网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

滘口流拍地7个月后“重出江湖”,楼面价稍下调,配建猛增2.5倍,开发商是否买账?

0
分享至

  10月30日,曾经流拍的荔湾金桥地块经过规划改动后再次“粉墨登场”。

  对比今年1月挂牌条件,虽然楼面价稍下调5%,但总价、道路等配建面积大幅增加;

  

  时隔7个月,广州市场亦从疫情“冰点期”走向下半年“飘红行情”。

  另一方面,本月同属中心区的海珠,成交两宗商住地均以高溢价成交。

  其中保利拍下的新港东路AH041405地块更是以51462元/㎡的楼面价,排名全市历史第三高位。

  此外,“苦等”11年的五眼桥片区旧改方案批复正式在9月公布;

  五眼桥改造预计改造成本为69亿,拟建4所学校,规划荔湾有轨电车DH12线。

  在下半年种种利好带动下,开发商拿地心态是否会发生改变?关于金桥地块的详细分析,且看广州中原研究发展部解读。

  

  金桥“回锅肉”

  楼面价稍下调5%

  但配建大幅增加

  金桥地块总占地面积60203㎡,计容建面72403㎡,总起拍价19.3亿,起拍楼面价26707元/㎡。

  该地块采取“限地价+竞配建+摇号”的方式出让,最高限价为28亿,到达最高限价时,楼面价为38726元/㎡。

  

  该地块为临江一线地块,限高控制相对严格(≤60米);

  此外需要配建2.3万㎡城市道路以及1.7万㎡绿地以及文化站、居民健身场所等。

  市区难得一见

  望江“净地”

  地块目前处于闲置状态,内部平整无明显坡度起伏,现状为绿地。

  北侧临江无遮挡,视野开阔,为市区难得一见的望江“净地”。

  金桥地块东、南侧被老旧社区包围,基本以6层楼梯楼为主,对未来项目东、南向低层单位景观存在一定影响。

  

  地块西侧主要为物流快递仓库以及大客车停车场;

  调研期 间物流车辆、大巴来往较为频 密,预计会产生一定噪音、尾气问题。

  

  除交通优势外,

  其他配套档次较低,

  需依赖五眼桥旧改

  金桥地块与滘口社区紧密相连,靠近滘口客运枢纽,地处广佛交界。

  总体而言,除交通优势外,其他配套档次相对较低。

  

  交通方面,地块距离地铁5号线滘口站约800米;

  公交方面,距离广佛路公交站以及滘口总站均为500米,作为广州重要客运枢纽,地块周边公交线网发达。

  生活配套方面,目前地块周边1公里范围内无大型超市\购物中心\医院,主要依靠周边300米小食店、小卖部提供基本需求;

  

  教育方面该区域亦相对匮乏,暂无优质学位资源,需依赖五眼桥旧改。

  地块价值分析

  一.坐拥“珠水”稀缺资源,近年市区江景地均吸引各路房企“血拼”

  首先,市区一线“珠水”靓地稀缺。

  根据广州中原研究发展部监测显示,近5年广州公开途径出让的市区一线临江地块仅8宗,可谓买少见少。

  已成交7宗一线江景地中,6宗成交楼面价均达到3.5万元/m以上水平。

  

  其次,海珠、荔湾两区江景地均为各自区域土拍“标杆”。

  其中海珠石岗路AH051028地块保持全市“标杆”已接近3年时间,由此可见市 区江景地市场认可度较高,备受房企追捧。

  此外,下半年市场热度迅速回升,琶洲靓地(新港东路AH041405地块)以全市第三高楼面价出让;

  基于上述利好,广州中原研究发展部认为,金桥地块再次“粉墨登场”,房企仍有一定“竞争欲望”。

  另一方面,该地块三公里范围内三年两出“标杆地”。

  2016年8月华大物流地块吸引雅居乐、保利、时代、碧桂园、万科、平安、旭辉等19家房企竞逐,最终以35216元/ m楼面价出让,溢价率达120%。

  2019年9月南岸路冷冻厂地块拍出42520元/ m的楼面价,接棒广钢成为荔湾“新标杆”。

  

  二.荔湾新房库存“告急”, 地块入市期将短于旧改项目,可抢占市场先机

  目前荔湾区新房库存仅40.3万m,较去年同期少20万m,消化周期约7.8个月。

  

  其中荔湾“货仓”广钢主力在售新盘不足5个。

  此外广州中原研究发展部认为,由于广钢后期地块拿地成本较高导致售价提升,即使有新增供应,亦采取小量多次的方式推售。

  荔湾整体呈现明显“供不应求”态势,消化周期将进一步接近6个月红线。

  另一方面,该地块目前已属于闲置清场完毕状态,可直接进行开发建设,预计最快10-12个月即可入市开售;

  相比之下,荔湾其他旧改项目将需要更长市场转化,如广船地块需进行土地清理恢复工作、万科广信资产包、凯德大坦沙项目需要“循序渐进”开发;

  因此金桥地块在溢价合理的情况下,具备抢占市场先机的优势,吸纳荔湾新房需求。

  地块风险分析

  广佛五眼桥片区旧改推进缓慢,周边环境短期内难以改善

  广佛五眼桥片区改造规划始于2009年,距今已11年,经历多个版本旧改方案。

  最新一版旧改方案为2020年9月发布的五眼桥村更新改造实施方案批复。

  明确五眼桥属于白鹅潭总部经济区,片区规划有4所学校;

  分别为小学、初中(广州第九十三中学)、高中三所学校及一所九年一贯制学校,同时规划有轨电车DH12线等。

  

  但广州中原研究发展部认为,五眼桥片区布局分散,物业权属相对复杂,难以统一连片推进旧改;

  因此尚未有房企公开进入或接触,相关改造更多只能依赖官方力量,由 此可预期五眼桥旧改将相对缓慢 。

  从实地调研情况来看,与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改相比,金桥地块周边旧厂、老旧社区集中,河涌有待治理;

  

  此外由于地块周边存在众多客运公司、仓库物流厂房,因此前往地铁站、滘口公交站的主要道路繁忙时间容易出现拥堵,上述因素将影响未来项目居住体验。

  生活配套偏低端,医疗、教育资源匮乏,或被周边大盘“抢客”

  由于地块整体面积偏小,因此项目内“自给自足”的程度较低,无法像周边在售项目一样建设小区内幼儿园、超市等配套。

  此外,项目地处广佛交界,医疗、教育资源匮乏;

  对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块,或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。

  地块周边

  一手4.8-5万/平

  优质二手接近4万/平

  金桥地块周边有多个一手楼盘在售,距离较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡;大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。

  二手方面,周边优质大盘为新世界逸彩庭园,均价3.6-3.9万/㎡,此外芳村大道西多楼梯楼,主要为楼龄较长的企业宿舍,价格在2.4-2.8万/㎡左右。

  

  总结.

  市场环境好转,

  房企抢地欲望或更加积极

  广州中原研究发展部认为,金桥地块具备“市中心稀缺江景资源”的优势,周边广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出作为“背书”。

  更重要的是,下半年广州热点靓地均以高价拍出,如琶洲、南洲、南沙湾等均被房企“哄抢”,市场氛围较该地块首次推出时大有改善。

  

  另一方面,地块面积、起拍总价适中,且已完成清场工作,预计参与竞拍的除标杆房企外,部分本地中坚、过江龙房企亦有望参与角逐。

  地块劣势主要集中在生活配套、周边环境两方面。

  首先由于地块处于广佛交界,因此除交通外,其他配套均偏低端,医疗、教育资源匮乏,对于追求学位的市区买家而言,或转投广钢、大坦沙等板块。

  其次,地块周边集中布局旧厂旧小区、仓库以及城中村,且处于通往地铁、公交站的必经之路,对项目档次有一定影响;

  最后,五眼桥旧改预计推进效率较低,周边环境、产业升级需要较长时间。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

美国版“饿了么”要上市了:由三位华人创立,连亏7年估值1600亿

牛人牛话
2020-11-23 12:06:43

A股:11月23日,晚间,7家公司发布利好、利空消息

钱包那些事儿
2020-11-23 21:24:04

美军专机降落台湾,5架侦察机出入南海

环球军事时报
2020-11-23 09:33:42

26万杜卡迪摩托现高架,排量1198CC,车主戴铁血战士头盔

星座开车
2020-11-23 09:33:07

澳洲突然改口!拒绝留学生入境!50万华人彻底看懵了…

千山的万水
2020-11-24 07:44:31

3-1!张常宁率队拼下强强对话,女排昔日霸主两连败,恐无缘四强

荒野冒险家之王
2020-11-24 00:51:20

原来安陵容在入宫前已非“完璧之身”,怪不得第一次承宠被退货

老妹爱美食
2020-11-23 17:58:36

街拍:动若脱兔大方的妹子,凹凸有致萌萌的清纯风走一波

优优潮搭配
2020-11-23 14:28:01

华为Mate40、苹果iPhone 12双双缺货 央视评论:用户买不到心好累

天极网
2020-11-23 16:02:23

中国有56个民族,外国人加入中国籍后,身份证上是什么民族

侃史小助手
2020-11-22 06:10:06

《雷霆战将》超雷镜头集锦,告诉你为啥停播!

琦琦的娱乐
2020-11-22 07:03:16

A股:是最后的疯狂,还是新行情来临的号角?明日大盘走势简析

财富管理专员
2020-11-24 06:34:22

17年过去了,高考成绩900分,考上北大的广东男孩,如今怎样

清风鉴史
2020-11-23 19:17:32

教育部:明年1月1日期,正式取消!

衡水热线
2020-11-22 19:29:48

2-4!申花PK日本球队创16年耻辱纪录,3.1亿对决,CCTV5直播

足球慢镜头
2020-11-23 16:00:56

有种“整容”叫西虹市首富的大聪明,如今减肥剃胡须,男神范十足

白姌娱乐
2020-11-23 20:35:22

山东一退休近5年女厅官被查,曾将工作经历写成书出版

海报新闻
2020-11-23 20:22:02

老公找的情人,把他玩的裤衩也不剩!

笔尖岛二
2020-11-23 16:21:19

诗妮娜私人照流出后首露脸,旗袍裙显身姿挺拔,四处树敌惹恼公主

译言
2020-11-23 16:23:16

两岸关系降至冰点,金门传出重要声音:我们要和平

每天军武V
2020-11-23 17:59:15
2020-11-24 09:16:59
http://dingyue.ws.126.net/QpDmrM6aYwYBdQDlldDIEZfSk5cB0R8yX4KKuJYtE6LnK1497946997384.jpg
广州中原研究发展部
广州中原研究发展部
660文章数 1463粉丝数
往期回顾 全部

房产要闻

被售楼处拍到脸,买房多花30万?有人戴头盔看房

头条要闻

最新!特朗普证实:政府准备启动过渡进程

头条要闻

最新!特朗普证实:政府准备启动过渡进程

体育要闻

考辛斯和火箭签下1年合同 他是哈登维斯留队信号?

娱乐要闻

美吗?baby拍新剧 穿粉古装清丽灵动

财经要闻

科技要闻

4个首次!3分钟最全讲述嫦娥五号"牛"在哪里

汽车要闻

预售27起 一汽-大众新CC家族12月7日上市

态度原创

亲子
手机
教育
旅游
军事航空

亲子要闻

老公只顾玩手机,致刚出生婴儿和孕妇相继去世

手机要闻

iPhone 12手机爆出槽点无数 为什么大家还在买?

教育要闻

日本载有52名小学生的观光船沉没 事发时正修学旅行

旅游要闻

刷屏了!当西安邂逅初雪

军事要闻

60吨车祸!以色列"梅卡瓦"坦克翻车瞬间