问题上深圳再一次走在了前面。
以前段时间华为拿下的三宗地块为例，楼面价仅为3165元/平方米！而其他房企在该地段拿到的地块，楼面价高达18599元/平方米；
尽管这些年人工成本，建材成本一直在涨，但与市场上的商品房价格相比，这点建设成本微乎其微。
超低的地价，也相当于政府给自己的员工发福利，政府、企业双赢的事，何乐而不为呢？
当然，这些地块无论在售价，还是流通上都有一定条件，比如限售5年，只能在该辖区的企业内流转等等，而且在这个过程中政府会参与监管。
听起来是不是很熟悉，颇有点儿限竞房的味道，既解决了居住问题，也解决了板块内房价大幅波动的问题。
04
在住宅商品化之前，福利分房是主流。
但最后却因国家经济基础薄弱、住房缺口大等原因而被迫取消。
而经过这些年的发展，经济基础已逐渐雄厚，因改革开放先富起来的企业赚的盆满钵满，因此恢复福利分房的呼声也越来越高。
近年的政策性住房，以及旧改都在不断探索社会资本进入，而企业显然就是绝佳的社会资本。
从深圳的例子和近几年互联网公司的动向来看，未来企业分房也符合大势所趋。
当然最重要是需要政府提供支持，给企业低价土地，以降低企业的用地成本（流拍卖不出去的土地用来解决企业员工居住问题，增强产业凝聚力对地方发展而言也是好事）；
再由企业提供资金，建设福利性住房，有了居住保障，人才和企业才能逐步跳出房价的裹挟。
当然从市场整体来看，能获得福利分房的依旧是少数。
其次，虽然有了低价的拿地成本，在福利住房建设过程中也需要大量资金，能分房的企业都是利润丰厚、有实力的大公司。
当然反过来看，这个模式形成后，继续推广的空间也很大。
而且员工持有的福利房既满足了居住属性，也不会对市场房价产生波动性影响，从大方向上也符合房住不炒的观念。
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