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逼到绝路!房价一夜涨100万!即将重启福利分房?

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  作者:层楼 来源:大咖聊房

  今年的土地真的有些卖不动了。

  从一季度的停摆、动荡,到二季度的两极分化,再到三季度政策频出,每一个都算不上好消息,房企拿地也越发谨慎。

  克而瑞出了2020年开年以来土地流拍率TOP10城市和2019年的流拍情况对比图。

  

  图中有一点非常值得关注——2020年流拍率明显比2019年更糟糕。

  2019年只有深圳一个城市的流拍率达到了30%;但今年有三个城市的流拍率都超过了30%,其中合肥的流拍率甚至达到了48%,这就意味着政府招拍的土地,近一半无人问津。

  三道红线资金压力之下,房企拿地越发谨慎,当然,钱不够也不得不谨慎。

  长期来看,随着人口、城镇化进程等多重因素影响,流拍率居高不下并不会明显缓解。

  01

  一边是被资金链压得喘不过气的房企,而另一边是势如长虹,财大气粗的互联网企业。

  这些年我国的互联网企业,凭借我国巨大的人口基数,以及诸多政策扶持,发展迅猛。

  完成原始积累的互联网巨头,这几年纷纷提速了国际化扩张的步伐。

  全球化业务增长空间巨大,从国内走向国际,从跨国到全球化发展的路径中,对土地、人才的渴求度也在不断增大。

  首先就是武装自己的办公用地,毕竟谁也不想寄人篱下租房过日子。

  小米,百度,京东等都纷纷建设了自己的办公楼。

  解决完办公楼之后,还要解决人才问题,对于互联网这个人才密集型行业,人才是互联网公司最重要的资产,这些年三四线互联网迟迟发展不起来,主要原因还是在于缺少人才聚集。

  而一线城市虽然有人才聚集效应,但房价对人口的反作用力已经出现。

  随着房价的上涨,如果员工居住问题解决不了,那么人才稳定性就一直是个隐患。

  房价上升,生活质量低,高薪在房价面前也如杯水车薪,因此想要长期良性的留住人才、吸引人才,还得让人才居者有其屋。

  02

  从政策上看,国土资源部部长就曾表示:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

  此举意味着,政府将不再是居住用地唯一提供者。

  过去房地产开发模式是国有土地—房地产开发商—个人购房者。

  而现在私营企业只要拥有合法的土地,都能建房,这道大门的敞开,预示着私营企业也能利用合法手段取得的土地建设员工住房。

  给员工分房这件事上董明珠名头很响亮。

  她曾霸气承诺要给8万员工每人一套房。

  格力早在2005年时就花费了2亿元在珠江建设了12万平米的员工住房。

  

  据悉,未来格力还将建造3000多套公寓,并配备商业中心、幼儿园等基础设施。

  把员工当兄弟的京东从2012年开始推出“安居计划”福利项目,设立专项基金4.5亿元,向员工提供最高100万购房借款,在宿迁还建了集办公与员工公寓一体的大楼。

  只是好事不出门坏事传千里,安居工程远没有“不给兄弟底薪”知名度高。

  此外, 即使危机之中的华为也未忘记为旗下员工解决住房问题的承诺。

  前段时间,华为旗下的东莞绿苑实业再次拿下了东莞的三宗建设用地,总面积达22.77万平方米,总成交价为15.13亿元。

  自从将终端总部迁至东莞后,华为已经累计在松山湖片区拿下36宗土地,其中15宗商住用地专门用于建设人才公寓。

  03

  产业一直是影响地方经济格局的重要因素。

  互联网巨头聚集了大量的高净值人群,企业的一举一动都会对区域房价产生影响。

  近期,蚂蚁金服落地新片区的消息一出,兵马未动,房价先涨,半个月时间周边二手房已经涨了一波。

  据悉附近的滨之江楼盘,半个月涨了40万,周边更是有涨100万的。

  

  动辄百万涨幅,着实让人震惊, 就算通过蚂蚁实现了财富自由的阿里精英们,把辛辛苦苦的“福报”所得消耗在了突如其来的房价上涨上,也是件血亏的事儿。

  本以为财富自由触手可及,最终赢家却成了原房主。

  但说到底,这类新闻对企业而言,除了展示下企业实力外,从根本上并无好处。

  高房价对城市的反作用力,城市都难以抵挡,更何况企业?

  高房价长期来看,在增加人力成本的同时,还会限制企业发展,如果不主动出击,只会被房价裹挟得越来越紧。

  此外,对政府而言,“稳房价”依旧是政治任务,对于企业迁入引发片区房价波动,并不好调控。

  毕竟也不能为了某一企业迁入对该片区实行新的调控,这对其他居民而言显然有失公平。

  在这个问题上深圳再一次走在了前面。

  以前段时间华为拿下的三宗地块为例,楼面价仅为3165元/平方米!而其他房企在该地段拿到的地块,楼面价高达18599元/平方米;

  尽管这些年人工成本,建材成本一直在涨,但与市场上的商品房价格相比,这点建设成本微乎其微。

  

  超低的地价,也相当于政府给自己的员工发福利,政府、企业双赢的事,何乐而不为呢?

  当然,这些地块无论在售价,还是流通上都有一定条件,比如限售5年,只能在该辖区的企业内流转等等,而且在这个过程中政府会参与监管。

  听起来是不是很熟悉,颇有点儿限竞房的味道,既解决了居住问题,也解决了板块内房价大幅波动的问题。

  04

  在住宅商品化之前,福利分房是主流。

  但最后却因国家经济基础薄弱、住房缺口大等原因而被迫取消。

  而经过这些年的发展,经济基础已逐渐雄厚,因改革开放先富起来的企业赚的盆满钵满,因此恢复福利分房的呼声也越来越高。

  近年的政策性住房,以及旧改都在不断探索社会资本进入,而企业显然就是绝佳的社会资本。

  从深圳的例子和近几年互联网公司的动向来看,未来企业分房也符合大势所趋。

  当然最重要是需要政府提供支持,给企业低价土地,以降低企业的用地成本(流拍卖不出去的土地用来解决企业员工居住问题,增强产业凝聚力对地方发展而言也是好事);

  再由企业提供资金,建设福利性住房,有了居住保障,人才和企业才能逐步跳出房价的裹挟。

  

  当然从市场整体来看,能获得福利分房的依旧是少数。

  其次,虽然有了低价的拿地成本,在福利住房建设过程中也需要大量资金,能分房的企业都是利润丰厚、有实力的大公司。

  当然反过来看,这个模式形成后,继续推广的空间也很大。

  而且员工持有的福利房既满足了居住属性,也不会对市场房价产生波动性影响,从大方向上也符合房住不炒的观念。

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